înoată de pește, nu dă înapoi

Primul lucru pe care clientul se confruntă cu agenții imobiliare - cu el cerând bani. Acesta poate fi numit în mod diferit: „Advance“, „ipoteca“, „software-ul“, „depozit“. Esența este: bani în primul rând, atunci tranzacția. Toate agențiile place să ia o plată în avans, dar nu toate este dat, în cazul în care tranzacția nu a avut loc, chiar dacă vina agenției în acest sens este incontestabil. Pentru informații cu privire la modul de a preveni o astfel de situație, și dacă încă mai întâmplat - cum să se întoarcă banii, vom încerca să vă spun în acest articol.

Întrebarea este, în ce condiții sunt date banii și în ce condiții sunt numărate în prețul de vânzare sau.

Deci, ce sunt modalități de a asigura un angajament? Principal în acest caz - este un depozit și un credit ipotecar.

Depozit (Articolul 380 -. 381 GKRumyniya) - este suma emisă de către una dintre părțile contractante în detrimentul plăților datorate în temeiul contractului, pentru a asigura punerea în aplicare a acestuia. În cazul în care pentru încălcarea contractului de partid responsabil, care a dat depozit, rămâne de altă parte, dacă luăm un depozit - acesta revine la valoarea dublă.

Pur și simplu pune: cumpărătorul și vânzătorul a fost de acord să-i dea un depozit. Cumparator a schimbat mintea lui - depozitul rămâne cu vânzătorul, vânzătorul a schimbat mintea lui - el este obligat să se întoarcă de la depunerea dublat.

Este clar, prin urmare, că depozitul poate fi administrat numai de către cumpărător vânzătorului. Agenția acest lucru nu are nimic de-a face. Chiar dacă vânzătorul a dat autoritatea de agenție să depună, responsabilitatea și obligația de returnare ar fi în continuare pe vânzător.

Depozit (Art. 334- 358 din Codul civil), proprietatea, costul pe care creditorul are dreptul de a primi compensații pentru implicit debitor. În mod normal, cauțiune este transferat la creditor (ipotecar) și el se păstrează pentru sine. Printre avocați predominante opinie, că banii nu pot fi gajate, în cazul în care într-un fel nu sunt individualizate (de exemplu, anumite monede de colecție sau facturi).

Acum, ceea ce este un avans. Această pre-plată de către client a unei sume de bani împotriva plăților viitoare pentru bunurile livrate le-a făcut pentru lucrările și serviciile sale. Spre deosebire de depozit, avansul nu este calea de a asigura îndeplinirea obligațiilor și dovada încheierii contractului, și efectuează numai funcția de facturare. Cu alte cuvinte, în cazul în care cumpărătorul nu a decis să cumpere, avansul este returnat la el. În cazul în care vânzătorul a decis să nu vândă, el se întoarce, de asemenea, plata în avans către cumpărător, dar nu dublu.

plata în avans pentru o agenție de apartament are, de asemenea, dreptul de a accepta, deoarece nu este parte la contractul de vânzare.

Nu trebuie să uităm lucrul cel mai important: părțile reale responsabile în cumpărarea și vânzarea de două - vânzător și cumpărător. Agenția - o parte înregistrată de către cumpărător sau vânzătorul contractului la altul (pentru servicii) pentru a servi ca parte a unui alt contract și nu mai mult.

Ceea ce face într-adevăr agenției? Să ne uităm la câteva contracte tipice ale agențiilor imobiliare.

„La încheierea acestui contract, cumpărătorul transferă fonduri la agentul în sumă de cincizeci de mii de ruble, în scopul de a asigura îndeplinirea obligațiilor cumpărătorului în temeiul prezentului acord. Această sumă de bani este o parte din costul total al proiectului. "

Aici totul perfect. În primul rând, valoarea nu cumva transferate Agentului, iar „procurorul“ - o persoană obișnuită. Apropo, se întâmplă adesea ca o chitanță pentru această sumă nu dă nici măcar un avocat, și agenția, și chiar pune ștampila lui! Cumpărătorul este fericit - în mâinile sale document „oficial“, și nu știe că instanța cu o confirmare de primire, nu se va dovedi nimic.

