Evaluarea uzeaza

Amortizarea - este pierderea de valoare ca urmare a deteriorării stării fizice a obiectului și / sau a uzurii morale acestuia. amortizarea cumulată se determină ca diferența dintre recuperarea costului curent (de înlocuire) și valoarea de piață justă a obiectului la data evaluării.

În funcție de cauzele pierderii de valoare, amortizare este împărțit în trei tipuri: deteriorarea fizică, uzura funcțională, deteriorarea influenței externe.

deteriorare fizică - este pierderea de valoare ca urmare a distrugerii fizice a construi structuri și materiale în timpul operației. Acesta este exprimat în îmbătrânire și uzură, distrugere, degradare, rugina, deteriorare și defecte structurale. Acest tip de uzură poate fi fie corectabile sau iremediabilă. deteriorarea fizică reparabil (adică deteriorare, care pot fi eliminate ca urmare a întreținerii) include întreținerea programată sau înlocuirea unor părți ale obiectului în cursul operațiunilor zilnice. Se crede că deprecierea legată de corectabile în cazul în care costul corectării acestuia este mai mică decât costul adăugat în același timp.

Funcțională (morală) deteriorare - o pierdere de valoare datorită incapacității relativă de facilități pentru a asigura utilitatea în comparație cu noua structură creată în același scop. Acesta este de obicei cauzata de slaba planificare, cerințele tehnice și funcționale pentru disparitate de parametri, cum ar fi dimensiunea, stilul, durabilitate și așa mai departe. D. uzura funcțională poate fi corectabile și incorigibil. uzura funcțională este considerată a fi corectabile, în cazul în care costul de reparare sau înlocuire a componentelor învechite sau necorespunzătoare benefice, sau cel puțin să nu depășească valoarea de utilitate adaugă și / sau cost. În caz contrar, uzura este considerată incurabilă.

Uzura fizică și funcțională de obicei, inerente în proprietate.

Externă (economică) deteriorarea cauzată de factori externi - modificarea condițiilor de piață, modificări ale condițiilor financiare și juridice, etc ...

Următoarele metode sunt folosite pentru a determina uzura acumulată. 1.

Metoda filajul este analizată în detaliu și luând în considerare toate uzura vydov.

Rezultatele evaluării uzurii sunt prezentate în tabelul. uzura fizică, $ amovibil, $ inamovibili, $ funcțională uzură $ de unică folosință, $ inamovibili, $ uzura amortizare $ Acumulate exterior, $ mai în detaliu anumite tipuri de uzură sunt discutate mai jos.

Calcularea deteriorării fizice

Valoarea deteriorărilor fizice corectabile este egală cu costul de restaurare a elementului de construcție la o stare de funcționare normală. „Deteriorare fizică incorrigible a pozițiilor respective, a căror corecție este acum practic imposibil sau impracticabil punct de vedere economic. Pentru a calcula componentele de uzură incorigibil sunt împărțite în viață lungă, viața, care coincide cu durata de viață a clădirii, și de scurtă durată, cu durată de viață este mai mică decât întreaga clădire. Uzura ireparabile cantitate este determinată pe baza diferenței dintre înlocuirea integrală sau valoarea de înlocuire și valoarea deteriorării fizice corectabile. În acest caz, costurile indirecte și profitul antreprenorului adăugat la baza de date pentru a determina uzura elementelor de lungă durată. 2.

Metol comparația vânzărilor

În metoda de comparare a valorii vânzărilor a amortizării acumulate determinate ca diferență între costul de construcție noi și costul de construcție la data evaluării. O condiție esențială a acestei metode este disponibilitatea unor date fiabile privind vânzările de astfel de obiecte de valoare și fără porțiunile de teren.

Rezultatele acestei metode sunt date tabelul-lea. Obiecte de vânzări în compararea prețurilor, costul terenurilor $, $ h- - • i „“ Costul de construcție nouă la data evaluării, $ amortizarea cumulată, $ ca procent al factorului de ponderare a costurilor de construcție „“ amortizarea cumulată $ Costul proprietății, $ 3.1 Sarcina

In fiecare enunț particular determină uzura de tip 1

) Clădire cu mai multe etaje fără lift; 2)

cabana cu neregularități în alimentarea cu apă și canalizare; 3)

casă fără apă caldă; 4)

scurgeri de acoperiș casa; 5)

apartament comunale; 6)

zona rezidentiala aproape de aeroport; 7)

au construit nici o intrare și ieșire ușoară; 8)

Depozitul are un „plafon scăzut“, acesta a crescut de umiditate; 9)

centru comercial, situat într-o zonă în care populația este în scădere; * 10) apartament, situat în apropiere de o autostradă aglomerată.

Termenul vieții economice a unei clădiri vechi de 120 de ani.

Evaluează eficacitatea vârsta îmbunătățirilor (clădiri), ca urmare a vânzării, în cazul în care costul vânzărilor de $ 75 la LLC, costul de teren $ 17, OOO, o valoare de recuperare de $ de 74 LLC.

Pentru a evalua perioada vieții economice a clădirii, în cazul în care valoarea vânzării de bunuri imobiliare (terenuri cu îmbunătățiri) $ 90 la LLC, costul de teren 21 $, OOO, o valoare de recuperare de $ 90 la LLC. Mai mult decât atât, vârsta efectivă a îmbunătățirilor (clădiri) în vârstă de 35 de ani.

Se determină costul de recuperare, în cazul în care eficiente îmbunătățiri vozrbst 50 de ani, durata de viață economică de 100 de ani, costul de vânzări de 200.000 $, costul terenurilor $ 15.000 de.

Se determină valoarea vânzării de terenuri cu îmbunătățiri, în cazul în care costul de recuperare a 85.000 $, costul terenurilor $ 23.000, îmbunătățiri efective de vârstă de 10 ani, o perioadă de 50 de ani economice zhizII.

Zona de depozitare 40 x 50 m are o locație convenabilă în apropierea drumului principal. Dar, în construcția unei noi autostrăzi a fost finalizat anul trecut, care a atras de pe fluxul principal de autoturisme de pe 5 km de drumul vechi, lângă care este obiectul evaluării. Ca urmare, nivelul chiriilor a scăzut cu 20 de cenți / an M2V, comparativ cu ceea ce ar fi, dacă depozitul mai aproape de noua autostradă. Normal anual de multiplicare brut de închiriere pentru o astfel de facilitate în zonă este egal cu 5.

Care este valoarea de depreciere cauzate de o schimbare în mediul?

Centru comercial cu suprafața totală de 500 m2, a devenit vizibil și piardă clienții, datorită faptului că este situat în partea veche a orașului, în cazul în care populația este în scădere. Atunci când închirierea un an în urmă, a pierdut pe o chirie de 10 $ pe lună. Normal anual de multiplicare brut de închiriere pentru un astfel de obiect în zona este 3.

Se determină tipul de uzură morală. Care este valoarea sa?

Echipamente suplimentare de siguranță este necesar pentru un mic magazin. Acesta poate fi achiziționat și instalat pentru 4.000 $. În plus, iluminarea se face becurile cu incandescență, în timp ce halogen acum este necesar. pentru o astfel de cost de înlocuire este de $ 12.000.

Magazinul are o suprafata utila totala de 100 m2, înălțimea tavanului de 2,5

Pierderea anuală a chiriei este de 4 cenți pe m2.

Multiplicatorul brut de închiriere este egal cu 5.

Se determină tipul și cantitatea de uzură morală și uzura morală ireparabile de unică folosință.