creștere Închiriere

Întrebarea 2. Prin urmare, în cazul în care chiriașul refuză să semneze un acord suplimentar și să plătească chiria cu 5% mai mult - Locatorul există motive pentru a recupera datoria prin intermediul instanțelor?

1. Nu, un acord suplimentar nu a fost necesar, o notificare suficientă cu documentele specificate în contractul de sprijin.

În virtutea alin. 1, art. 9 GKRumyniyagrazhdane și persoanele juridice la discreția sa, să efectueze drepturile civile care le aparțin.

2. Da, în cazul în care Chiriașul refuză să plătească chiria crește, atunci Landlord există motive pentru a recupera datoria prin intermediul instanțelor.

Justificarea acestei poziții în materialele de mai jos, „Sisteme de Avocat“.

„Cum este posibil să se determine valoarea chiriei

Mecanismul de schimbare a condițiilor acordului privind chiria depinde de ce metodă de determinare a cuantumului chiriei stabilite în contract.

1. Valoarea chiriei este stabilită ca sumă fixă.

În acest caz, a determinat valoarea exactă de bani pe care locatarul locatorului enumeră condițiile stabilite prin contract.

Exemple termeni de chirii în formă solidă

„Locatar pe o bază lunară, nu mai târziu de data de 5 a curente (plătite) de o lună, transferuri la contul proprietarului o chirie în valoare de 100 000 de ruble. (O sută de mii), inclusiv TVA. "

2. Valoarea chiriei este determinată de un fix în procedura de contractare (mecanism) de calcul.

În acest caz, taxa de închiriere este stabilită prin intermediul unor formule diferite, coeficienți, tarifare sau alte date care reprezintă un mecanism de determinare a cuantumului chiriei.

Un exemplu de un mecanism de determinare a cuantumului chiriei în contract

„Locatar pe o bază lunară, nu mai târziu de data de 5 a curente (plătite) de o lună, transferă în contul chiriei proprietar, determinată de rata de 100 $ SUA (o sută de dolari SUA) pe 1 metru pătrat pe an în ruble la rata TsBRumyniyana data plății, inclusiv TVA-ul“.

pentru a modifica restricțiile de chirie

În plus, în unele cazuri, chiria este stabilită în contract într-un mod combinat. Acest lucru înseamnă că o parte din chiria este stabilită la o sumă fixă, iar cealaltă - prin determinarea ordinii de calcul. În acest caz, trebuie să ținem cont de faptul că schimbarea în fiecare dintre chiria este supusă regulilor generale de creștere a acesteia, precum și modificarea uneia sau a ambelor părți (sumă fixă ​​și (sau) procedura de determinare a chiriei) nu poate avea loc mai mult de o dată pe an, cu excepția acordul părților. Cu alte cuvinte, o astfel de condiție cu privire la contractul de închiriere este de asemenea posibil să se schimbe, nu mai frecvent decât o dată pe an; în timp ce schimbarea poate fi ca una dintre componentele chiriei, și ambele. Cu toate acestea, proprietarul să fie în mod unilateral posibilitatea de a schimba mai întâi dimensiunea unei părți solide de chirie, și șase luni mai târziu a schimbat și ordinea pe de altă parte.

Deoarece proprietarul pentru a crește cantitatea de chirie, care este stabilit ca o sumă fixă

În cazul în care chiria este exprimată ca o sumă fixă, creșterea dimensiunii perioadei contractului de trei moduri.

1. Contractul cu chiriasul o creștere a chiriei și să oficializeze acordul sub forma unui acord suplimentar.

Ca regulă generală, valoarea chiriei, exprimată ca sumă fixă, rămâne neschimbată pe durata contractului de leasing. Cu excepția cazului în care se indică altfel în lege sau contract, inchiriere comision poate fi modificat numai prin acordul părților (p. 3, v. 614 GKRumyniya). Astfel, ca regulă generală, în cazul în care chiriașul nu este de acord pentru a mări dimensiunea de leasing, proprietarul pentru a crește cantitatea de chirie nu poate.

Cu toate acestea, legea permite posibilitatea de a schimba unilateral contractul pentru cazurile de schimbare substanțială în circumstanțe din care părțile a purces la încheierea contractului (Art. 451 GKRumyniya). Cu toate acestea, proprietarul este de puține șanse de a profita de această oportunitate. circumstanțele materiale încă trebuie să dovedească faptul că de multe ori se dovedește a fi o sarcina descurajatoare. În plus, de regulă, circumstanțe se poate schimba în mod semnificativ numai în ceea ce privește locatarului. În ceea ce privește proprietarul pentru a dovedi schimbarea semnificativă a circumstanțelor în instanța de judecată mult mai dificil.

În același timp, chiar și în cazul în care locatarul va fi de acord să crească chiria, atunci acordul scris această creștere a unei persoane și acțiuni (sau), confirmând astfel de acord (de exemplu, introducerea de numerar într-o dimensiune mai mare), nu va fi de ajuns. În acest scop, părțile vor trebui să semneze un document (acord) privind modificarea chirie. Faptul că contractul de închiriere imobiliar se încheie prin întocmirea unui document semnat de către părți (alin. 1, art. 651 GKRumyniya), precum și un acord de modificare a termenilor contractului trebuie să fie în aceeași formă ca și acordul în sine (p. 1 Articolul . GKRumyniya 452).

Cu toate acestea, în cazul în care contractul nu prevede proprietarul pentru a crește chiria în mod unilateral, iar locatarul nu dorește să semneze un acord adițional la contractul pentru a schimba chiria, proprietarul nu poate crește taxa pentru utilizarea bunului.

Prin urmare, singurul mod de încredere pentru un proprietar pentru a crește valoarea chiriei unilateral ar prescrie în mod direct o astfel de posibilitate în contract.