În al doilea rând, nu este clar natura juridică a sumei de 50.000 de ruble. În cazul în care această dispoziție obligații, ce? Lista de moduri de a se asigura că obligațiile menționate în articol. 329 din Codul civil. Acest angajament, depozit, sau altceva? Neclar. Doar apel. În cazul în care acest lucru este un avans, care este, agenție de pre-plată pentru serviciile sale, atunci de ce numesc suma „software-ului“? Și dacă este un depozit, de ce nu a plătit vânzătorului, și ce fel de „avocat“?

În al treilea rând. Tratatul nu prevede drepturi ale agenției (sau avocat) pentru a returna această sumă în cazul în care tranzacția nu a avut loc! Este greu de crezut, dar adevărat. Odată ce banii sunt plătite de către cumpărător - există motive legale ale sale nu dau. Deși este declarată răspunzătoare de către agenție (secțiunea 4.4), dar se aplică numai la refuzul sprijinului agenției tranzacției, mai degrabă decât vânzătorul refuză să vândă apartamentul.

Aici este al doilea contract.

Aici, agentia imobiliara a făcut un contract de gaj separat. Nu numai că el nu este nulă (așa cum este indicat neidentificabile angajat în numerar), el repetă, în esență, toate dezavantajele discutate mai sus a primului contract. Banii nu este făcută vânzătorului, iar agenția nu este autorizată să le primească, și, desigur, nu are nicio obligație în ceea ce privește dacă vânzătorul va vinde cumpărătorului un apartament sau nu.

Alte agenții vin în mod legal mai corect, dar cumpărătorul este la fel de neprotejat. În acest sistem este așa-numitul contractul „avans“ (uneori poate fi parte a contractului de agent). Aici bani este numit în avans - dar nu vânzătorului în avans a apartamentelor vândute, iar în prealabil agenției le-au furnizat informații și servicii de consultanță pentru achiziționarea de apartamente, în timp ce contractul prevede că plata în avans este inclusă în prețul final al apartamentului.

Cumpărător acestor „servicii“ și darul nu este necesar, dar el a fost forțat să semneze contractul, deoarece în caz contrar nu va vinde apartamentul. În plus, agenția oferă ilegal angajamente în avans oferă funcții, adică ceea ce face un fel de bani serios, dar numai o singură cale: în cazul în care cumpărătorul se răzgândește să cumpere un apartament, avansul rămâne agenției, (nu vânzătorul, și agenția!) În cazul în care vânzătorul se razgandeste - avansul este returnat către cumpărător (nu dublul sumei, în singur!)

Este ușor de văzut că agenția „plata în avans“ nu dă cumpărătorului nici o garanție că va vinde un apartament. Ea nu da, de asemenea, nici o garanție vânzătorul că va cumpăra un apartament. El dă garanta doar agenției că, în orice caz, nu va merge fără comision mea, și nimic mai mult. contract „Excelent“ avansuri - proprietarul obiectului (vanzator) pur și simplu nu este, agenția nu cumpărătorul nu este obligat să. Doar un singur cumpărător este de acord să cumpere, și chiar în mod necesar prin intermediul unei agenții.

Agenții susțin că de multe ori da bani în mâinile unei persoane fizice, vânzătorul, cumpărătorul riscă, în timp ce oferindu-le agenției, el nu este în pericol, deoarece agenția - persoană juridică, prin urmare, mai fiabile. Dar ironia este că plata în avans, care ia agenția a plătit, de regulă, un individ, și este „în mâinile“. Agenția nu vrea să bat un cec, asa ca da clientul semna un acord suplimentar cu privire la faptul că „are încredere“ să plătească un avans către agenție. anumite „avocat“. „Avocat“ - face parte dintr-o agenție, care este cumpărător pentru prima dată în viața mea se vedea (sau nu văd).

Diferența este că persoanele fizice-vânzătorul are un apartament, care poate fi de a bloca accesul pe piață, se poate, în cele din urmă, potrivit instanței să oblige încheierea contractului de vânzare, iar „avocat“ nimic. Și agenția „de încredere“ că „garanție“ în conformitate cu un avocat de obligațiile lor, există, de obicei, doar un capital social de 10.000 de ruble, un cuplu de scaune și un fotocopiator rupt.

