Curtea de dezvoltator poate câștiga, dificil de a redeveni
Instanțele partea cu co-investitori, dar acestea sunt lăsate fără bani și apartamente
Cumpărarea unui apartament în clădire nouă, toți deținătorii de interese își exprimă speranța că vor primi casele lor, fără probleme și la timp. Dar nu întotdeauna, aceste speranțe sunt justificate, iar investitorii imobiliari sunt obligați să meargă la tribunal. Cazul este o lungă, costisitoare, și, după cum arată practica, nu întotdeauna cu succes, pentru că în cazul în care constructor - în stare de faliment, șansele de întoarcere a cel puțin o investiție minimă.
Promis de trei ani, așteptați. Și apoi da în judecată
În cazul în care deținătorii de interese nu așteptați pentru apartamentele lor, și vrea să se întoarcă banii, el poate rastrognut contract de o construcție comună. Fă-l în afara instanței și fără plata amenzilor poate fi depășită numai dacă termenii dezvoltator de construcție. „Conform Legii 214, deținători de interese pot rastrognut unilateral contractul și să solicite returnarea fondurilor investite și plata dobânzii pentru utilizarea banilor, în cazul în care construcția casei nu este finalizată în termen de două luni de la termenul limită specificat în PO. După aceea, dezvoltatorul este dat de 20 de zile lucrătoare (adică aproape o lună calendaristică), în scopul de a transfera bani în contul deținătorilor de interese, sau pentru a le aduce la depozit notarial numele acționarilor. În cazul în care nu, deținători de interese pot solicita instanței“, - spune directorul Departamentului Risc al Agenției Naționale de Asigurări și credit (NSKA) Boris Sharonov.
În plus, deținătorii de interese pot rastrognut DDU și pe cale judiciară a cererii randamentul investițiilor înainte de expirarea perioadei de construcție indicate în contract. În acest caz, el trebuie să dovedească faptul că dezvoltatorul nu își îndeplinește obligațiile și nu au avut timp pentru a finaliza construcția la timp.
Cu toate acestea, pentru investitorii imobiliari este mai important pentru a obține un apartament, nu o restituire. Prin urmare, ele sunt de obicei dispuși să ierte un dezvoltator târziu, în cazul în care considerați că casa lor va fi finalizată în continuare. În instanță, cele mai multe dintre ele este atunci când credința în dezvoltator promite că „un pic mai mult și să termin“ complet uscat. Conform (birouri Legea „.. Dreptul Real Estate de familie“) avocatul Eleny Zhdanovoy, perioada de așteptare poate fi de până la 6 - 10 ani.
„Întârzierile termeni de construcție, capabile să forțând acționarilor să meargă în instanță este foarte diferită - spune avocatul Oleg Sukhov (“ avocat Centrul de Drept Olega Suhova „). - Am avut clienti care ar fi, în două luni de întârziere în executarea obligațiilor din partea companiei de construcții pentru a merge la tribunal, dar astfel de precedente sunt rare. În cele mai multe cazuri, întârzierea trebuie să fie mai mare de doi ani, pentru investitorii imobiliari au început să vă faceți griji, perioada de trei ani este începutul pentru apelurile în masă la instanțele de judecată. "
Gri și alb sunt egale în fața instanței
În instanță, diferențele dintre formele tranzacției nu sunt fundamentale și sunt mai tehnice în natură. Practica judiciară este acum aproape nu se distinge instrumente de capitaluri proprii de la „gri“. „În practică, puteți câștiga cu privire la orice acorduri se vor aplica numai diferite norme ale Codului civil, de exemplu, în conformitate cu Legea federală 214 poate pretinde bani, plus daune, și la acordul de investiții - banii, plus dobânda,“ - spune Elena Zhdanova.
Diferențele în cauzele juridice de multe ori nu privesc legitim și sistemele de „gri“, și diferite modalități legale de vânzări (DDU, HBC și WNC, certificate de locuințe), astfel cum acestea sunt reglementate de legi diferite. „De exemplu, dacă vorbim despre o astfel de instituție ca HBC, acționarii, în contrast cu acționarii nu au dreptul de a solicita recuperarea daune și penalități pentru neîndeplinirea obligațiilor cooperativei, - spune Oleg Sukhov. - În plus, acționarii pot fi obligați să pună în aplicare cheltuieli suplimentare necesare pentru finalizarea casei. În ceea ce privește obligația acționarilor suprataxă inacceptabilă. "
Despăgubiri pentru timpul
Întoarcere bani a investit puțin pe cale judiciară, pentru că nimeni nu a anulat inflație și bani pierde treptat valoarea lor. Dar deja după perioada de construcție au fost perturbate, poate dura foarte mult. În primul rând, dezvoltatorul de alimentare titularii promite că casa va fi în continuare construit (în medie, oamenii sunt în așteptare pentru aproximativ 2 ani, dar uneori titularii de răbdare poate dura 10 ani). Instanța se ia, de asemenea, de ceva timp (de la 6 luni, dar înăsprirea intenționată a termenilor din partea constructor avocați poate dura ani), și atunci ai nevoie de altul folosind executorii judecătorești pentru a recupera banii de la debitor. „Oamenii au cumparat un apartament cu mulți ani în urmă, iar banii care au fost investiți în construcția, proporțional cu prețurile curente de apartamente, - se plânge Igor Gulev. - Cu alte cuvinte, bani nu este suficient chiar și pentru o cameră într-un apartament comunale ".
