nevalidă pentru tranzacție sau pentru a oferi un cumpărător de bună credință alibi
Vadim Shabalin a dat un interviu în exclusivitate corespondentului de „spațiu de locuit“ săptămânal și site-ul web.
- Vadim G., unul dintre subiectele pe care le acoperă pe cursurile lor gratuite pentru agenții imobiliari - „recunoașterea tranzacțiilor nule“ Cât de des astăzi, tranzacția este recunoscut ca invalid? Și ce ar putea fi consecințele?
- Aproximativ o douăzecime din numărul total de tranzacții nule. În acest caz, consecințele pentru cumpărătorul de bunuri imobiliare pot fi cele mai grave.
Risc foarte participanți la tranzacție, în cazul în care este indicat în contractul de vânzare de bunuri imobiliare subestimat. În cazul în care un cumpărător invalid tranzacție în conformitate cu legea va primi suma specificată în contract, iar vânzătorul poate atrage răspunderea penală pentru evaziune fiscală. Din fericire, cu un cost redus al tranzacțiilor a devenit acum mult mai mici.
Opțiunea cea mai periculoasă pentru cumpărător, în cazul în care apartamentul nu este disponibil pentru vânzare de către proprietar, un om seamănă cu el. Evazioniștii posesia unui pașaport sau gazdă, sau pentru a obține un nou pașaport proprietarului și să vândă apartamentul. În cazul în care proprietarul real al apartamentului știu despre tranzacție, el a intentat un proces, iar tranzacția este recunoscută ca fiind nulă. Din cauza pentru a introduce o restituire unilaterală, ceea ce înseamnă că apartamentul se întoarce la actualul proprietar și cumpărător pierde și apartamente, și bani.
- Ce ar trebui să acorde o atenție la cumpărător, vânzător, imobiliare, agent imobiliar, că tranzacția nu a fost contestată?
- Ti-e frica de invalidare a tranzacției, este necesar, în primul rând, către cumpărător. Vanzatorul poate suferi atunci când valoarea tranzacției este prea mare, și se întâmplă foarte rar.
cumpărător de proprietate au nevoie de orice mod posibil de a oferi o bona fide cumpărător alibi. Și pentru aceasta, în primul rând, acordul trebuie să indice costul total al apartamentului, nu „curbe“ obligații și „curbe“ încasările nu ar trebui să fie!
În al doilea rând, ar trebui să ceară documentele vânzător de titlu de proprietate în mod corespunzător - un e-mail.
În al treilea rând, să ia un extras din Registrul de stat unificat (Unified Registrul de stat al drepturilor de bunuri imobile și tranzacții cu ea) și HCN (starea cadastrul imobiliar).
În al patrulea rând, verificați vânzătorului toate deschise la bazele de date oficiale. De exemplu, asigurați-vă că pașaportul este vânzătorul valid se poate, pe baza Serviciului Federal de migrație (în prezent - Direcția Generală a Ministerului Migration Afacerilor Interne din România), pentru a afla că vânzătorul nu este în stare de faliment - pe baza CEO „Justiție“, etc.
În al cincilea rând, să solicite vânzătorului orice titlu înainte de apartament, în cazul în care ar fi fost încă pe tranzacție.
În cele din urmă, contactați firma de avocatură, care va efectua examinarea documentelor tranzactiei. Ei bine, pentru a fi siguri de aproape 100%, puteți intra într-un contract de asigurare din titlu. Apoi, în caz de invalidare a tranzacției, instanța cu o probabilitate foarte mare să recunoașteți un cumpărător de bună credință a apartamentului și nu va fi expulzat.
- Din câte știu eu, companiile de asigurări nu sunt prea dornici să încheie contracte de asigurare din titlu în Nijni Novgorod. Cel mai adesea asigurate tranzacții ipotecare. Și la Moscova?
