Cum de a construi un depozit

piata romaneasca de depozite moderne și centre logistice situate la începutul formării sale. Și acest segment tot mai mare de bunuri imobiliare comerciale este interesant nu numai pentru dezvoltatorii interne și externe mari, dar, de asemenea, jucătorii mediocre. De exemplu, astăzi pentru construcția centrului de depozitare în 10 mii de mp. M. m va necesita aproximativ 7,5 milioane $. Cu toate acestea, această sumă va crește în viitorul apropiat.

ani în urmă A început doi și jumătate, dezvoltarea rapidă a pieței depozit boom-ul imobiliar a fost precedat de retaileri. depozitele existente, care datează din epoca sovietică, astăzi nu se poate face față cu creșterea fluxului de mărfuri. În plus, mai vechi nu îndeplinesc cerințele de distribuitori la scară largă, care sunt necesare pentru depozite normale de operațiuni de clasa A și B.

Deficienta instalațiilor existente a condus la o cerere mare pentru zona de lichid de la potentialii chiriasi. Astăzi, la Moscova, este practic imposibil de a găsi un site gratuit în depozitele de clasa A. Ca de clasa B, rata de neocupare în acest segment nu este mai mare de 3%. Această tendință a prins dezvoltatorii de conducere. Ei au anunțat lansarea unui număr de proiecte majore, dintre care unele au fost deja puse în aplicare.

Potrivit experților, astăzi suprafața totală de facilități moderne de depozitare și logistică din regiunea Moscova și Moscova este de 1,5-2 milioane de metri pătrați. m. Cu toate acestea, în scopul de a stabiliza oferta și cererea în zona metropolitană, este necesar să se mărească suprafața totală de trei sau de patru ori.

În prima fază, majoritatea investitorilor au considerat piata imobiliara depozit ca o oportunitate de a diversifica un portofoliu existent de proiecte. Recent, cu toate acestea, „Parteneriat logistic multinațional“ și alte companii, accentul se concentrează pe construirea și gestionarea complexelor logistice pe scară largă. În plus, acum, la intervale regulate, pe piață există noi operatori depozit. (De exemplu, în al treilea trimestru al acestui an, lansarea pieței imobiliare depozitul anuntat astazi compania CargoCare, intenționează să investească aproximativ 80 de milioane de $. Un fond ortodromică Fondul LP a cumparat 50% din compania „rus Logistic Service“).

În plus, marca impune creșterea semnificativă a prețurilor materialelor de construcții. Potrivit Rosstroy, pe termen scurt, același ciment va crește în preț cu 20% pe an. În ceea ce privește specifice lucrărilor de construcții și instalații, achiziționarea de echipamente și infrastructura necesară, ponderea acestora în costul de aproape un sfert.

Ca în orice altă afacere în segmentul de bunuri imobiliare depozit de o importanță fundamentală pentru a se întoarce de investiții. A priori, o companie care operează pe piața de cerere mare, se poate conta pe o recuperare rapidă a investiției, cu unele premium. Cu toate acestea, am dezvoltat unele situații neobișnuite: pe fondul lipsei aparente de spațiu de calitate rentabilitate programată a investiției poate fi crescută.

Acest lucru se datorează în primul rând faptului că în țara noastră, costurile de construcție a crescut mai repede decât chiriile din complexele deja construite. (Pentru comparație, în construcția Europei costă cu 30% mai mici decât în ​​România.

În consecință, mai mici și chiriile în centrele logistice și depozite existente.) Acest factor afectează marjele de dezvoltator. Astăzi depozit rentabilitatea imobiliar este un maxim de 15%. Dar pe termen lung, ca urmare a creșterii constante a costurilor de construcție, această cifră va fi redusă.

O altă problemă nu mai puțin dificilă - conectarea la rețelele de utilități. lipsa acută de capacități de producție în zona metropolitană și impactul asupra pieței depozit. În practică, există cazuri în care compania a cumparat in imediata apropiere a terenului Moscova pentru construirea de centre logistice, o lungă perioadă de timp nu poate conduce electricitatea. Apropo, din cauza unor probleme cu inginerii, unele companii au trebuit să transforme proiectele lor.

Aproape în fiecare lună piață există declarații de intenție a unei companii de a construi un centru logistic. Cu toate acestea, nu aș recomanda începătorilor să înceapă proiecte gigant de piață. Pe piața românească situația este de așa natură încât, atunci când creați un imens complex multi-modal, precum și în construcția unui centru mic depozit având aproape aceeași problemă.