Cu toate acestea, deprecierea banilor poate fi evitată în cazul în care deținătorii de interese asigurate riscurile financiare. Investitorii în acest caz, se pot evita întârzierile în instanță și de a lua banii imediat după accident. „Societatea de asigurare plătite de compensare, ea va trebui să prezinte revendicările dezvoltator, dar co-regres investitorilor, aceste probleme nu deranjeaza,“ - spune Boris Sharonov.
Este de remarcat faptul că legea prevede măsuri de protecție a investițiilor împotriva inflației. Un alt lucru care nu este întotdeauna instanța de îndeplinit în totalitate cerințele acționarilor. Codul civil, Legea „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor“ și „Cu privire la participarea la construcții în comun“, precum și Rezoluția Plenului Supreme sudaRumyniyai Plenului arbitraj Curții Supreme a Federației Ruse, deținătorii de interese au dreptul de a nu numai pentru a reveni instrumentele de dezvoltare de plătit pentru a rezilia contractul, dar, de asemenea, pentru daune-interese, penalități, dobânzi de penalizare pe bani împrumutați și compensarea prejudiciului moral. Aceste reguli se aplică atât în vânzări, în conformitate cu Legea federală 214, iar pe schemele „gri“.
Mai mult decât atât, atunci când cumpără un apartament de DDU in caz de penalizare pentru intarziere, care poate recupera de la constructor, este 1/150 (în cazul în care o construcție comună a implicat o persoană juridică - 1/300) rata Băncii Centrale efectivă în ziua de executare a obligației, prețul contractului de refinanțare pentru fiecare zi de utilizare a fondurilor. Și acest lucru, de altfel, o mulțime de bani (calcule citate in articolul „Dintre toate modurile de clădiri noi, doar trei - legitim, dar nu garantează un apartament.“). „Cu toate acestea, instanțele de multe ori încearcă să găsească un interes comun și pentru a susține un echilibru rezonabil pentru ambele părți, ceea ce duce la o scădere a sancțiunilor sumelor declarate, uneori, refuzul de daune și daune morale“, - a spus Oleg Sukhov.
Conform estimărilor de avocat, aproximativ 15% din cazuri instanța se încheie un eșec total în compensație suplimentară, în 60% din cazuri instanța de judecată dispune constructorul să plătească deținătorilor de interese 5-20, în 15% din cazuri - 200 - 500 de mii de ruble, și doar fiecare al zecelea caz, suma până la un milion de ruble.
Win - nu colectează
dolschikam nave de loialitate nu ar trebui să boante vigilența în contract. Sue valoarea investiției, cu un interes în caz de eșec de termeni care pot, dar asta nu înseamnă că banii pe care le primesc de fapt. „Potrivit Ministerului Dezvoltării Regionale, 70% din obiectele de pe piața primară au devenit problematică din cauza lipsei de fonduri. În cazul în care dezvoltatorul nu are bani pentru finalizarea casei, abia a avut destui bani pentru a plăti cu investitorii imobiliari - a declarat Boris Sharonov (NSKA). - Chiar și în cazul în care dezvoltatorul este la fel de bine, aceasta nu înseamnă că el se va întoarce banii. De multe ori, pentru construirea unui dezvoltator special creat, care nu are nimic altceva decât drepturile de terenuri pentru construcții și fonduri împrumutate, care poartă întreaga responsabilitate pentru deținătorii de capital. Dacă ai probleme dezvoltator rămâne în afara reglementării legale, iar dezvoltatorul intră în faliment, nu are mijloace formale și investitorii imobiliari să nu conta pe. "
În plus, trebuie să ne amintim că executorii judecătorești nu funcționează întotdeauna rapid - lipsa de personal, birocratic, și, uneori, lipsa de profesionalism mareșali este de a se asigura că procesul de recuperare poate dura ani de zile.
Cu toate acestea, există exemple pozitive de recuperare. Astfel, în practică, Elena Zhdanova a fost un caz în care dezvoltatorul din cont fără autorizare prealabilă (fără acordul debitorului) este complet amortizată datoria în favoarea acționarilor. În acest caz, procesul în sine a durat timp de 6 luni, și punerea în aplicare - doar 2 luni.
Dar, din păcate, de multe ori s-ar putea întâlni cu alte exemple. „Am întâlnit o dată pe co-investitori, care au pledat 5 ani cu dezvoltatorul, și în cele din urmă a primit $ 7500 (când a investit în construcția de 120,000 $) - spune Boris Sharonov. - Și, din păcate, această evoluție este foarte probabil ca, în cele mai multe cazuri, dezvoltatorul de faliment ".