- La Moscova se teme. Dar dacă văd o tranzacție care ceva discutabil, apoi pune tarifele prohibitive - nu toată lumea va trebui să plătească 100 de mii de ruble .. pe an pentru asigurare. Nu-mi place să asigurători tranzacții, cum ar fi o voință sau de a da o persoană neautorizată, numai că executarea chiriei, etc.
- Cum să vă protejați în tranzacție, care a implicat de proprietate, dobândite prin intermediul capitalului-mamă?
- Este acum o problemă foarte urgentă. În primul rând, trebuie să verificați pașaportul vânzătorului. Dacă el are doi sau mai mulți copii, trebuie să luați un certificat din fondul de pensii că achiziționarea apartamentului nu este utilizat mijloace matkapitala. Într-un alt mod, nu poate fi verificată. Și în cazul în care familia sa bucurat de capital de maternitate, aceasta ar trebui să dea copiilor lor proprietatea în apartament, care este acum în vânzare. Pentru cumpărătorul acestui apartament nu a avut probleme în viitor, el ar trebui să se asigure că copiii obține cota lor în apartament, care va cumpăra vânzătorul pentru a înlocui vechiul. Agenții imobiliari nu întotdeauna cumpărătorul verifica aceste puncte. În caz de încălcare a drepturilor de birou copiilor procurorului intervine, și poate suferi cumpărător.
- Cum să vă asigurați că vânzătorul nu este plat în stare de faliment?
Contractul de vânzare este necesar pentru a indica faptul că vânzătorul nu este în stare de faliment și că nu se întâmplă în viitorul apropiat să depună o cerere de faliment. Dacă face afacere cu imobiliare scumpe (la Moscova este mai mult de 20 mln. Frecati.), Ar trebui să verificați vânzătorului în Catalogul Central al istoriilor de credit ale vânzătorului sau cere să ia un extras din acestea.
De la vânzători și furnizori, întâlnim adesea o lipsă de înțelegere: „De ce ar trebui să avem de a colecta aceste certificate?“. Prin urmare, pentru a asigura un cumpărător, de multe ori trebuie să o facă ei înșiși.
- De la orice tranzacție necesare pentru a refuza dintr-o dată?
- Ar trebui să studieze întotdeauna documentele înainte de a renunța la afacere. Cele mai mari riscuri există atunci când cumpără un apartament, care a fost obținut ca o moștenire pentru cei din exterior, donație din afară, pentru chirie doar executat. Pe parcursul anului, rudele și moștenitorii neîmplinite pot intenta un proces pe o provocare astfel de tranzacții.
Și asigurați-vă că să acorde o atenție la cât de multe ori apartamentul a fost vândut în ultimul an și istoria existenței sale. În cazul în care de 3 ori pe an și mai mult de 10 de ori în istorie, este - „un apartament rău“, iar achiziția ar trebui să fie abandonate.
- Da, o mulțime de bunuri imobiliare cărți publicate cu un tiraj total de aproximativ o jumătate de milion de exemplare. Sunt cei care au stat timp de 10 ediții. Doar astăzi o masă pentru 54 carte „Textbook agent imobiliar. Partea a 2-I. "
- Mai ales valoros este faptul că toate cărțile sunt scrise într-un limbaj simplu și se bazează pe propria lor experiență.
- Da, eu sunt un practicant, astfel încât cartea sintetizează experiența tranzacțiilor efective.
- În banda de pe Facebook într-o serie de „timpul săptămânii imobiliare Joyful“ Am fost lovit de episodul tubului trunchiat de pastă de dinți ...
- A lucrat în mod clar intuiția profesională ...
- specialist cu experiență simte un pericol, se poate alerta și orice virgulă în ea este „drept“ document. Acum, unii oameni încearcă să se salveze încearcă să efectueze tranzacții. Pentru a le ajuta, am publicat o serie de cărți „Fii propriul tau agent imobiliar.“ Dar vă puteți alege opțiuni, a se vedea apartamentele, pentru a vorbi cu gazdele, iar apoi este în valoare de angajarea unui profesionist. În experiența mea, din fiecare 3 variante găsite în mod independent, doar unul va fi plină de probleme serioase.