Cum de a verifica capacitatea debitorului de a plăti ipoteca

După criza în condițiile de pe piețele financiare internaționale cu privire la creditele ipotecare în România au devenit mai dure. Rata crescută și prima plată. Băncile au devenit mult mai bine evalua „calitatea“ debitori și garanții. Timpul de funcționare a procedurilor de subscriere a crescut. Dar doresc să obțină credit nu a diminuat. Underwriting - o evaluare a solvabilității debitorului. Pe baza documentelor depuse experții băncii să evalueze dacă solicitantul va fi în măsură să ramburseze împrumutul, ceea ce suma de plăți lunare el va fi capabil să facă.

ecou ale Americii

La începutul iernii, specialiștii ipotecare Sankt Petersburg au observat o creștere bruscă în ceea ce privește luarea în considerare a cererilor de credite ipotecare - până la trei săptămâni. Banca revizuiește riscurile în primul rând, după ce a participat la calitatea (fiabilitatea) a debitorilor. Criza globală a lichidității financiare a fost de a determina politica de pe piața creditelor ipotecare.

Reuniunea pe haine

Mărimea și stabilitatea veniturilor clientului - primul factor pentru banca pentru a decide dacă să acorde un împrumut. Ca o confirmare a debitorului primește venituri este de referință 2-PIT, aceasta este o cerință obligatorie a tuturor băncilor. Un alt lucru este faptul că un certificat nu poate reflecta salariul real, în cazul în care angajatorul plătește banii „plic“. Apoi, în plus față de banca PIT Help 2 acceptă documentul „sub forma băncii“ - dar cu semnătura capului și contabilul-șef al companiei sau cu o confirmare orală a corectitudinii datelor. Așa-numita formă declarativă de verificare a veniturilor, de asemenea, înseamnă „o referință de 2-PIT, plus o declarație de alte venituri.“

Forma dovezii de venit, în majoritatea băncilor afectează costul creditului (rata dobânzii). Rata minimă poate fi stabilită pentru cei a căror referință 2-PIT se dovedește suficientă pentru a obține un împrumut și returnarea de venit. „Libertatea formelor“ ridică o medie de 0,5-1% pe an, în conformitate cu Irina Zabrodina.

Furnizarea de ajutor sub forma băncii un an în urmă, crește doar costul creditului, dar nu servește drept pretext pentru a nega. Acum, în calitate de CEO al „Prima agenție Ipoteca“ Maxim Eltsov, este posibil - în special pentru angajați și manageri de companii mici, o parte semnificativă din veniturile care susțin forma liberă. Băncile au devenit mai stricte evalua fiabilitatea companiei-angajator. Diferențele pentru „albe“ și „gri“, salariile nu face totul, dar de cele mai multe bănci. A salarii „albe“ sunt, în conformitate cu Maksima Eltsova, aproximativ 30% dintre debitori ipotecare Sankt Petersburg.

Un an în urmă, mulți creditori au declarat posibilitatea de confirmare „declarative“ de venit, adică instrucțiunile simple din salariul chestionar. Acum, astfel de oferte devin mai rare, dar există.

Cu toate acestea, pentru debitori cu dimensiunea declarativă de împrumut de verificare a veniturilor este mai mic (nu mai mult de 65% din valoarea garanției), iar mizele sunt mai mari.

Venitul a debitorului, în plus față de salariile din activitatea principală, pot proveni din alte surse. dividende acestuia, pensia alimentară, de schimb de locuri de muncă, lecții particulare, chirii pentru proprietăți existente deținute de către debitor, taxele pentru lucrări științifice și așa mai departe. „Show“ al băncii este necesară. Dar trebuie să se înțeleagă că banca va lua în considerare probabil lor, cu un factor de reducere. De exemplu, dividendele acțiunilor, după cum a spus la acționarul majoritar al uneia dintre cele mai importante companii imobiliare din Sankt-Petersburg, banca subestimat la jumătate, judecând că agenția a primit o astfel de venituri astăzi, dar dacă acesta va fi la fel într-un an sau cinci ani - este necunoscut. Mai mult decât atât, dorința de a reduce riscurile de credit, experții băncii solicitate situațiile financiare ale societății, deși mărimea salariului oficial și câștigurile ca oficiale privind acțiunile (chiar și jumătate trunchiată) destul permite să se obțină valoarea creditului necesar.

Jumătate a rămas

Suma creditului este calculată în funcție de plăți lunare: plată de credit nu trebuie să depășească jumătate din venitul familiei totale (cu co-debitori) pentru luna. În medie, banca consideră că debitorul va plăti pe împrumut de la 35% la 50% din venitul lor. Și, după cum sa menționat de către Maxim Eltsov oficial să facă acest lucru după criza creditelor ipotecare din SUA, creditorii nu au schimbat. Un alt lucru este faptul că „mulțumită“ factorului de reducere banca ia mai puțin calcul decât în ​​realitate, valoarea venitului debitorului, de ce este redusă și valoarea creditului. Veniturile din închirierea de bunuri imobiliare și conturi bancare pentru pensia alimentară. Potrivit Irina Zabrodina, contractul de închiriere nu poate fi înregistrat în FRS, dar ar trebui să fie. veniturile planificate din închirierea în calcul nu vor fi acceptate.