Cu toate acestea, în opinia mea, cele mai riscante proiecte de anvergură. Aceste instalații necesită investiții mari, care la situația actuală de pe piață poate duce la o scădere a rentabilității complexului depozit. Prin urmare, în opinia mea, ar trebui să înceapă cu construcția unei instalații de dimensiuni medii. Construi un complex de 50 mp. M. m mai rapid decât terminale de 500 mp.. m. În plus, teoretic mai mică cantitatea de investiții, cu atât mai repede se vor plăti.

Acum, piata imobiliara, inclusiv pe segmentul de servicii de depozitare si logistica, perioada de amortizare bună a proiectului este considerat a fi de cinci ani.

Construcției trebuie să fie împărțit în faze. Ca o regulă, inițial construit 50% din suprafețele declarate, partea rămasă din aceeași - în a doua etapă. Aceasta este o condiție care trebuie să fie urmată în construcția de depozite atât medii și mari. Dacă luăm în funcțiune instalația în ansamblu, piața ar putea „să nu absoarbă“ întregul volum.

Prima fază va arăta cât de complex cererea dumneavoastră de către potențialii chiriași. În cazul în care cererea va rămâne stabilă, este posibil să se înceapă a doua fază de construcție.

În ceea ce privește calitatea zonei, acum parte a potentialilor chiriasi este cerere mare pentru depozite de clasa A și B. În cazul în care dezvoltatorul implementează proiecte în două segmente, aceasta îi dă posibilitatea de a construi o afacere diversificat.

În paralel cu începerea construcției de necesitatea de complexe pentru a începe căutarea pentru chiriași. Practica arată că, la finalizarea construcției este destul de dificil de a găsi clienți. Când căutați pentru spațiul de stocare necesar, comercianții și distribuitorii să acorde o atenție la un număr de factori.

În plus față de comunicările necesare, design arhitectural, acces facil la complexul trebuie să ia mai întâi în accesibilitatea transportului pe cont. De regulă, construcția instalațiilor de depozitare fiind aproape de autostrăzi majore, cu un flux constant de trafic marfuri si camioane.

Dezvoltatorii mari, cu surse de finanțare stabile, în același timp, au capacitatea de a implementa proiecte în Moscova și regiunile. jucătorii medii de pe piață se poate concentra pe una sau două regiuni. În ciuda numărului mare de proiecte anunțate, în România există încă zone promițătoare în cazul în care vă puteți dezvolta afacerea. Acum, tendința observată pe piață atunci când dezvoltatorii de logistica de proprietate încep să exploreze orașe. Acest lucru este justificat destul pas: în aceste orașe, precum și în zona metropolitană, este în curs de dezvoltare în mod activ de vânzare cu amănuntul și de distribuție. Cu toate acestea, nu cu discount centrele industriale în cazul în care, deși numărul populației și nu ajunge la un milion, dar este în curs de dezvoltare în mod activ de afaceri.

Cu toate acestea, regiunea regiunea discordie. De exemplu, există orașe în care principalii jucatori sunt fie proiecte deja implementate, sau sunt în curs de pregătire. Pe termen lung, acest lucru ar putea duce la o concurență acerbă. Pe de altă parte, unele zone mari stăpânit practic nu au fost încă investitori. De multe ori riscant pentru a fi un pionier. Sa întâmplat că, în unele regiuni fără sprijinul autorităților locale este dificil de a aduna toate documentele necesare pentru a obține terenuri. Dar, dacă aveți o șansă de a obține un punct de sprijin într-o piață nouă, nu dezvoltarea de jucători mari, vă oferă un avantaj competitiv față de cei care au venit la cutare sau cutare regiune după tine.

depozit de înaltă calitate, indiferent de mărime, au nevoie de o funcționare fiabilă. Locatarul li se oferă o gamă largă de servicii, al căror cost este alocat cheltuielilor de exploatare. Aceasta include gestionarea de întreținere și de construcție, curățenie, securitate. În plus, este necesar să se asigure clădirii de o posibilă forță majoră și să plătească toate taxele aferente profiturilor și a bunurilor.

