Elimină riscul înainte de vânzarea și cumpărarea de bunuri imobile

Avocat Firma de avocatura „Kazakov si Asociatii“

în special pentru GARANT.RU

Cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare: riscuri de regulă de excludere

Caracteristici de reglementare juridică a subiectului și specificul contractului de vânzare de bunuri imobiliare îl diferențiază în mod semnificativ de alte tipuri de contract de vânzare. Să vorbim despre forma și conținutul de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare, fezabilitatea unui acord preliminar între părți cu privire la modul de a formaliza un astfel de acord, cu privire la riscurile care trebuie să fie anticipate, iar pietrele de temelie care nu vor putea obține în jurul valorii de ambele părți ale contractului.

Regula numărul 1. Observați forma contractului

Nerespectarea părților formează contractul de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare, datorită instrucțiunilor directe ale legii (art. 550 din Codul civil) atrage după sine anularea sa. Pentru un contract de vânzare de bunuri imobile prevede forma scrisa obligatorie.

Există diferite modalități de a semna acordul în scris: în plus față de elaborarea unui document semnat de către părți, a permis, de asemenea, schimbul de scrisori, telegrame, telex, fax, documente electronice, etc. (punctul 2 al articolului 434 GKRumyniya ..) ... Cu toate acestea, în ceea ce privește vânzarea de bunuri imobiliare contractului legislator nu stabilește doar o formă scrisă obligatorie, dar, de asemenea, imperativ să aibă o modalitate de a încheierii sale: compoziția unui singur document semnat de părți.

Regula numărul 2. prevede condiții esențiale

Pentru un contract de vânzare de bunuri imobiliare a avut loc prizonier, părțile nu trebuie să se conformeze numai cu forma prevăzută de lege, dar, de asemenea, pentru a ajunge la un acord cu privire la toate clauzele esențiale ale contractului.

În ceea ce privește orice tip de contract este esențială starea subiectului său. Iar obiectul definiției din contractul de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare trebuie să conțină informații specifice, care să permită identificarea imobilului (art. 554 GKRumyniya). Printre obligatoriu, informații privind localizarea imobilului vândut pe teren sau ca parte a unei alte bunuri imobile (de exemplu, în cazul în care transferul de proprietate a spațiilor în casă).

De asemenea, semnificativ este starea prețului imobilului vândut (art. 555 GKRumyniya). valoarea imobilului poate fi determinată de către părți ca o sumă fixă ​​pentru întreaga facilitate sau instalate pe unitate de suprafață, care este de asemenea necesar să se specifice în contract.

În ceea ce privește vânzarea și cumpărarea de case, apartamente sau cota în proprietate specificată, dreptul de ședere care păstrează un terț, o condiție esențială este că lista acestor persoane. În plus față de lista termenilor contractului trebuie să fie furnizate, ceea ce este dreptul și măsura în care cumpărătorul este obligat să furnizeze aceste persoane.

Noi mergem în jurul valorii de colțuri ascuțite:

Cumpărătorul înainte de a cumpăra case de locuit, apartamente sau cota în proprietatea menționată este necesară pentru a solicita vânzătorului să furnizeze un extras din registrul casei. Acest document va permite să reconstituie istoria completă de înregistrare a cetățenilor. Extras conține informații despre lista persoanelor care au (avut) un drept de ședere într-o zonă rezidențială, stabilind datele privind contul de înregistrare și să se retragă de la ea. Pentru a evita orice surprize neplăcute în viitor, este de dorit să colecteze cât mai multe informații cu privire la aceste cetățeni. Este posibil ca aceste persoane vor trebui să trăiască sub un singur acoperiș, tu și familia ta. De exemplu, în cazul anulării deciziei de radiere din registru anterior trăit într-o zonă rezidențială a cetățenilor.

Regula numărul 3. Nu uita cu privire la aplicarea legii speciale

Obiectul cumpărarea și vânzarea de terenuri poate fi doar teren care a trecut înregistrarea cadastrală de stat (art. 37 din kodeksaRumyniya Land). Punctul 1 din prezentul articol prevede obligația vânzătorului de a oferi teren cumpărătorului toate informațiile disponibile cu privire la aceasta complot povară și restricțiile privind utilizarea acestuia.

Evident invalid (din cauza instrucțiunilor directe ale legii) sunt următoarele condiții:

• care stabilește dreptul vânzătorului de a cumpăra înapoi terenuri înapoi pe cont propriu;
• restricționarea în continuare eliminarea terenului, inclusiv restricționarea ipotecare, transferul de terenuri de inchiriat în alte tranzacții cu pământul;
• limitând răspunderea vânzătorului în cazul prezentării drepturilor funciare de către terțe părți.

Cumpărătorul are dreptul să ceară reducerea prețului de achiziție sau anularea contractului de cumpărare și vânzare a terenurilor și repararea prejudiciilor cauzate acestuia, în cazul în care, la încheierea contractului, vânzătorul a dat informații false cu privire la grevarea terenului și restricțiile privind utilizarea acestuia, permisiunea de a terenurilor de dezvoltare și altele numit în lege , caracteristicile esențiale ale acestor terenuri (h. 3, v. 37 terenuri kodeksaRumyniya).

Regula numărul 4. Facem un acord preliminar

Un contract preliminar de vânzare a spațiilor rezidențiale

Scopul principal al acordului preliminar se încheie părțile contractului de bază la un termeni pre-convenite. Sentence contractul de bază trebuie să fie instalat condițiile contractuale anterioare (pag. 4, v. 429 GKRumyniya). În caz de eșec de către părțile să încheie un acord privind durata contractului gazdă în termenul legal vor fi distribuite între ele, limitate prin lege (un an de la data de detenție).

acord preliminar stabilește necesitatea încheierii obligatorii a contractului de bază. Prin urmare, raporturile juridice ale părților care fac obiectul normelor p. 4 din art. 445 GKRumyniya (cu privire la constrângerea de a încheia un contract). O astfel de cerere din partea are dreptul de a declara în instanță în termen de șase luni de la data neexecutare de către cealaltă parte obligația de a încheia un contract. În acest caz, contractul de vânzare imobiliare va fi considerat încheiat în condițiile specificate în decizia instanței, de la intrarea sa în vigoare. În același timp, partidul a refuzat nejustificat să semneze contractul, trebuie să despăgubească cealaltă parte cauzate de astfel de pierderi de evaziune.

Noi mergem în jurul valorii de colțuri ascuțite:

Nerespectarea forma de legare a contractului preliminar presupune nimicniciei sale (p. 2, Art. 429 GKRumyniya). Contractul preliminar este întotdeauna în forma în care este prevăzută pentru contractul principal. În acest caz, în cazul în care forma contractului gazdă nu este stabilit, apoi în scris. Un contract preliminar de vânzare de bunuri imobiliare trebuie să fie făcute în scris (deoarece o astfel de cerință prevăzută de lege pentru contractul principal de vânzare). În unele cazuri (discutate mai jos) le este necesară notarială ca un contract preliminar și principalele.

Astfel de modificări ar trebui să ia în considerare atunci când intră în cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare, precum și în studiul jurisprudenței.

Regula numărul 5. Nu uita despre legalizarea tranzacției

Principiul general al unei singure forme de contract preliminar și principal, fixat la alin. 2 linguri. 429 din Codul civil. Se ridică nevoia de identitate în contractul preliminar notarului direct dependent de faptul dacă să certifice contractul principal de vânzare de bunuri imobiliare.

notarială obligatoriu să fie: