Cum să nu devină investitori Înșelați 1

Learning zakonodatelstvoRumyniyav construcții cu participare:

Introducere informații generale despre dezvoltatorii și proiectele de locuințe în regiunea Moscova:

Nu este nevoie să fie un avocat profesionist sau agent imobiliar pentru a înțelege că evaluarea mai obiectivă a dezvoltator sau investitor - acesta este obiectul lor este pus în aplicare. În cazul în care compania are un număr de proiecte finalizate cu succes, nu încalcă termenii de construcție - acesta este un argument bun pentru a încheia un contract.

Dacă aveți de gând să cumpere un apartament, deschide o problemă de registru de dezvoltatori și lista de facilități problemă în zona dumneavoastră. Aceste liste sunt menținute autoritățile de reglementare în multe regiuni. În cazul în care dezvoltator sau constructor obiect pe care doriți să cumpere un apartament, situat într-una dintre liste, atunci cu acest dezvoltator „nu este pe drum.“ De asemenea, verificați pentru prezența constructorului procedurilor sale de faliment, puteți pe site-urile kad.arbitr.ru, bankrot. fedresurs.ru, precum și pentru lichidarea acesteia pe site-ul egrul.nalog.ru.

Asigurați-vă că pentru a cere dezvoltator următoarele documente:

• documentele de constituire (Carta organizației, decizia Protocolul () privind stabilirea);
• certificatul de înregistrare de stat și de atribuire BIN;
• certificatul de înregistrare fiscală și INN;
• un extras din Registrul de stat unificat al unităților de drept, datat nu mai devreme de 30 de zile înainte de data curentă (sau data depunerii pentru revizuire);
• Aprobarea raportului anual, bilanțul (Forma 1 și Forma 2), decide cu privire la distribuirea profiturilor și a pierderilor pentru ultimii trei ani;
• raportul auditorului pentru ultimul an calendaristic.

Aceste documente sunt necesare pentru a furniza. Acestea vor permite să verifice faptul existenței organizației și autoritatea persoanei care semnează documentele. Dacă este semnat de reprezentantul organizației, care acționează asupra procuri, cere o copie a acestei procură autentificată prin aplicarea ștampilei și semnătura persoanei care eliberează procura.

De asemenea, verificați dacă numărul de imprimare compania BIN, numele complet și oraș (regiune) de înregistrare - fără aceste date de imprimare nu este un sigiliu oficial companie și ștampila obișnuită.

Întreabă întotdeauna pentru semnarea documentului în fața dumneavoastră și nu ezitați să întrebați persoana care semnează documentul, pașaportul obișnuit - este singurul document care atestă identitatea cetățeanului, care acționează în numele organizației.

Învățarea și declarația de proiect de proiect

Declarația de proiect dolzhnasoderzhat informații despre proiect și constructor de construcție, și anume:

De asemenea, să acorde o atenție la nivelul prețurilor predominant pe piața imobiliară primară într-o anumită zonă. În cazul în care dezvoltatorul prețul de mai jos piața propusă de 20-30%, ar trebui să fie alertat.

Participanții în comun de construcție, în plus, au dreptul de a lua cunoștință cu următoarele documente:

• permisiunea de a construi;
• studiu de fezabilitate al proiectului de construire a unei case de apartamente sau de alte bunuri;
• examinarea de stat a documentației de proiect;
• documente de proiectare, inclusiv toate modificările făcute în acest sens;
• documente ce confirmă dreptul de dezvoltator a terenului.

Cunoaște legea permite doar trei forme de colectare a fondurilor pentru cetățenii construcții:

• pe baza contractului de o construcție comună (Duds);
• prin eliberarea dezvoltator, având permisiunea de a construi un bloc de apartamente pe teren, un tip special de obligațiuni - certificate de locuințe care asigură dreptul cetățenilor de a primi de la constructor de spații de locuit;
• cooperativele de locuințe (HBC standuri în cazul în care dezvoltatorul) și cooperative de economii de locuințe (HBC Pro ca o formă de eludare a Legii № 214-FZ este scris mai jos.)

Contractul de o construcție comună vă asigură împotriva vânzărilor „duble“. Din moment ce fondurile de depozit ai nevoie numai după înregistrarea de stat a contractului, același apartament nu pot fi vândute la mai mulți cumpărători.