Pentru chiriași costul cheltuielilor de exploatare nu este atât de vizibil. (La Moscova, cheltuielile de exploatare în depozite de clasa A a fost de $ 25-30 pe metru pătrat pe an, iar în depozitele de clasa B - $ 10-15), se estimează că acestea vor crește ca urmare a inflației în următorii câțiva ani. În același timp, marja de dezvoltator sau societatea de administrare a cheltuielilor de exploatare care plătesc chiriași, este mică în comparație cu ratele de închiriere. Potrivit lui Knight Frank, prima jumătate a acestui an, ratele de închiriere pentru clasa A complex de depozite este de 115-130 $ pe metru pătrat, iar în depozitele de clasa B $ 90-120.

Există motive obiective care forțează dezvoltatorii să se retragă din proiecte. Această consolidare a riscurilor politice și o încetinire a dezvoltării economice, care, prin urmare, conduce la o reducere a traficului și o scădere notabilă a cererii pentru spatii de depozitare de calitate. Cu toate acestea, în prezent sunt factori subiectivi primari in piata imobiliara depozit românesc, atunci când un dezvoltator decide să se retragă din proiect, doar pentru a lua profituri. Acest lucru se poate întâmpla în șase luni și cinci ani de la finalizarea complexului logistic. Totul depinde de cât de bine proiectul a fost elaborat.

Părăsirea Proiect- acest lucru nu este un punct negativ. Unul dintre obiectivele principale ale dezvoltator - pentru a construi un complex și profitabil să-l vândă la noul proprietar. O parte din veniturile alocate pentru punerea în aplicare a unui nou proiect.

Un cuplu de ani în urmă română proprietatea de logistică de piață a fost terra incognita pentru dezvoltatori. În ultimii ani, acest segment a început să exploreze în mod activ străini. Potrivit experților, fonduri de investiții internaționale intenționează să investească în construcția de instalații de depozitare de aproximativ 2,5 miliarde $.

Dezvoltatorii care investesc în construcția de terminale logistice se poate calcula rata medie de randament 11.5-12.5%. Este câteva puncte procentuale mai mult decât piața de birouri și imobiliare de vânzare cu amănuntul. În medie, perioada de recuperare de depozitare și logistică instalațiile să nu depășească cinci ani.

Curs de dezvoltare cel mai activ acest segment în zona metropolitană. „Cu toate acestea, la Moscova, în unele zone am văzut deja competiția, cum ar fi în partea de nord, în cazul în care un flux mare de mărfuri“, - spune consultantul de depozit și de bunuri industriale imobiliare Jones Lang LaSalle Andrew Efimov.

Potrivit lui, în prezent cel mai popular printre potențialii chiriași sunt, de asemenea, la vest și suburbiile sud-vest. Avantajul acestei tendințe este concentrația scăzută a jucătorilor. Nu este considerat a fi cel mai mare proiect de construcție a „RosEvroDevelopment“ parc logistic „Krekshino“ în districtul Naro-Fominsk (suprafața totală de 350,000 mp. M.).

Potrivit Praedium, la Moscova, la începutul celui de al patrulea trimestru al acestui an, suprafața totală a claselor de depozitare A și B sa ridicat la 1,93 milioane de metri pătrați. m. Cu toate acestea, în și în jurul orașului există o lipsă de spațiu de calitate. Din acest motiv, potențialii chiriași ai numărului de mari comercianți cu amănuntul și distribuitorii intră în contractele de leasing pentru complexele de fază de construcție.

O altă direcție promițătoare este St Petersburg, care se concentrează 70% din marfa de tranzit care sosesc în partea centrală a României. Această regiune este activ dezvoltat de jucători mari. „Un număr mare de investitori au declarat că intenționează să construiască depozite în capitala de nord În cazul în care toate proiectele anunțate vor fi puse în aplicare în timp, apoi doi ani mai târziu, în St. Petersburg va fi de 2 milioane de metri pătrați de noi depozite ..“, - spune un consultant senior birou Knight Frank Peterburgemaksim Melnikov.

În acest an pe piață o nouă tendință - jucătorii străini și români au început să apară în gorodamillionniki. Astăzi, cele mai populare destinații în rândul investitorilor rămâne regiunea Volga și Urali.

În ultimii ani, experții de închiriere de piață spun că cererea a crescut și numărul de contra-propuneri privind bunuri imobiliare comerciale. De un interes deosebit este prezentat la instalațiile de depozitare bune.