Cum de a vinde o proprietate comercială

In fiecare an, SKB Kontur organizează un concurs pentru antreprenori „Sunt un om de afaceri,“ implică sute de oameni de afaceri din diferite orașe din România - de la Kaliningrad către Vladivostok.

Datorită concurenței, am creat o colecție de povestiri inspira afaceri povestite de oameni care transforma start-up mici în companii de succes.

Experiența și Consiliile lor vor fi utile pentru oricine gândire despre pornirea unei afaceri.

Pentru a începe avem nevoie de unele condiții esențiale: o idee, un pic de bani și, cel mai important, dorința de a începe

Vînzare de bunuri imobile comerciale - un proces lung și complicat, care implică plata unor resurse considerabile către stat în taxe. mulți proprietari folosesc o varietate de opțiuni pentru structurarea tranzacțiilor de vânzare pentru optimizarea fiscală. Luați în considerare cele mai comune.

Opțiunea One: vanzare obiect nefolositori

Desigur, din punct de vedere al contribuabililor care respectă legea cel mai bun mod posibil de a vinde o proprietate comercială este o tranzacție de vânzare directă cu plata tuturor taxelor datorate. De exemplu, în cazul în care obiectul este de vânzare un individ, el trebuie să plătească la bugetul de 13% din valoarea clădirii sau sediul în cazul în care această persoană o proprietate deținută timp de cel puțin cinci ani. Cu toate acestea, de regulă, în practica românească, cu facilități ieftine costa 100 mln. IP proprie. În cazul în care SP nu a folosit facilitatea pentru afacerea lor, este obligat să plătească aceeași 13%.

În cazul în care instalația a fost utilizată pentru afaceri IP, trebuie să plătească 6% din valoarea sau 15% din diferența dintre venituri și cheltuieli. În cazul în care proprietarul obiectului este societatea în sistemul simplificat de impozitare nu poate plăti TVA. Cu toate acestea, utilizați acest formular doar o companie mica, veniturile unui obiect care nu depășește 120 de milioane de ruble. pe an. proprietăți comerciale mari sugerează o cifră de afaceri mai mare, în timp ce vânzarea lor este necesar să se plătească TVA, impozitul pe venit și 13% din soldul dividendului proprietarului venitului din vânzarea.

De regulă, proprietarii de bunuri imobiliare comerciale preferă să reducă la minimum costurile lor, așa că pentru tranzacție folosind o companie cu pierderi acumulate. Obiectul este transferat la structura de luare a pierderii echilibrului, și se vinde deja obiectul. În acest fel puteți economisi 20% din impozitul pe venit. schema dezavantaj este că o astfel de structură de pierdere a nu fiecare antreprenor, încă mai trebuie să plătească cu toate celelalte taxe.

A doua opțiune: vânzare de numerar prin celula

Una dintre cele mai comune opțiuni pentru structurarea tranzacțiilor pe cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare rămâne încă un mod foarte riscant, care implică transferul de numerar de la cumpărător la vânzător.

Acest lucru se face după cum urmează: vânzătorul vinde oficial imobiliare la un preț mai mic (de exemplu, la un preț pe care a plătit la cumpărare, acesta poate fi adăugat la capital suplimentar datorită îmbunătățirilor aduse instalației), soldul este plătit în numerar printr-o bancă de celule. Vânzătorul și cumpărătorul a pus bani în seif, iar vânzătorul le devine imediat ce există o proprietate cumpărător al obiectului vânzătorului.

Acest sistem, în general, este ilegal și plin de riscuri mari în timpul tranzacției. Există cazuri când un escroc, cumpărătorul a primit proprietatea obiectului și, în același timp, a luat de lângă banii de celule. La rândul său, un cumpărător respectabil, în caz de probleme la site-ul, nu va putea conta pe restituirea integrală prin intermediul instanțelor. În același timp, un astfel de sistem este benefic pentru cumpărător, care, în mâinile unei cantități mari de bani, pentru a dovedi originea legală a care nu poate.

Opțiunea Trei: structurarea tranzacției prin vânzarea Ltd.

O variantă a versiunii anterioare a „tranzacției gri“ este vânzarea unui obiect prin transferul acțiunilor OOo. Într-un astfel de sistem nu trebuie să plătească TVA-ul (și, în cazul în care banii sunt transferați prin celulă, pe taxe, puteți economisi chiar mai mult).

vânzări Opțiunea prin intermediul societății constă în faptul că el nu a vândut o proprietate, iar compania, în bilanț care depinde. Acest sistem este popular cu vânzarea de bunuri imobiliare comerciale mici în valoare de aproximativ 100 de milioane de ruble. dar implică riscuri semnificative asumate de către cumpărător. În caz de probleme, și înșelăciune din partea vânzătorului, Curtea nu poate considera ca un cumpărător de bună-credință. La urma urmei, el nu a dobândit obiectul, iar acțiunile societății.

Opțiunea Patru: vânzarea de mai multe SP

Destul de des, în practica românească, ne confruntăm cu o situație în care, în scopul de a optimiza impozitarea mari proprietăți imobiliare comerciale deținute de unii IP (sau două sau chiar cinci). Toate PIs lucrează la „sistemul fiscal simplificat“, ca urmare a vânzării unui obiect după fiecare dintre vânzătorii să plătească taxa în cantități mici.

Un astfel de sistem este plin de riscuri: cumpărătorul nu vrea să aibă întotdeauna să se ocupe de mai mulți proprietari dintr-o dată, pentru că fiecare dintre ele într-un fel sau altul poate afecta cursul tranzacției.

Opțiunea Cinci: traducere obiect în ZPIF

De vânzare vânzător de proprietate poate forma un fond închis-end (CUIT), pe care bilanțul și transferat într-o clădire sau cameră. Cumpărătorul dobândește, în acest caz, nu este un obiect, iar unitățile de fond. Astfel, tranzacția nu atrage după sine necesitatea plății TVA-ului.

O astfel de realizare nu este foarte favorabil cumpărătorului, al cărui scop este speculație, adică obiectul revanzare rapid folosind o structurare a circuitului tranzacției. Lucru este că, cu obiectul de echilibru FTRA poate merge direct la proprietar sau pentru a ajunge la SP Balance (LLC) numai prin vânzare. În acest caz, să plătească TVA-ul încă. Această variantă a structurarea tranzacțiilor au loc până destul de rare. Cu toate acestea, este avantajos în vânzarea de piscină clădiri sau spații de investitori (din care fiecare poate deveni proprietarul unităților de fond) și a practicat platforma noastra kraudfandingovoy AKTIVO.

Arthur Ustimov. Site COO kraudfandingovoy AKTIVO