Contractul de o construcție comună sugerează că fondurile strânse pentru construirea casei, ar trebui să fie trimise la dezvoltator numai pentru scopurile legate de construcția de case (case). Prin intrarea în alte acorduri, compania poate pune în aplicare pe banii unui proiect complet diferit, iar casa ta și nu termină.

Chiar dacă compania dă faliment, va avea mai multe drepturi, dacă aveți la îndemână va fi un contract înregistrat de o construcție comună.

Amintiți-vă! Plata în contul de plată a prețului contractului este necesar să se facă în contul în bancă, și în orice caz, pe biletul de credit sau primirea.

Contractul de o construcție comună trebuie să conțină următoarele condiții:

• o descriere detaliată a obiectului - zona, numărul de camere, etaj, numărul secțiunii, poziția pe podea;
• definirea obiectului de construcție în comun să fie transferată la cota; obiectul este determinat pe baza documentației de proiect și este o copie a planului de podea (proiect) este în curs de construcție de locuințe, care oferă facilități specifice care urmează să fie transferate la cota;
• Termenul de transfer de dezvoltator obiectului participanților de construcție comune de construcție în comun. Deoarece este exactă poate fi o dată calendaristică sau un bloc de capăt;
• prețul contractului, termenele si procedura de plata a acesteia. Program de plată Trebuie să fie specificate: frecvența, suma care urmează să fie incluse participant social lunar;
• perioada de garanție pentru obiectul de construcție în comun. Set regulamentele de construcție, reglementări tehnice, documentația de proiect și reglementările de urbanism;
• moduri de a impune obligațiile care decurg din contractul de dezvoltator:

1. garanție bancară în conformitate cu procedura stabilită prin articolul 15.1 din Legea № 214-FZ;
2. constructor de asigurare de răspundere pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligațiilor de transfer al spațiilor rezidențiale în construcții cu participare în cadrul contractului, în conformitate cu procedura stabilită prin articolul 15.2 din Legea № 214-FZ. (Despre metoda preferată de executare a obligațiilor în temeiul contractului dezvoltator descris mai jos.).

În absența chiar și una dintre aceste condiții nu consideră încheiat un acord 6udet. Pentru restul, acordul poate fi prescris orice condiții, nu contravin legislației România. Ca un exemplu - cuvântul contractului de o construcție în comun a utilităților publice plăți în avans nu este în contradicție cu legislația România.

De asemenea, în contract se poate face la orice alte condiții care nu contravin cerințelor legislației ruse. De exemplu, starea de plată a serviciilor comunale după transferul de plăți în avans în construcție parts.

Dar condiția plății serviciilor de utilități din momentul în care intră în casă în funcțiune este ilegală, deoarece, în conformitate cu cerințele de la alin. 6 h. 2 linguri. 153 de locuințe kodeksaRumyniyaobyazannost de plată pentru locuințe și servicii comunale provine de la persoana care a primit de la dezvoltator după emiterea unei autorizații de a introduce o clădire cu apartamente în sala de operație, în casa de pe actul de transfer sau alt document privind transferul, din momentul transferului.

Uneori, în data contractului de punerea în funcțiune a casei sau perioada de transmitere a obiectelor de construcție comune prescrise ca „tentativă“ în viitor dezvoltator, susținând că formularea, încearcă să schimbe unilateral timpul. Nu-ți fie teamă. Această formulare în contract nu înseamnă că termenul a fost convenit. Faptul că o condiție esențială a acordului contractului este data de începere și la sfârșitul lucrării. Cu formularea de mai sus, în perioada de contract va fi considerat a fi consecvent, este doar orice dată în termenul specificat în contract.

De asemenea, este necesar să se plătească pentru prezența în contract cu privire la posibilitatea de a schimba prețul contractului. Acest lucru ar putea însemna că o creștere în domeniul construcțiilor în comun a obiectului pe care trebuie să plătească suplimentar pentru contoarele suplimentare.

Amintiți-vă că contractul de o construcție comună se consideră încheiat numai după înregistrarea de stat în autoritatea teritorială a Registrului rus.

