Ddu și HBC - Care este diferența

Astăzi, cele mai comune modalități de pe piața imobiliară primară pentru a achiziționa o casă este încheierea contractului de o construcție comună (OP-uri) între societatea-constructor și investitori imobiliari și intrarea cumpărător în societatea de construcție (HBC). Ca parte a articolului de astăzi vom vorbi despre avantajele și dezavantajele fiecărei metode de cumpărare acasă, și să încerce să afle care este mai bine pentru a da preferință.

Fiecare dintre aceste metode este complet legal, și este însoțită de acte legislative relevante. În primul caz, relația dintre participant și cota de constructor reglementate FZ-214, iar în al doilea caz, cumpărătorul care unește actele de cooperare FZ-215.

Apropo, astăzi marea majoritate a tranzacțiilor de pe piața imobiliară primară din Moscova (aproximativ 90%) este tocmai DDU, dar, de asemenea, nu a pierdut HBC relevanță, cu toate că astfel de tranzacții reprezintă doar aproximativ 8%.

Care este ideea de construcție și de cooperare în comun?

Ideea de construcție comună (în cadrul DDU) este o companie care atrage investitorii bani imobiliare (fonduri, care sunt, în esență, un împrumut fără dobândă), ridică apartamentele bani și profituri. Investitorii imobiliari, la rândul lor, sunt prevăzute mijloace pentru locuințe sub valoarea de piață.

deținătorii de capital relație și dezvoltator reglementată de prevederile Legii 214, ceea ce sugerează o restricții destul de rigide pentru constructor. În cazul în care dezvoltatorul în nici un fel încalcă drepturile deținătorilor de capital, care pot apăra interesele în instanța de judecată.

Ideea cooperativă de locuințe (în cadrul HBC) este că cetățenii sunt implicați în strângerea de fonduri și organizarea de construcție de lucru ele însele (angaja un contractor, instrui-l să achiziționeze materiale de construcții, de control al calității, etc.). Pe de o parte, participanții pot obține apartamentele lor la un preț mai mic (decat DDU), ca un venit terț nu este furnizat, plata este loc pentru materiale de lucru și de construcții finalizate achiziționate. Dar, pe de altă parte, legea (FZ-215) nu poate proteja cetățenii de la ei doar pentru că ei construiesc o casă și să decidă cum și în ce ordine de a face acest lucru.

Relația între cooperativă și membrii cooperativei sunt reglementate prin documente interne - Carta pe de o parte, și Tratatul de participare pe de altă parte. În același timp, participarea la acord poate fi modificat în orice moment, iar în cazul în care relația cu cooperativa membru nu se va dezvolta așa cum sa anticipat inițial parte la cooperativă, instanța va fi greu să-și apere cazul lor.

Componenta de preț

Cazare HCC poate fi cumparat mai ieftin decât constructor de OP-uri. În cadrul construcției comun are unele limitări, care provoacă o valoare mai mare a proprietății în ceea ce privește locuințele cooperative:

În primul rând, dezvoltatorul nu trebuie să recupereze numai costurile, dar, de asemenea, pentru a face un profit, în caz contrar este activitate lipsită de sens. Construcția forțelor de cooperare are alte priorități, participanții au nevoie de locuințe, astfel încât prima prioritate este de a acoperi costurile de construcție;

În al doilea rând, dezvoltator, de vânzare de locuințe, forțat să includă TVA în prețul. Auto-construcție (forțe de cooperare) nu sunt supuse taxei pe valoarea adăugată;

În al treilea rând, dezvoltatorul poate evita costurile generate de asigurarea de răspundere în fața deținătorilor de categorii de interese pentru a asigura riscurile cerute de lege, iar costurile sunt de asemenea incluse în costul de locuințe. Pentru HBC nici un astfel de cerințe, cu toate acestea, lipsa de securitate a tranzacției crește substanțial riscul membrilor cooperatori.

Asigurarea calității

construcție de calitate - unul dintre cei mai importanți parametri prin care aleg adesea o clădire nouă potențiale imobiliare investitori / acționari.