Acesta este motivul pentru care atât de des în diverse forumuri de pe Internet și există strigăte de ajutor: „Ajutor, am ales un apartament, și a fost vândută la un alt“ În caz contrar, nu va fi, deoarece costurile apar unele cumpărător nou, care oferă prețul de un pic mai scump, și nu vinde un apartament, și el a fost. În contextul creșterii prețurilor de proprietate este o situație tipică. Da, de regulă, agenția revEni introdusă în avans de către un (sau „garanție“). Dar chiar și în acest caz:

1) clientul a pierdut timp abandonarea alte variante de realizare;

2) clientul a pierdut bani, deoarece prețurile au crescut;

3) Agenția a fost îmbogățit în detrimentul clientului, pentru ca banii să se bucure de ea;

4) clientul nu compensează pentru orice pierderi sau daune morale.

Cu toate acestea, uneori, nici o plată în jos și nu sa mai întors. ocazii oficiale în contract poate fi suficient „a purtat negocieri independente cu vânzătorul“, „a ignorat recomandarea agenției“, „am refuzat să cumpere.“ Recent, trebuie remarcat mai ales, pentru că eșecul poate fi cauzată nu de bunul plac al cumpărătorului, precum și ascunderea de informații importante din agenție sau vânzătorul. De exemplu, în ultimul minut s-ar putea găsi că un apartament înregistrat persoanele care au dreptul de a utiliza pe tot parcursul vieții, sau utilizate pentru a trăi cu TB, sau pur și simplu agenția invocă condiții inacceptabile pentru decontare în numerar, care nu au fost specificate în prealabil. Cumpărătorul este lăsat fără bani, dar vânzătorul nu le primesc: bani rămâne în agenție sau „solicitant“ și toate celelalte suferă.

Cum ar trebui să arate ca din punct de vedere modalități corecte de a garanta obligațiile în temeiul contractului de vânzare-cumpărare a unui apartament?

Cea mai simplă opțiune - încheierea contractului preliminar (partea 1, articolul 429 din Codul civil ..). Contractul preliminar (spre deosebire de atât de iubit de către agenții avansului) este vânzătorul și cumpărătorul și prevede:

- părți la datele tranzacției (date privind persoanele, fizice sau juridice, care au semnat documentul);

- condiții care permit să se stabilească subiect și alte materiale termenii contractului principal;

- perioada în care părțile intenționează să încheie contractul de bază.

- condițiile de plată, inclusiv condițiile de plată în avans și penalități pentru fiecare parte.

Avantaje dintr-o privire: sunteți obligat de obligațiile direct Vânzător apartament, care este, proprietarul său legitim. Acum, dacă el abandonează brusc tranzacția, puteți alege să fie să-l forțeze în instanță să încheie contractul principal (art. 445 din Codul civil), sau returna plata în avans (în cazul în care a fost aplicată) și se colectează sancțiunile prevăzute în contractul preliminar. Dar însuși faptul semnării vânzătorului anumitor obligații, după cum arată practica, disciplina el.

Nu e de mirare băncile ipotecare, emiterea de împrumut, cerând încheierea contractului preliminar (TPM) este obligatorie.

Ce se poate face în acest caz? Pentru a forța agenția să-și îndeplinească condițiile dumneavoastră, din păcate, este imposibil. Dar este posibil să se lucreze cu comandantul situației - vânzătorul apartamentului. De exemplu, în prezența vânzătorului și agentul poate exprima poziția lor, da, aș dori să cumpere un apartament, dar a impus un conținut inutil și lipsit de sens tratat, în timp ce eu sunt dispus să facă o plată în jos în semnificative din punct de vedere TPM.

Este de dorit să se explice lucid posibil vânzătorul a dat seama că, dacă agentul său va insista asupra semnării unui contract prealabil cu agenția, el pierde cumpărător și agentul căruia îi plătește banii, pur și simplu îl privează de posibilitatea de a face o afacere.

