Cum de a vinde un apartament ipotecat - Informații legale despre imobiliare - metru pătrat
Cumpărarea unui apartament în ipotecare, în general, oamenii sunt conștienți de importanța acestei acțiuni și sunt reglate la plata multi-ani va fi întrerupt, la sfârșitul căruia o grevare de locuințe. Cu toate acestea, circumstanțele schimbării vieții: nu doar o scădere bruscă a veniturilor, dar, de asemenea, divorț, schimbare de reședință, dorința de a asigura venituri din investiții, și chiar îmbunătățirea condițiilor de viață ar putea fi motivele pentru care este prevăzută plat pe piața secundară. Si in ultima vreme se intampla mai des.
Principalele motive pentru care oamenii cumpara un apartament ipotecat trei:
- Cumpărătorii de astfel de locuințe acționează adesea rude sau prieteni ai debitorului, care încearcă să ajute, astfel încât vânzătorul într-o situație dificilă pentru el.
- Cumparatorii sunt interesați este carcasa specifică și performanța sa este mai important decât prezența sau absența garanției
- Cumpărători intenționat pus în căutarea plat, cu scopul de a salva atunci când cumpără.
Cu toate acestea, o situație complet diferită atunci când vânzătorul este o nevoie urgentă de a pune în aplicare de proprietate. Cel mai adesea există o grabă din cauza datoriei tot mai mare la banca, a trebui să plătească amenda, amenințarea de litigii. Uneori, vânzătorul este mai ușor să cedeze în preț mult de câteva luni pentru a căuta un cumpărător, în timp ce restante și plătibile Băncii pe o bază de zi cu zi va crește.
Spune Elena Myalo:
- În practica noastră, a fost un caz. De vanzare apartament cu doua camere a fost oferit. La un moment dat a fost cumpărat pentru 2, 65 de milioane de ruble, 1,8 milioane dintre care au luat un credit ipotecar. Suntem de vânzare-l pentru 2450000. cumpărător a fost găsit care a fost dispus să-l cumpere chiar și astăzi, dar numai 2,2 milioane de ruble. Vanzatorul a refuzat mai întâi. Dar când serviciul de securitate al băncii a indicat în mod clar intențiile sale în viitorul apropiat, pentru a pune apartamentul la vânzare pentru 2 milioane de ruble. Vânzătorul a fost de acord cu vânzarea de 2,2 milioane de euro, pentru că i se potrivea, iar cumpărătorul a primit un discount de 250 mii.
Potrivit Elenei Myalo, opțiuni ipotecate apartament atingere cu degetul, puteți găsi opțiuni mai ieftine preț mediu na10-25%.
Băncile sunt dispuse să accepte astfel de oferte și sunt dispuși să sprijine acest lucru ca un cumpărător și vânzător. „Subliniez că există situații în care pentru un proprietar de mult timp al apartamentului nu plătește pe împrumut, atunci banca este interesat chiar și în vânzarea timpurie. In practica mea au existat cazuri în care banca a fost interesat în progresul tranzacției aproape în fiecare zi, și a fost gata să-și îndeplinească cererile noastre de vânzare timpurie „- spune șeful rezidențiale departamentului imobiliar al Centrului PC“ MAN „Alexander Gatskevich.
Cumpărătorul ipotecat apartament și se poate obține un alt bonus frumos. Orice banca creditoare este interesat de a primi plăți în timp util la împrumuturi, astfel încât atunci când debitorul încetează să-și îndeplinească obligațiile la bancă profitabilă apartamentul a fost vândut cât mai curând posibil. Prin urmare, băncile sunt adesea dispuși să ofere potențialilor cumpărători ipotecat apartament de credit ipotecar la o rată redusă, de exemplu, egală cu rata de refinanțare a CBR.
Însăși procedura de achiziție ipotecat apartament nu este prea complicat:
- debitorul trebuie să avanseze (de obicei 10-15 de zile înainte de data efectuării plății / write-off data), în scris, să notifice banca cu privire la intenția sa. Până la data plății a debitorului trebuie să furnizeze în contul lor prezența suma necesară pentru rambursarea integrală, ca soldul creditelor restante, iar suma acoperă integral amenzi / penalități arieratelor acumulate;
- aceste sume ca o plată în avans pentru apartament făcută de către cumpărător;
- după ce a scris în afara acestor sume băncii (termeni diferiți: de la 1-3 zile la 1 lună) se pregătește un pachet de documente pentru eliminarea servituți (gaj), care include, în plus față de documentele constitutive ale certificatului de creditor ipotecar curent (scrisoare), confirmând lipsa datoriilor pe creditul ipotecar și acordul băncii pentru înregistrarea gajului de rambursare, precum și ipoteca inițială;
- Acest set de documente, împreună cu contractul de vânzare va cumpărător și vânzător pentru înregistrare la organismul de înregistrare. În conformitate cu legislația în vigoare un record de ipoteca este plătit în termen de 3 zile, iar transferul de proprietate înregistrate în perioada de 1 luna;
- în timpul perioadei de înregistrare sau imediat după ce cumpărătorul efectuează o decontare finală cu vânzătorul și după intrarea drepturilor de proprietate în registrul unic de bunuri imobiliare devine un proprietar complet al apartamentului.
Care ar putea fi contra de a cumpara un apartament ipotecat? Principalele două. În primul rând -Zakladnaya la apartament poate să nu fie vânzătorul bancar al debitorului, și într-o altă instituție de credit, un oraș și chiar țară. În acest caz, tranzacția poate fi amânată pentru o perioadă necesară pentru revenirea ipotecare (de obicei, de până la 1 lună).
Pe al doilea minus potențial spune Alexander Gatskevich: „Una dintre capcanele poate fi faptul că un vânzător lipsit de scrupule nu este“ denun „banii la bancă și de a rambursa datoria. Doar teoretic, vânzătorul poate schimba mintea lui de a vinde apartamentul după ce plătește banii cumpărătorului pentru împrumut și scoateți grevarea. Vânzătorul poate găsi un alt cumpărător pentru apartament nu este împovărat, care este dispus să plătească, deși nu de mult, dar mai mult. Nu numai recomandăm să împovărate cu apartamente, dar cu contractele de vânzare obișnuite, de a utiliza sistemul, mai întâi o mică parte a vânzătorului transferă banii, dar după înregistrarea tuturor celorlalți. "
Elena Myalo nu în totalitate de acord cu colegul meu: „Nu există nici un risc suplimentar faptul apartamentului ca garanție în afacere nu a adăugat, deoarece vânzătorul poate fi nedrept, iar vânzarea apartamentului negrevate. În schimb, atunci când face o afacere cu garanții imobiliare, toate etapele sunt documentate mai bine în proiectarea de angajați implicați activ ai băncii, astfel încât în cazul în care caz merge la proces, cumpărătorul va fi mai ușor pentru a dovedi poziția sa. "
În concluzie: în ceea ce privește riscurile și procedurile, cumpărare apartament ipotecat în principal de achiziționarea de obicei nu este diferită. obiecte integrate puse în vânzare nu este prea mult, dar dacă aveți răbdare să analizeze cu atenție propunerea, puteți „prinde“ o opțiune foarte atractivă, salvarea a sute de mii de ruble.