Land ca o evaluare economică a obiectului, temeiul juridic al relațiilor funciare - Evaluarea terenurilor

Temeiul juridic al relațiilor funciare

O parte integrantă a oricărei proprietăți, în mod natural în favoarea terenurilor. Pământul, în primul rând are dreptul la venitul generat de toate obiectele de bunuri imobiliare, deoarece costul de clădiri și structuri pe terenul este secundar și servește ca o contribuție suplimentară la costul terenului. De asemenea, beneficiază de utilizarea terenului vândut pentru o perioadă nedefinită, în timp ce îmbunătățirile sunt o anumita durata de viata.

În condiții moderne, pământul românesc este una dintre cele mai dificile obiecte de evaluare economică ca parte a imobiliare, din următoarele motive:

1) Specificitatea obiectului;

2) cadrul de reglementare nedezvoltate;

3) lipsa de dezvoltare a pieței funciare din țară.

Land, ca obiect al relațiilor de piață, ocupă o poziție unică în întregul sistem al oamenilor de afaceri și a societății în ansamblu, datorită naturii sale nu este reproductibilă și multi-scop.

Relațiile funciare exprimă relația dintre autoritățile publice, guvernele locale, persoane juridice și cetățenilor cu privire la deținerea, utilizarea și eliminarea terenurilor, precum și cu privire la gestionarea terenurilor de stat.

Relațiile funciare stabilite de legislația funciară includ:

a) ordinul sau retragerea porțiunii de teren;

b) drepturile și obligațiile utilizatorilor terenurilor, dreptul de a gestiona terenuri, coupe-vânzare sau gaj;

c) plata pentru impozitarea terenurilor;

g) sancțiunile pentru încălcarea legislației funciare.

Teren deținut de România și subiecții Federației Ruse, sunt proprietatea statului. Se compune din semnificație izolat teren federal, care au o valoare obscherumynskoe și regimul lor juridic stabilit prin lege federală sau un ordin care se realizează cu acordul Guvernului.

Proprietatea municipală conține toate caracteristicile terenului în cadrul așezărilor, cu excepția terenurilor, aflate în proprietatea de stat și transferate în proprietate privată.

GrazhdaneRumyniyamogut au terenuri în proprietate, durata de viață posesia transmisibil, permanentă (perpetuă) utilizarea, utilizarea temporară, leasing.

litsaRumyniyamogut juridice au terenuri în proprietate, permanentă (perpetuă) utilizarea, utilizarea temporară și leasing.

Dreptul la proprietate privată a cetățenilor și persoanelor juridice de pe teren este rezultatul privatizării de stat sau municipale terenuri, moștenire, cumpărare și vânzare, donație, schimb și alte tranzacții cu terenuri, precum și ca urmare a intrării în charter (cota) capitalul persoanei juridice.

- competență românească și subiectele sale, toate nivelurile de guvernare cu privire la reglementarea relațiilor funciare;

- toate formele de drepturi de proprietate și alte drepturi asupra terenurilor;

- drepturile și responsabilitățile tuturor proprietarilor de terenuri;

- ordinea de cadastru și monitorizarea gestionării terenurilor;

- măsuri de protecție juridică a terenurilor;

- procedura de soluționare a litigiilor funciare;

- Responsabilitatea pentru încălcarea legislației funciare.

Obiectele de relații funciare sunt terenurile și drepturile de ele. Land - este o parte a suprafeței Pământului, care are o limită fixă, zona, locatie, statutul juridic și alte caracteristici care sunt măsurate în cadastrul funciar de stat și a documentelor de înregistrare de stat a drepturilor de terenuri.

zonarea terenurilor - împărțirea terenurilor în teren cu un scop și utilizarea regimului juridic diferit. zonarea terenurilor se efectuează în conformitate cu planurile de amenajare a teritoriului. Prevederile și principiile de zonare a terenurilor principale sunt determinate de către Guvern. Planurile sunt aprobate de regulamentele zonale ale autorităților sau deciziile autorităților locale de stat relevante.

Utilizarea autorizată a terenurilor - utilizarea terenurilor cu scopul, limita stabilită și grevarea.

