evaluarea uzurii, imobiliare

După evaluarea finalizată a costului total de reproducere, din această sumă ar trebui să fie deduse uzură. uzura pe termen (amortizare) așa cum este utilizat în evaluare, care urmează să fie distinsă de deprecierea în contabilitate (amortizarea contabila). În contabilitate uzura - este procesul de distribuire a costurilor retrospective de achiziție a activului, pentru întreaga durată de viață utilă a acestuia, fără a încerca să estimeze valoarea activului. În evaluarea deprecierii imobiliare este tratată ca factor de evaluare curentă, indiferent de costurile retrospective. Amortizarea este definită ca „pierderea de utilitate și, prin urmare, o valoare pentru orice motiv.

În plus față de distincția dintre definițiile amortizării în contabilitate și evaluarea ar trebui efectuată încă o distincție - între deteriorarea în abordarea costurilor și reducerea costului ipotecar și de investiții pe termen tehnologie Ellwood.

Uzura metoda costului măsurat de dolari curent (curent) în comparație cu valoarea curentă (actuală) a reproducerii; în timp ce în tehnica de reducere a costurilor Ellwood - este pur și simplu o evaluare retrospectivă a prețului de achiziție în exces față de prețul de revânzare. Tehnica de Ellwood nu încearcă să distribuie reducerea costurilor între diferitele componente ale clădirii. Tehnica Ellwood pur și simplu să ia în considerare schimbarea preconizată a valorii activului.

Factorul de uzură Abordarea costurilor aplicate pentru a explica diferențele între caracteristicile clădirilor special selectate, ca și în cazul în care a fost nou, și condiția fizică și economică a proprietății evaluate. Această metodă de ajustare a valorii unei clădiri noi ipotetic, în care estimarea costurilor, precum și distincția între ele și să evalueze propriile lor.

Evaluatorul poate determina cantitatea de uzură prin observare și / sau prin utilizarea unei formule care ia în considerare vârsta efectivă și durata de viață rămasă a fiecărei componente de proprietate. Metoda indirectă de estimare a valorii de uzură este de a scădea valoarea obiectului obținut ca rezultat al abordării de piață sau a venitului (sau ambele) din suma costului total al reproducerii valorii terenurilor și clădirilor. Diferența rezultată este amortizarea completă acumulată. De exemplu, în cazul în care valoarea costului integral al reproducerii și valoarea de piață a terenului este de 750 000 de dolari, iar abordările de piață și de venit au demonstrat valoarea de 500 000 $, în timp ce 250 de mii de dolari - amortizarea acumulată. Cu toate acestea, această metodă nu permite să efectueze o evaluare independentă a deteriorării în abordarea costurilor.

Metoda directă este de a evalua fiecare tip de deteriorare a componentelor pentru fiecare proprietate estimată (vezi. Tabelul. 18-3). Există trei tipuri de uzură:
1. Deteriorarea fizică (uzura).
2. uzura morală funcțională (referitoare la schimbări în standardele).
3. învechirea economică (ca urmare a unor factori externi, în ceea ce privește obiectul).

depreciere fizică include orice deteriorare fizică a clădirii: de vopsea stins la colaps structural. Amortizarea poate fi detașabil sau inamovibil. Fatal (incurabil), el a considerat că costul de corectare a defectului depășește valoarea, care în acest caz vor fi adăugate. De unică folosință (vindecabil) uzura sugerează că costul corecției este mai mică decât valoarea adăugată. Orice deficit poate fi corectată, dar în cazul în care costurile depășesc beneficiile potențiale, este considerat inevitabil.

reparații curente (Otmochenny întreținere amânate) - un tip de uzură de unică folosință, ceea ce sugerează că un cumpărător rezonabil va genera costuri imediate pentru a aduce proprietatea la standardele normale. întreținere amânate include pictură, în cazul în care este necesar pentru a repara un acoperiș neetanșe sau robinete care curg, etc. N. Prezența lucrărilor de întreținere amânate nu implică neapărat neglijarea sau utilizarea abuzivă a activului în trecut, ci doar că unele dintre componentele trebuie reparate imediat.
Atunci când se măsoară valoarea reziduală a activului este luată în considerare: vârsta efectivă și perioada rămasă a vieții sale.