Sunt critice în raport cu agentul său de către vânzător, ai pus prin prezenta agentul său într-o poziție în care acesta poate deveni mai conforme, pentru că altfel ar trebui să explice vânzătorului, de ce atât de mult nevoie de acordul dintre tine și agenția. Și, mai în detaliu, nu doar cuvintele „asa ca de obicei.“

În cazul în care agentul este de fapt evaluează situația, atunci acesta va continua termenii. Dacă este analfabet legal sau cu bună știință persistă, încearcă să obțină un avantaj nedrept, este posibil să se meargă la o continuare logică - pentru a merge la comerciant în mod direct și să-l convingă să refuze să lucreze cu agenția, deoarece agentul însuși a demonstrat incompetența și neglijarea intereselor clientului, și locul de muncă înseamnă să-l timp pierdut și riscul de pierdere.

Dar să presupunem că nu a fost posibil să negocieze cu vânzătorul pentru un motiv oarecare. Agenții ascund coordonatele sale, sau sunt atât de l-au convins de indispensabilitate lui, el nu vede beneficiile sale și complet subordonată voinței lor. Vi se confruntă cu o dilemă: încă mai face așa-numita „avans“ privind condițiile agenției sau să abandoneze complet această opțiune, achiziționarea de bunuri imobiliare. Ce se poate face într-o astfel de situație? Este merita riscul?

În cazul în care proprietatea propusă este de interes pentru tine, la prețul și caracteristicile agenției nu este deschis comentarii negative, iar cantitatea de inserție a fondurilor este relativ mică (50 -. 100 de mii de ruble), chiar și în cazul încheierii unui astfel de contract dezavantajos aveți o bună șansă de a obține banii înapoi în cazul în care acordul nu va avea loc, chiar dacă este din punct de vedere al vina agenției.

Pentru a face acest lucru, trebuie să înțelegeți următoarele. Agenția este interesată, mai presus de toate, în fluxul de clienți. În cazul în care o amenințare reală pentru reputația, perspectivele procesului și publicitate, cele mai multe agenții preferă să se întoarcă la client banii, renunțând la ideea de a obține ceva pe ea, în general, nu sunt permise. După ce contractul este cunoscut, nu poate fi contrară legii, astfel încât în ​​ciuda numelui și termenii individuali ai contractului încheiat cu agenția (de „gaj“ puncte „pentru a se asigura de vânzare și cumpărare obligații conform contractului“, etc.), instanța de judecată va fi ghidat de prevederile legii privind contractele pentru serviciile plătite. Și în conformitate cu aceste prevederi (art. 782 din Codul civil, art. 32 ZakonaRumyniya „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor“), clientul are dreptul de a refuza în mod unilateral de a executa contractul prin plata doar executorul documentarului său a confirmat cheltuieli. De regulă, astfel de costuri sau deloc, sau agenția nu le poate justifica. Și pentru a lua orice „depozite“ sau avansuri pentru aceasta nu are, în principiu, dreptul la apartamentul altcuiva, așa cum este arătat mai sus, și adoptarea cade sub noțiunea de îmbogățire fără justă cauză. Oricum, banii vor fi returnate clientului în instanță, iar în acest caz, clientul are dreptul de a cere de la agenții și daune morale, și compensații pentru pierderea de profit și de interes din fonduri împrumutate, precum și cheltuielile de judecată, inclusiv reprezentantul cheltuielilor taxele .

Revendicarea ar trebui, ca de obicei în astfel de cazuri, reprezentantul autorizat al agenției să livreze manual sau trimite scrisoarea înregistrată agenție cu lista conținutului. În cazul în care nu există nici o agenție de răspuns sau evitarea returnării banilor este necesar să se ocupe de o cerere în cazul în care suma în litigiu nu depășește 50.000 de ruble - magistratului, în cazul în care este mai mult - în judecătorie.

În concluzie, aș dori să spun că, în ultimii ani, mai mulți agenți imobiliari du-te la metode civilizate de muncă, care au fost mult timp de lucru profesioniști-avocați nu sunt un substitut pentru una dintre părțile la contractul de vânzare și fără a deveni un loc de întâlnire între ele, și într-adevăr, oferind servicii de consiliere utile pentru susținerea tranzacției - pentru o taxă rezonabilă.