Cumpararea DDU sugerează că deținătorii de interese este un consumator, deci este protejat prin Legea cu privire la drepturile consumatorilor.

La rândul său, membru al cooperativei (HCC) nu este, de fapt, un membru al unei asociații de voluntariat, de fapt, utilizează aceleași servicii. Astfel, instanța nu va contribui la protejarea drepturilor membrului de cooperare în ceea ce privește calitatea locuințelor și a altor parametri de construcție.

Potrivit DDU, dezvoltatorul are garanția investitorilor în cinci ani. Aceasta este, în cazul în care, după o anumită perioadă de timp după adoptarea de deținători de interese apartamente va dezvălui defecte, prezența care nu a putut fi stabilită în momentul transferului de proprietate, dezvoltatorul este necesară pentru a remedia aceste deficiențe. Perioada de garanție, care trebuie să fie înregistrate în DDU (conform FZ-14) este de 5 ani. La rândul său, HBC nu poate fi obligat să elimine defectele, deoarece FZ-215 nu spune nimic despre perioada de garanție.

Protecție împotriva vânzare dublu

OP-urile trebuie să fie înregistrate în Rosreestra, evitându-se astfel posibilitatea de mai multe vânzări de același apartament. Punct de vedere tehnic, s-ar putea întâmpla așa ceva, de exemplu, apartamentul va fi vandut o data pe DDU, si mai multi clienti cu dezvoltatorul vinde ca unui contract preliminar de vânzare. Dar deținătorii de interese care au semnat PO, hotărârea va fi recunoscută în mod necondiționat unicul proprietar al proprietății, iar restul de „candidați“ va fi un timp foarte lung pentru a căuta adevărul.

Aderarea cooperativei nu implică înregistrarea obligatorie a contractului, astfel încât apartamentul este foarte posibil de a vinde un număr nelimitat de clienți, este imposibil să se verifice.

Trebuie înțeles faptul că HBC nu protejează împotriva fraudei prin cooperativă menezhdmenta.

Protecție la modificări ale contractului

deținători de interese pot abandona modificările în PO, și apoi dezvoltator în instanța de judecată va trebui să se întoarcă deținătorii de interese suma plătită în momentul încheierii contractului sau să plătească o penalizare (pentru a oferi alte modalități de soluționare a problemei).

FZ-214 necesită dezvoltator pentru a specifica în DDU toți parametrii apartamentului viitorului - numărul de metri pătrați, prețul de pătrat, costul total al locuințelor, aspectul, tipul și calitatea materialelor, utilități, etc. Dacă în procesul de construcție a unei dorința sau necesitatea de a schimba ceva (de ex. înlocuiți keramzitoblok pe zgură de beton, geamuri rame din lemn), modificări pot fi efectuate numai cu acordul deținătorilor de capital.

Tratatul de participare (HBC) pentru a face modificări mult mai ușor, nu necesită acordul fiecărui membru, consiliul cooperativei obține suficient acordul majorității. Pentru acest lucru poate fi folosit o varietate de moduri, și de multe ori ofera arata ca un ultimatum (de exemplu, în cazul în care se ia o decizie cu privire la modificările trebuie să colecteze fonduri suplimentare, deoarece nu este disponibil suficient).

Adică, membru cooperant poate la finalizarea primi nu destul de ceea ce au de așteptat inițial (de exemplu, mai puțin yarzii, în caz contrar calitatea de locuințe, etc.), și nici unul dintre acestea nu vor fi trași la răspundere, cooperativa nu va compensa pentru daunele morale sau materiale .

În cazul în care un participant dorește să se retragă din HCC, înainte de casa este construita, se poate face acest lucru în modul prevăzut de statut. În acest caz, cooperativa trebuie să transfere suma plătită în contul membrului, iar acest lucru este de multe ori o problemă care trebuie rezolvată în instanță. Astfel, dispozițiile părții charter la punctul de ieșire poate varia, iar conform contractului, restituirea poate fi întinsă pe termen nelimitat. Cea mai bună opțiune în acest caz, va ajuta la avocat calificat, care va reprezenta interesele în instanța de judecată.