Utilizarea permisă este determinată pe baza zonarea teritoriului, urbanism și documentația de utilizare a terenurilor. utilizarea autorizată a terenurilor poate cuprinde cerințe:

- metode de utilizare a terenurilor și interzicerea celor care conduc la degradarea solului și reduce fertilitatea solului sau deteriorarea mediului;

- densitatea, înălțimea și adâncimea de dezvoltare, în conformitate cu documentele de urbanism și regulamentele de construcție;

- utiliza tipurile care au un impact negativ asupra sănătății umane sau pericolul asociat cu valori crescute pentru el;

- normele maxime admisibile de încărcare de pe mediu;

- conservarea spațiului verde;

- alte cerințe stabilite de legile federale, legi și alte acte normative subektovRumyniyai acte normative ale autonomiei locale.

Utilizarea autorizată a terenurilor este determinată de autoritățile executive subektovRumyniyai autoritățile locale pentru terenuri zonare precum și în furnizarea de parcele specifice de teren și se precizează în următoarele documente:

-în deciziile organelor executive și soluții autorităților locale pentru furnizarea de teren sau de a stabili un regim juridic special al utilizării terenului;

- în certificate, contracte și alte documente care atestă dreptul de a terenurilor;

- în documentele cadastrului funciar de stat;

- în documentele de înmatriculare de stat.

Limitele teritoriale terenurile stabilite în conformitate cu procedura stabilită de legislația de teren, pe baza documentelor eliberate proprietarului autorităților publice a resurselor funciare. Cu excepția cazului în altfel prescris, proprietatea de acoperire a terenurilor situate în interiorul granițelor porțiunii de suprafață strat (sol) și rezervoarele închise situate deasupra și plante forestiere.

Terenuri și drepturi acestora, precum și puternic asociat cu obiecte de teren (sol, închis iazuri, păduri, plante perene, clădiri, structuri, instalații, etc.), fără a le muta daune disproporționate în scopul lor, sunt în circulație, dacă inseparabil în caz contrar prevăzute de lege.

Parcela poate fi divizibile și indivizibile. teren divizibil a recunoscut faptul că, fără a schimba destinația țintă și utilizarea permisă pot fi împărțite în mai multe părți, fiecare dintre acestea, după secțiune pot forma o suprafață de teren independent care să fie înregistrarea de stat.

teren recunoscut indivizibilă, care, prin obiectivul său și în scopuri economice și utilizările autorizate nu pot fi împărțite în loturi separate. Terenul poate fi considerat indivizibil prin lege.

Participanții la relații funciare sunt România, Federația Rusă subiecte, municipalități, persoane juridice și cetățeni ai Federației Ruse. Proprietarul terenului are dreptul de a utiliza, la discreția sa, tot ceea ce este deasupra și sub suprafața acestei secțiuni, cu excepția cazului în care se prevede altfel de legile privind resursele minerale, utilizarea spațiului aerian, alte legi și nu încalcă drepturile altora.

Specificitatea terenurilor ca obiect al evaluării, modul în care aceasta diferă de alte tipuri de bunuri imobiliare, datorită următoarelor caracteristici ale sale:

a) teren este o resursă naturală, care nu poate fi reprodus în mod liber, spre deosebire de alte bunuri imobiliare;

b) atunci când se evaluează întotdeauna necesar să se ia în considerare posibilitatea utilizării multiple a terenurilor:

- ca mijloc de producție. Terenurile agricole și forestiere sunt mijloacele de producție a materiilor prime, resursele necesare pentru aproape toate sectoarele economiei, precum și produse alimentare.

c) Fondul funciar este baza formării din populația țării trăiește și asigură securitatea ecologică, în special fondurile forestiere și de apă. Prin urmare, în toate țările, statul reglementează utilizarea terenurilor în același timp, ca un obiecte naturale și economice;

g), spre deosebire de alte bunuri imobiliare la valoarea terenurilor nu se aplică conceptele de amortizare fizică și funcțională și amortizare, deoarece durata de viață a terenului nu este limitat. Prin urmare, valoarea terenurilor, spre deosebire de costul de clădiri, structuri și alte îmbunătățiri, în timp, tinde să crească;

d) utilizarea terenurilor și de protecție în România ca bază a vieții și activității popoarelor care trăiesc pe teritoriile lor respective.