Veniturile medici sau profesori din vizite private, recepții sau lecții banca ia în considerare rare, a spus Maxim Eltsov. Este la fel de dificil de a convinge creditor la o solvabilitate suficientă a întreprinzătorului individual (antreprenorul fără o entitate juridică, de afaceri fără personalitate juridică) să plătească un impozit unic pe venit imputate.

O astfel de venituri nu este fixat în procesul de cumpărare și de vânzare, nu se reflectă în documentația primară. Baza de impozitare sub forma venitului imputat este determinată aproximativ, în medie, pe baza unor dovezi circumstanțiale. Pentru banca, o astfel de venituri este prezentat sub formă de raportare de management, nu este convingătoare. Self employed ipotecare devine sub prima plată de mare și o rată a dobânzii mai mare.

Ca rezultat, debitorul este aprobat pentru o cantitate mai mică de împrumut, iar acest lucru reflectă politica Băncii privind revizuirea propriilor riscuri, a declarat Vyacheslav Mikhailov, director de creditare ipotecară a sucursalei „Alfa-Bank“ București.

nimic personal

Lista principală a documentelor de subscriere a debitorului include o copie a pașaportului dumneavoastră și o copie a cărții de muncă, certificată de către angajator. Asigurați-vă că pentru a furniza informații cu privire la venit pe formularul 2-PIT, iar certificatele cu privire la numărul de contribuabil (TIN). Veți avea nevoie, de asemenea, un certificat de asigurare de pensie de stat, document de învățământ, ID-ul militar și - dacă există - un permis de conducere. În lista principală include, de asemenea, o copie a certificatului de căsătorie sau de divorț, chiar dacă soțul nu proiect co-debitor. În prezența copiilor este dat copii ale certificatelor de naștere. Aceste documente au fost posibile pentru a estima nivelul de educație, calificările și experiența potențialul finanțator.

Dar rareori reușesc să convingă banca la client cu „setul de bază“. Chiar dacă de referință 2-PIT confirmă venituri suficiente, banca va dori să cunoască perspectivele de conservare a acestor venituri în timpul perioadei de creditare.

Pentru a face acest lucru, creditorul trebuie să fie sigur că debitorul va putea, dacă este necesar, pentru a găsi locuri de muncă cel mai puțin plătit într-o altă companie care este competitivă pe piața muncii. Aceasta este, creditorul va cere să furnizeze documentele pe care debitorul să își îmbunătățească calificările (certificate și diplome de cursuri).

Dovezi indirecte a sănătății financiare a solicitantului pentru un împrumut poate fi un pașaport cu semne despre vizitele frecvente în străinătate sau documente privind deținerea unui autoturism, o reședință de vară, celelalte locuințe. Dar aceste informații nu crește valoarea creditului, subliniază Irina Zabrodina, ci doar confirmă corectitudinea datelor raportate cu privire la venituri.

două etaje

În ipoteci, cu excepția pentru verificarea bonității debitorului, banca efectuează și să evalueze garanții. Pentru apartamente de oraș este necesar ca casa nu a fost dezafectată sau de urgență. Recent, băncile au înăsprit abordare pentru acasă de cumpărare reamenajarea ilegale.

Atitudinea de istorie de credit negativ este clar: nu dau credit. Dar paradoxul este că nu fiecare caz de neplată a împrumutului, de exemplu, de consum sau un credit auto, intră în biroul de credit. Conform legii române (spre deosebire de toate celelalte țări) date de împrumut raportate la biroul de credit numai cu acordul debitorului.

Dacă o persoană nu a intenționat inițial de a rambursa datoria, el nu dă un astfel de consimțământ. Ca răspuns, iar banca poate refuza - un împrumut. Și poate da, de a pierde bani, și nimeni nu va ști despre ea.

Istoricul pozitiv de credit va fi un argument convingător pentru bancă în favoarea debitorului. Dar numai cu condiția ca debitorul a început să trăiască mai bine, câștiga mai mult. Sau cel puțin nu a înrăutățit situația lor financiară.

Informații despre rambursarea cu succes a împrumutului o dată la un moment dat, când salariul a fost ridicat, iar situația stabilă, în considerare, cel mai probabil nu va.

Banca va fi, de asemenea fideli propriilor lor clienți, care-l păstrați în cont, pentru a primi un card de credit sau de plastic, etc. Dar cel mai eficient mod de a atenua banca din subscriere -. Pentru a plăti mai mult de jumătate din costul de locuințe din banii lor proprii. Pentru acest număr de mult.