Restituirile, penalități, despăgubiri

HBC: fapte neplăcute

În astfel de cazuri, pentru a obține ceva de la cooperativă (HCC) este problematică. HBC va fi capabil să se întoarcă banii numai în cazul în care acestea sunt într-un cont (deși faptul de a opri construcția în sine indică o lipsă de bani). Desigur, plățile suplimentare (amenzi, de compensare) nu poate conta, ordinea de rentabilitate determină foarte cooperant dacă partea de cooperare și să fie capabil de a recupera cel puțin o parte din ea va fi foarte bun.

În corectitudine, este de remarcat faptul că noile modificări DDU încă în faza de implementare, dar acum există mecanisme care permit plata investitorilor imobiliari - o asigurare de răspundere civilă și de garanție bancară.

În cazul asigurărilor HBC nu este o cerință. Deci, în cazul în care conducerea organizației a lucrărilor de construcție va fi ineficientă (care nu poate fi exclus, ca membrii consiliului cooperativei nu sunt neapărat profesioniști ai pieței construcțiilor), și la finalizarea de bani de construcție nu este de ajuns, fie trebuie să caute fonduri suplimentare sau pentru a încerca într-un fel de a pune în aplicare neterminat.

Rate, ipoteca, ipoteca de stat

Avantajul o achiziție de origine pentru HCC este o oportunitate de a atrage rate pe o perioadă lungă de timp (până la 7 ani), iar banii pot face piese chiar și după intrarea în casa în funcțiune și de decontare.

Potrivit DDU (pentru Moscova) perioada maximă de plată în rate este de 2 ani. Creditele ipotecare pot fi emise, deoarece casa e sub DDU și locuințe fiind construit HBC. Programul de credit ipotecar preferențial pot fi furnizate numai cu achiziționarea de bunuri imobiliare DDU, nu se aplică la construcția programului de cooperare de stat.

concluzie

Unul dintre principalele avantaje ale construcției în cadrul cooperativei este prețul. Cazarea se poate face parte de cooperare este mult mai ieftin decât deținătorii de interese care au oficializat relația cu dezvoltatorul DDU, în plus, există o posibilitate de rate, ceea ce crește și atractivitatea HBC.

Dar, în ceea ce privește protecția intereselor membrilor HBC pierde o mare parte din construcții cu participare. Riscul de a rămâne fără bani și fără un apartament ca urmare a unor fraude sau alte circumstanțe, de a primi locuințe de calitate proastă pentru titularul de interes sunt considerabil mai mici.

În cazul în care un membru al cooperativei decide să se protejeze prin operațiunile de asigurare, valoarea contribuțiilor în conformitate cu contractul de asigurare va veni aproape de prețul apartamentului prețul oferit de dezvoltatori. Astfel, mai de încredere este achiziționarea de bunuri imobiliare DDU, în acest caz, un preț mai mare este compensat de o reducere semnificativă a riscului. Cu toate acestea, trebuie să se înțeleagă că, în timpul achiziționarea de proprietăți cu privire la riscurile DDU sunt prezente și în acest moment, nici una dintre metodele de achiziție de bunuri imobiliare de pe piața primară nu poate garanta securitatea completă.

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do TEMPOR eiusmod ut incididunt Labore et dolore magna aliqua. Ut enim anunț veniam minim, Quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat.

Duis aute irure dolor în reprehenderit în voluptate velit esse cillum dolore EU fugiat nulla pariatur. Excepteur occaecat cupidatat Sint non proident, sunt in culpa Qui OFFICIA deserunt mollit Anim id est laborum. Sed ut perspiciatis Unde omnis iste natus eroare stea voluptatem accusantium doloremque laudantium, totam rem aperiam, eaque ipsa quae ab illo inventore veritatis` et quasi architecto Beatae vitae dictoane Sunt explicabo.

cel mai de client-dezvoltator

Aveți posibilitatea să partajați nominalizat pentru „Golden Coiful“ într-una din rețelele sociale.