Astfel, evaluarea justificată economic a terenurilor este o procedură complicată, deoarece ar trebui să ia în considerare posibilitatea utilizării simultane a ambelor baze de resurse naturale în rândul populației și reședința proprietate.

Este necesar să se sublinieze rolul politicii de teren de stat ar trebui să fie îndreptate la utilizarea rațională și de protecție, reproducerea și îmbunătățirea fertilității solului, conservarea și îmbunătățirea favorabile pentru viața și sănătatea mediului natural al oamenilor, contribuind astfel la adoptarea soluțiilor bazate pe știință în domeniul utilizării terenurilor și planificarea urbană.

Subestimare a valorii terenurilor generează o utilizare ineficientă a terenurilor în agricultură și silvicultură, precum și modele durabile de dezvoltare urbană, de exemplu, cazare în centrul zonelor industriale, precum și întreprinderile dăunătoare mediului.

Suprafața agricolă formă de teren utilizată de către întreprinderi, organizații agricole și cetățeni pentru nevoile producției agricole. Acestea includ terenuri agricole și terenuri ocupate de centuri forestiere, drumuri interioare, comunicații, păduri, mlaștini, clădiri și structuri necesare pentru funcționarea agriculturii alocate.

Terenuri de industrie, transporturi, comunicații, de apărare și alte terenuri neagricole include terenurile rezervate în modul stabilit de întreprinderile relevante, instituțiile și organizațiile să își desfășoare activitățile economice (industria prelucrătoare, construcții, transport, etc.).

Terenuri de zone special protejate includ terenuri, care sunt de construcții ecologice, științifice, istorice, culturale, estetice, de agrement, recreere, și alte scopuri valoroase. Aceste reglementări pământurile autorităților federale, autoritățile statului subektovRumyniyaili deciziile guvernamentale locale retrase total sau parțial din utilizarea economică și cifra de afaceri civilă, iar acestea sunt stabilite un regim juridic special.

Terenurile fondului forestier includ terenuri forestiere (acoperite și care nu sunt acoperite cu păduri), precum și terenurile non-forestiere (mlaștini, drumuri, etc.), utilizat pentru silvicultură.

Compoziția terenurilor fondului de apă includ zone ocupate de iazuri, ghețari, mlaștini, precum și terenurile alocate pentru dreptul de mod de inginerie hidraulică, managementul apei și alte facilități necesare pentru utilizarea corpurilor de apă.

Terenul ca o resursă naturală, care formează baza populației de reședință, proprietatea și mijloacele de bază de producție este supus evaluării. Obiectul evaluării este țara fără a fi pe ea, iar în casele sale interioare.

Evaluarea terenurilor este împărțit în evaluarea cadastrală în masă a terenurilor și evaluarea de piață unitatea de teren.

Scopul evaluării cadastrale este determinarea simultană a valorii cadastrală a terenurilor în limitele unităților administrativ-teritoriale (regiuni, raioane, municipii, orașe etc.) pentru zonele de evaluare la începutul anului viitor.

Scopul unei evaluări de piață este de a determina valoarea de piață a unui singur teren la data evaluării evaluatorilor independenți, în conformitate cu metodele acceptate și standardele de evaluare.

Cadastru și piața terenurilor evaluare realizată bazată pe utilizarea combinată a trei abordări: venit, (tehnologie de echilibru pentru terenuri) comparative și a costurilor.

În țările cu economii de piață dezvoltate în evaluarea terenurilor, în măsura în care este posibil, utilizați toate cele trei abordări. Valoarea totală a valorii estimate a terenului este derivat din rezultatele obținute prin diferite abordări. Atunci când se compară aceste rezultate, este recomandabil să se acorde prioritate estimărilor, pe baza unor informații mai complete și exacte. Diferențe semnificative în valoarea terenului, calculată în funcție de abordări diferite, indică fie o eroare în estimările sau dezechilibrul de pe piața terenurilor.