De exemplu, o clădire cu o vârstă cronologică de 10 ani, supus uzurii normale, plus o uzură de 50% și rupere cauzată de funcționarea necorespunzătoare, are o vârstă efectivă (vârsta efectivă) 15 ani: 10 ani efective plus 5 ani adăugat datorită întreținerii deficitare. În cazul în care termenul de viață fizică estimată a clădirilor este egală cu 100 de ani, uzura este de 15%. În cazul în care costul de reproducere totală - 100 000 $, în timp ce uzura este de 15 000. Unele lucruri, cum ar fi covoare și aparate, sunt de scurtă durată, în timp ce structura în sine are o viață mai lungă utilă. După determinarea deteriorarea activelor pe termen scurt ale costului total al reproducerii ar trebui să fie deduse din costul de achiziție de active pe termen scurt, pentru a estima costul total al pe termen lung. Apoi se calculează costul net din urmă de depreciere. În cazul în care primul nu a deduce costul activelor pe termen scurt și întreținere amânate, uzura va fi numărate de două ori.

Estimările de depreciere acumulate

uzura morală funcțională înseamnă că ceva în instalația evaluat nu corespunde spiritul vremurilor. Motivul poate fi o lipsă sau în exces. obiect Clasat poate continua să funcționeze bine, dar nu respectă standardele actuale. Defectul poate fi detașabil sau inamovibili, în funcție de modul în care valoarea costurilor pentru corectarea ei corelate cu beneficiul așteptat de la aceasta.

În cazul în care uzura morală este detașabilă, dar din cauza absenței oricărui element, cum ar fi un sistem de aer condiționat în Texas, uzura este măsurată prin diferența dintre costul de instalare a sistemului de climatizare pe obiectul estimat și costul instalării sale în noua clădire. În acest caz, costul de construcție de reproducere, care nu are sistem de aer condiționat nu este redusă; Cu toate acestea costuri suplimentare pentru eliminarea acestui dezavantaj sunt luate în considerare. De exemplu, în cazul în care instalarea sistemului de aer condiționat într-o clădire cu apartamente nou construit este în valoare de 30 de mii de dolari, iar în deja existente - 40 de mii de dolari pentru munca in plus, uzura morală funcțională trebuie evaluată la 10 000 de dolari, în cazul în dezavantaj care poate fi evitată este cauzată de elementul depășite, cum ar fi o modă veche luminări în baie, amortizarea acumulată măsurată prin costul de înlocuire a acestuia.

În cazul în care uzura morală funcțională cauzată de excesul (de asemenea, numit „sverhdostatochnostyu (superadequacy)), așa cum este cazul cu mochetă de la 25 $ pe yard in apartament, unde covorul timp de 10 de dolari pe curte ar fi fost destul de suficient, costul integral al reproducerii“ sverhdostatochnosti „(exces 15 $ pe curte) vor fi considerate ca fiind uzura morală funcțională. Acest exces se scade din costul total al vosprrizvodstva pentru prețul. Ar trebui să fii atent să nu ia în considerare uzura de două ori. Deoarece covorul în valoare de $ 25 pe curte a fost deja acumulată depreciere fizică, ajustarea pentru uzura morală funcțională este o parte din excesul de 15 $ pe curte, rămasă după deducerea amortizării fizice.