Spune dezvoltatorul „NU“ dacă este:

Intram intr-o societate clădire

Crearea de locuințe cooperatiste (HBC) are multe avantaje. HBC ca dezvoltator colectiv alege locația obiectului. HBC eliberat dintr-o serie de taxe. HBC este capabil de a atrage resurse de credit. HBC se formează o estimare rezonabilă a lucrărilor și selectează un contractor, care de multe ori face posibilă reducerea semnificativă a prețului pe metru pătrat în comparație cu piața.

Cu toate acestea, dezvoltatorii fără scrupule a conceput un sistem de cum să profite de HBC în propriile lor interese.

Esența este faptul că compania-constructor creează un „buzunar“ de HBC. În acest caz, o autorizație de construire este decorat pentru companie, terenul este închiriat sau deținut de companie, și HBC este, de fapt, „pungă“ sau co-investitor.

Acest sistem este contrar însăși ideea asociațiilor de cetățeni, în scopul de a construi cooperativei, fără intermediari, stabilit de Codul de locuințe, și este ilegal. Legea № 214-FZ nu protejează drepturile cetățenilor care au investit bani în achiziționarea de locuințe prin aderarea HBC, care nu este un dezvoltator (care nu are autorizație de construcție).

Dacă aveți de gând să se alăture unei cooperative implicate în construirea unui bloc de apartamente, asigurați-vă că terenul este deținut sau închiriat de HBC acest lucru, că o autorizație de construcție se eliberează pe HBC și că HBC este dezvoltatorul.

Dar acest pas nu ar trebui să facă

1. Un contract preliminar de vânzare a apartamentului. Dezvoltator se încheie cu cumpărătorul un contract prin care se angajează să vândă un apartament pe contractul de vânzare, în cazul în care casa va fi construit. Banii pe care cumpărătorul plătește pentru contractul preliminar la dezvoltator, sunt considerate „depozit de securitate“. Dezvoltatorul nu poate încheia contractul de bază de vânzare în termenul prevăzut de contractul preliminar. Obligațiile prevăzute de contractul preliminar se încheie în cazul în care, înainte de expirarea perioadei în care părțile trebuie să încheie contractul de bază, el nu va fi încheiat. Adesea, caracteristicile apartamentului, unele precontract nu corespund construcției actuale. apartamente Preț în contractul principal poate fi semnificativ mai mare decât în ​​avansate. În caz de încălcare a contractului de către dezvoltator pentru cumpărător va trebui să dovedească faptul de plată a fondurilor în temeiul acordului. Cumpărătorul nu apare cerințe dreptul de apartament.

Există riscul ca, în cel mai bun caz, compania, clienții care utilizează bani ca un împrumut fără dobândă, pur și simplu le întoarce, iar în cel mai rău - există un risc de „vânzări duble.“

1. Contractul preliminar al unei construcții în comun. Folosind acest sistem, la fel ca cel anterior, principalul pericol este eșecul de a obține permise și constructor, respectiv, neîncheierea contractul principal al unei construcții comune în perioada stabilită de contractul preliminar.
2. contract de rezervare. Dezvoltatorul propune 10-30% din prețul de la începutul construcției, de cele mai multe ori atunci când el nu au nici măcar o autorizație de construcție. contract de rezervare nu garantează nimic. Cumpărătorul nu poate obține nici un apartament, nici bani.
3. Depozit „sau“ „sistem de bancă. Dezvoltatorul vinde apartamentul doar acei clienți care au un cont cu un anumit tip de o bancă cu care dezvoltatorul a incheiat un parteneriat. Dezvoltatorul în acest caz, nu participă la cumpărători de strângere de fonduri, și împrumuturi de la bănci. Investitorii imobiliari face bani pe contul de depozit al băncii nu are în mod oficial nici o legătură cu construcția nr. Acest sistem nu implică dreptul de a cere de la apartament constructor. Există un risc de rentabilitate pe termen scurt de fonduri de la banca, în loc de a obține un apartament de la dezvoltator.
4. Acordul de împrumut. Acest sistem nu implică dreptul de a cere de la dezvoltator un apartament - vă oferă pur și simplu fonduri ca împrumut.
5. Cumpărarea proiect de lege. Cumpărătorul la