Evaluarea bunurilor imobile, metoda de contabilitate a costurilor - Business Journal

Cu Calea este o metodă de evaluare imobiliară pe baza metodei de calcul al costurilor, se reduce la este că puteți construi fie (investi) o nouă proprietate, sau să cumpere unul existent. Prin urmare, costul de înlocuire, de regulă, stabilește limita superioară a prețului s-ar putea plăti pentru o proprietate existentă.

Evaluarea bunurilor imobile, care costă

Dacă se poate construi o nouă proprietate de 210 mii. USD. (Inclusiv valoarea terenului), atunci de ce trebuie să plătească 250 mii. USD. Pentru proprietate veche, situată un pic mai jos pe aceeași stradă? Pe de altă parte, chiar dacă a fost posibil să cumpere o proprietate veche, la prețul de 210 mii. Dolari. De ce ai nevoie, la prețul vechi Sunt nou?

Calculați costul de a construi o casă nouă

În primul rând, se calculează costul de construire a casei, folosind ca costul unitar al unui metru pătrat. Pe baza valorii, tipică pentru zona, cât și pentru tipul de proprietate pe care doriți să evalueze. Dacă doriți să aflați costul unui metru pătrat de locuințe, vorbesc cu contractori de construcții locale, sau de a folosi ghidurile tipărite pentru costul de construcție. Aceste linii directoare sunt cu siguranță acolo, în bibliotecă (a se vedea „Referințe“). Accesul la aceste linii directoare este de asemenea posibil prin intermediul internetului. Deoarece costul de înlocuire corelat direct cu dimensiunea și calitatea clădirilor, evaluarea corectă a costurilor este imposibilă fără o măsurare exactă a dimensiunii și a calității clădirii. Rețineți, de asemenea, că costul de îmbunătățiri și diverse „clopotele și fluierele“ (candelabru de cristal, covoare de înaltă calitate de la perete la perete, aparate de super-moderne si sanitare, sauna, piscina, garaj, carport „terasa, veranda, verandă etc.) trebuie să fie numărate separat și se adaugă la costul de bază al construcției.

uzura de scădere

După ce calcula costul de construire sunteți interesat de proprietăți la prețuri curente, trebuie să deducă suma care ia în considerare trei tipuri de uzură:

clădiri deteriorarea fizică

În cazul în care clădirea îmbătrânește, devine mai puțin de dorit (și valoros) decât noi, din cauza deprecierii sale fizice (amortizare). Cu timpul, precum și sub influența condițiilor meteorologice nefavorabile și funcționarea necorespunzătoare a clădirii a căzut treptat în stare proastă. Etajele uzate, obluschivshayasya vopsea, ipsos mărunțire, instalații sanitare și de rugină acoperiș neetanșe reduce costul de bunuri imobiliare, în comparație cu noua clădire. Treaba ta este să dau seama care o parte din valoarea sa inițială a pierdut proprietatea estimat.

În cazul în care clădirea este în stare destul de bună, gradul de uzură poate fi estimat la 10-20%; în cazul în care starea fizică a clădirii este slabă, gradul de uzură poate fi estimat la 50% sau chiar mai mult.

În loc de a folosi procentul de indicatori de uzură, puteți specifica valoarea fiecărui tip de lucrări de reparații, care ar fi necesare pentru a transfera proprietatea corespunzătoare în starea fizică aproape de ideal.

Din păcate, cea mai recentă versiune (indicarea valorii fiecărui tip de lucrări de reparații) este mai puțin eficientă decât procentele de utilizare. Într-adevăr, din punct de vedere economic, o actualizare completă a acoperișului, care timp de opt ani, covorul, care era în vârstă de patru ani, sau aragaz, care a folosit nouă ani, nu este practic.

Orice ar fi fost, trebuie să se calculeze un fel sau altul gradul de deteriorare fizică a imobilului vă interesează o comparație cu noua clădire de aceeași dimensiune și de calitate, și au aproximativ aceleași caracteristici.

clădire uzură funcțională

În plus, este necesar să se estimeze (în termeni monetari) gradul de uzură funcțională. Spre deosebire de deteriorare fizică, care apare în mod natural, ca urmare a proprietății de utilizare (și abuz), rezultate de uzură funcționale într-o pierdere de valoare ca urmare a prezenței în caracteristici nedorite de proprietate, cum ar fi de modă veche astereală din lemn de culoare închisă eșec aspect de camere, un sistem de cabluri de putere joasă, fără succes, selectate scheme de culori sau soluții arhitecturale.

Real Estate poate fi un pic uzat din punct de vedere fizic, dar poate iremediabil depășite din punct de vedere functional, deoarece caracteristicile funcționale ale acestei proprietăți nu a atras potențialii cumpărători sau chiriași.

Uzura externă a clădirii

uzură exterioară (sau abraziune, mediu definit) proprietate are loc în cazurile în care proprietatea nu pot fi utilizate în mod optim, datorită naturii locației sale.

Să presupunem că ați găsit-o stare de bine întreținute, excelent situat într-o casă rezidențială situată într-un inel dens de birouri și unități comerciale. Aparent, această zonare a fost transformat porțiuni. Cu mare încredere putem spune că această casă este aproape nu adaugă nimic la valoarea terenului pe care este construit. Dacă cineva, și va cumpăra clădirea de apartamente, este probabil doar să-l demoleze și să construiască în locul său un alt magazin sau birou imediat (în ultimă instanță, va încerca să reconstruiască și re-echiparea unui magazin sau birou).

Pentru locuințe care arată ca o oaie neagră în fundalul mediului lor, factorii externi de deteriorare (de exemplu, deteriorarea, mediu definit) joacă un rol foarte important, reducând dramatic costurile.

uzura externă, uneori, se apropie de 100%. Cu sau fără un site acasă de vânzare, practic, același preț. Acest principiu se aplică și în cazul în care împrejurimile sunt din ce în ce mai sofisticate și aspect bogat, și destul de bine întreținute case cu o suprafață totală de 1200 mp. metri, cu trei dormitoare si doua bai demolata si in cladiri de birouri loc erect, restaurante sau hoteluri. Aceste case relativ mici disprețuitor menționate ca „o grămadă de moloz de construcții“, în ciuda faptului că acțiunile proprietarilor lor ar putea servi ca model de relații blând și chiar romantice la imobiliare.

Costul de teren

Etapa finală - evaluarea valorii de piață a proprietății

După ce finalizați pașii de mai sus (de exemplu, se calculează costul de construcție de bunuri imobiliare, ca și în cazul în care a fost construit de la zero, scade amortizarea și se adaugă costul terenului), va determina valoarea de piață a proprietății în cauză. Deoarece costul de construcție, gradul de uzură și valoarea terenului nu poate fi determinat cu precizie, o abordare bazată pe calcularea costurilor, nu vă va permite să obțineți răspunsul exact, și anume pentru a determina valoarea de piață reală a proprietății vă interesează. Dar veți obține cel puțin unele „de referință“, care ar putea avea nevoie de tine atunci când se utilizează o abordare bazată pe utilizarea datelor referitoare la vânzări comparabile, precum și o abordare bazată pe utilizarea datelor privind veniturile din proprietate de închiriere.