învechirea fatală funcțională (incurabilă joncțională perimare), cauzată de lipsa pierderilor măsurate în mod obișnuit valoarea chiriei. În cazul în care rezultatul planului de podea săraci a fost de a reduce chiriile pentru 10 $ pe lună, și lunar multiplicatorul de închiriere brut locale este de 100, atunci vina este estimat la 1000 $ (multiplicator brut de închiriere se determină prin împărțirea pieței prețurilor de vânzare pentru chirie lunară). uzura morală funcțională fatală poate fi cauzată de exces. Imaginați-vă că clădirea a fost construită suficient de puternic pentru a avea un alt 10 etaje, dar ele nu au fost niciodată și nu va fi niciodată construit. Nu purta suma depreciere a costurilor „excesive“, se scade din costul total al reproducerii ar fi uzura morală funcțională, precum și costul capitalizat al costurilor de exploatare suplimentare (dacă este cazul) asociat cu defect.

Două alte surse de uzură morală funcțională poate fi asociată cu raportul pe suprafață etaj al clădirii la zona sit și cu un aranjament special al clădirilor. Raportul dintre suprafața clădirii în zona site-ul (raportul podea zona) măsoară intensitatea de utilizare a terenului. De exemplu, o casa cu 5 etaje, cu o suprafata de fiecare etaj de 10.000 de picioare pătrate, construit pe un teren de 25 000 de picioare pătrate, are un coeficient de 2 (X 5 etaje 10000 picioare pătrați pe podea. 25.000 picioare pătrate plot). Casa acoperă 40% din suprafața (10.000 mp ft. Pentru 25.000 sq ft), dar înălțimea sa va coeficienți mai mare decât 1. În cazul în care acest lucru nu se potrivește cu densitatea de dezvoltare a unui exemplu de realizare cea mai bună și cea mai eficientă utilizare a site-ului, aceasta poate fi o uzură morală funcțională.

De asemenea, important este locația (amplasarea) a clădirilor și structurilor de pe site-ul. Clădirile amplasate necorespunzător, cum ar fi nu au intrare ușor și ieșire, sau nu deschis de autostradă, în cazul în care este de dorit să fie cauza uzurii morale funcționale.

uzura morală funcțională într-o formă acută poate afecta în mod semnificativ valoarea clădirilor și structurilor. Clădirea, care, în multe privințe, nu respectă spiritul timpului, nu poate colecta venituri din chirii, suficiente pentru a acoperi cheltuielile de funcționare. În acest caz, soluția cea mai rezonabilă ar fi în derivă lui. Faptul că clădirea de birouri funcționează încă lifturi acționate manual, aparate de aer condiționat, ferestre de iluminat, lămpi cu incandescență, nu servește ca justificare pentru existența sa prelungită.

uzura morală economică
Afectarea este cauzată de factori externi la proprietate. Acești factori pot fi străzi aglomerate sau întreprinderi industriale situate în apropierea zonelor rezidențiale. uzura morală economică este întotdeauna considerată a fi inevitabilă, deoarece amploarea costurilor potențiale de a face achiziția irațională a obiectelor din jurul și eliminarea elementelor dăunătoare relevante numai pentru a crește valoarea obiectului afectat.

uzura morală economică (de asemenea, numit de îmbătrânire în funcție de locație (localizare) sau în curs de îmbătrânire din cauza mediului (uzura morală a mediului)) măsurată valoarea capitalizată a pierderilor de închiriere estimate folosind multiplicator brut de închiriere. O parte din pierderile capitalizate care pot fi atribuite pământului, se reflectă în costul acesteia din urmă, și, prin urmare, nu ar trebui să fie dedusă din costul de reproducere a clădirilor și structurilor.
Din cauza uzurii morale economice este important de remarcat dificultatea de a distinge între factorii de localizare, care pot reduce utilitatea clădirilor și factorii care au redus costul terenului. De exemplu, clădirea „corectă“ poate fi amplasat în locul greșit“, sau vice-versa.

Sursa: Dzhek Friman, Nikolas Orduey „Analiza și evaluarea de bunuri imobiliare generatoare de venit“