2. Furnizarea în contract, că astfel și o astfel de dată (sau astfel și astfel de condiții), proprietarul poate mări dimensiunea chiriei în mod unilateral, adică fără acordul chiriaș. *

Exemplu termeni de posibilitatea creșterii chiriilor unilateral

„Proprietarul are dreptul de a unilateral, fără a recurge la modifica dimensiunea chiriei la instanța de judecată nu mai des decât o dată pe an, printr-o notificare scrisă către chiriaș nu mai târziu de treizeci (30) de zile calendaristice.“

În același timp, locatorul trebuie să ia în considerare faptul că locatarul nu poate fi de acord cu privire la includerea în contractul de închiriere a unui astfel de element, deoarece nu este în mod clar în interesul locatarului. În astfel de cazuri, putem recomanda proprietarul pentru a oferi contrapartea versiune mai moale a termenilor creșterii costului chiriei. De exemplu, o clauză de contract cu privire la posibilitatea de a crește taxa de închiriere în mod unilateral poate fi suplimentată cu condiția ca valoarea chiriei poate fi modificat în conformitate cu indicele de inflație, sau nu mai mult de o anumită sumă în termeni procentuali:“..., dar nu mai mult de 5 %. " În acest caz, șansele de a încheia un contract cu o contrapartidă va fi semnificativ mai mare, deoarece relația dintre părți vor deveni mai bine definite.

3. Pre-înregistrare în contract, că o astfel de dată chiria crește cu atât de mult, fără nici un chiriaș notificare proprietar.

Un exemplu de condițiile de „automată“ a contractului de închiriere, fără nici un chiriaș notificare proprietar

„În primii ani după încheierea acestui acord, chiria este stabilită la 50 de mii de ruble. La sfârșitul primului an calendaristic din acord valoarea chiriei crește de până la 70 000 de ruble.

Atenție! Condiția dreptul locatorului de a ridica în mod unilateral chiria ar trebui să fie formulate cât mai clar și în detaliu.

Să presupunem că, în contract părțile au indicat că valoarea chiriei poate fi revizuită de către părți în viitor. De exemplu: „Chiria ta poate fi revizuită pe baza ratei oficiale a inflației, dar nu mai des decât o dată pe an.“ Acest lucru ar însemna că pentru o astfel de revizuire, părțile vor conveni în prealabil și puneți-l un acord suplimentar. În sine, includerea condițiilor de leasing, care a stabilit că chiria poate fi modificat prin acordul părților nu mai mult de o dată pe an, în legătură cu aceste sau alte circumstanțe (inflație, creșterea economică, și așa mai departe. D.), nu înseamnă că părțile la contract Ei s-au angajat să încheie acorduri viitoare privind modificarea tratatului în această parte (Decretul № 1074-1010).

Studiu de caz: instanța a respins locatorului în procesul de colectare a datoriilor, subliniind că ordinea creșterii chiriilor a fost de acord

Proprietarul a mers în instanță, cerând să recupereze din restanțele chiriaș chirie. După cum rezultă din circumstanțele cazului, între proprietar și chiriaș semnat contractul de închiriere, în conformitate cu punctul 3.1 din care chiria este stabilită la o sumă fixă ​​pe baza raportului evaluatorului lui. În conformitate cu punctul 3.4 din contractul de mărimea taxei de închiriere pentru utilizarea proprietății ar putea fi revizuite de către locator într-un incontestabil și unilateral, dar nu mai des decât o dată pe an. Conform clauzei 5.1 din clauzele contractuale de schimbare a contractului permise de acordul părților, și au introdus modificări urmau să fie considerate contractanți în termen de o lună, și un acord suplimentar.

scrisoare Proprietar informat chiriaș de o creștere a chiriei și atașat un nou raport evaluator, dar locatarul a continuat să plătească chiria în aceeași sumă, nefiind de acord cu chiriile au crescut și luând-o pentru ridicarea ilegală.

După cum a subliniat Curtea de leasing presupune că contrapărțile sunt de acord cu privire la posibila modificare unilaterală a cuantumului chiriei, nu au furnizat ordinea de înregistrare a acestor modificări. Părțile la acord au stabilit taxa de închiriere stabilit pe baza unui raport evaluator specific, furnizarea unui raport evaluator nu este numit ca o bază pentru chirie o schimbare unilaterală. Astfel, trimiterea inculpatului o notificare de modificare a cuantumului plăților în cadrul contractului, locatorul a schimbat numai procedura de calcul chirie.

În acest caz, instanța a luat partea proprietarului nu este în primul rând din următoarele motive:

• în acordul care stabilește dreptul locatorului de a modifica unilateral cuantumul chiriei, părțile nu au înregistrat mecanismul de realizare a acestui drept;
• în contract, sa afirmat că orice modificare a contractului un acord suplimentar sau, cu alte cuvinte, modificări sunt posibile numai de comun acord.

Prin urmare, pentru a asigura un proprietar dreptul de a mări chiria în mod unilateral, contractul trebuie să fie scris următor.

1. În unele cazuri, poate exista o schimbare în chirie (de exemplu, un an de la semnarea actului de recepție și transmisie, cu o rată anuală a inflației de 7% sau mai mult).

2. Procedura de punere în aplicare a locatorului dreptul de a mări chiria (de exemplu, locatorul se comunică locatarului, care oferă informații cu privire la creșterea chiriei și în ce măsură).

3. Procedura de notificare a locatarului (de exemplu, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire sau angajat personal al locatarului sub semnătura chiriaș la birou).

4. Când starea de chirie este considerată a fi modificată (de exemplu, o lună de la primirea notificării de către locatar) *“.