Calculul ratei de capitalizare

O activitate similară cu tema „Calculul ratei de capitalizare“:
Lucrari asemanatoare:

Raportul Capitalizare - este rata utilizată pentru a conduce fluxul de venit la valoarea unei singure valori. Din punct de vedere economic, rata de capitalizare reflectă rata de rentabilitate un investitor.

Există mai multe metode de determinare a coeficientului de capitalizare:

· Având în vedere rambursarea cheltuielilor de capital (ajustat pentru modificarea valorii activului);

· Metoda de piață din tescovină;

· Investiții legate de metoda sau grup de investiții echipamente.

Teoretic, rata de capitalizare pentru veniturile curente ar trebui să ia în considerare următorii factori, în mod direct sau indirect:

· Compensarea pentru investițiile fără risc, lichide;

· Compensarea riscului;

· Compensarea pentru lichiditatea scăzută;

· Compensarea pentru gestionarea investițiilor;

· Modificarea creșterii anticipate sau descreșterea valorii activului.

Determinarea ratei de capitalizare bazate pe rambursarea cheltuielilor de capital.

Rata efectului de levier este compus din două părți:

1) Rata de rentabilitate a capitalului propriu (rata de rentabilitate a investiției), care este compensația care trebuie plătită pentru utilizarea fondurilor investitorilor, luând în considerare riscul și alți factori legați de proprietatea specifică;

2) restituirea standardelor de capital, și anume rambursare a investițiilor inițiale. Mai mult decât atât, acest raport de capitalizare element este aplicată numai părții de uzură a activelor.

Rkap = Rdoh capac + δ · RETURN Rnorm,

în care Rkap - coeficientul de capitalizare

Rdoh cap - rata de rentabilitate a capitalului

RETURN Rnorm - rentabilitatea ratei de capital

δ - reducerea prețului de achiziție (partea de uzură a activelor).

Rata de rentabilitate a capitalului propriu (capac Rdoh) este construit în mare parte de construcții cumulativ:

Rata fără risc de rentabilitate

+ investitii imobiliare premium de risc

+ Prime pentru lichiditatea scăzută de bunuri imobiliare

+ Premiul pentru Investment Management.

Rata fără risc de rentabilitate - rata dobânzii în active foarte lichide, de exemplu, Această rată, care reflectă „oportunitățile pe piața fondurilor de investiții companii și persoane fizice reale, fara riscul de nici un fel fără întoarcere.“

Rata fără risc este utilizat ca bază la care se adaugă componentele rămase (enumerate anterior) - modificările la diverse tipuri de risc asociat cu particularitățile proprietății estimate.

la cerințele ratei fără risc:

- randamentele pe activele cele mai lichide, care sunt caracterizate prin rata relativ scăzută de rentabilitate, dar cu o garanție de returnare a capitalului;

- la dispoziția investitorilor ca o investiție alternativă.

Evaluarea trebuie să ia în considerare faptul că rata fără risc nominală și reală poate fi atât rubla și valută străină. Când recalculează rata nominală în real și invers este oportun să se utilizeze formula Ameri I. Fischer.

Foarte important, prin utilizarea fluxul nominal continuă rata efectului de levier și componentele sale trebuie să fie calculate în termeni nominali, iar în cazul în care fluxurile de venituri reale - în termeni reali.

Calcularea primei de risc:

· Premium pentru lichiditate redusa. La calcularea acestei componente ia în considerare imposibilitatea o rentabilitate imediată a investiției în investiții imobiliare, și poate fi luată la nivelul inflației pentru perioada tipică de expunere a unor astfel de obiecte fiind evaluate pe piață;

· Reduceri pentru managementul investițiilor. Investițiile mai riscante și complexe, cu atât mai competente pe care le necesită o gestionare. Indemnizație pentru gestionarea investițiilor ar trebui să fie calculată ținând cont de coeficientul de subsarcina și a pierderilor în colectarea plăților de închiriere.

rata de capitalizare include rata de rentabilitate a ratei de rentabilitate a investițiilor și a capitalului. În cazul în care valoarea capitalului investit în imobiliare, vor rămâne neschimbate și vor fi returnate în revânzarea sa, nu este necesar să se calculeze rata de rentabilitate.

Dacă modificarea preconizată a valorii activului, este necesar să includă în raportul de capitalizare, rentabilitatea capitalului principal. Rata de rentabilitate a capitalului arată valoarea fondurilor anuale de compensare a investit în proprietate în cazul în care pentru orice motiv, pierderea estimată a acestor fonduri (complete sau parțiale) în perioada mandatului. Pentru a reveni la investiția inițială a venitului net din exploatare este depus în fondul de compensare pentru recapitalizare.

Există trei modalități de calculare a ratei de rentabilitate a capitalului (Rnorm RETURN):

· Întoarcere directă a capitalului (metoda cu inel);

· Rentabilitatea capitalului pentru fondul, și rata de rambursare de rentabilitate a oricărei investiții (metoda Inwood), uneori, se numește metoda de anuitate;

· Rentabilitatea capitalului pentru fondul de compensare și rata dobânzii fără risc (metoda Hoskolda).

rata de capitalizare include rata de rentabilitate a investițiilor și rata de rentabilitate a capitalului de proporția de uzura a activelor. În cazul în care valoarea capitalului investit în imobiliare, vor rămâne neschimbate și vor fi returnate în revânzarea acesteia, procentul de uzură al activelor este egal cu 0. Dacă știți scăderea valorii proprietății, vom rambursa fondului să-l construiască pentru rambursarea cotei activelor de uzură. Dacă investiți în imobiliare investitor se așteaptă ca, în viitor, va crește prețul, atunci există necesitatea de a încorpora în rata de capitalizare de creștere a valorii investițiilor.

Valorile reduse de proprietate (A), care va avea loc după n ani, ia în considerare rata de capitalizare în costul de proprietate revânzare.

Rkap = Rdoh capac + δ · RETURN Rnorm,

δ = 0, dacă valoarea obiectului nu se schimbă,

δ = + acțiune, care este planificat să scadă evaluarea obiectului, în cazul în care valoarea obiectului este redusă,

δ = - cota, care este planificată pentru a crește evaluarea obiectului, în cazul în care valoarea obiectului va crește.

Calculul raportului capitalizare de piață tescovine

Pe baza datelor de piață cu privire la prețuri și vânzări valori CHOd cu proprietăți comparabile, putem calcula rata de capitalizare:

Rkap = 1 / n (σChOD i / Ci)

CHOD unde i - venituri din exploatare net de i-obiect-analog;

Ci - prețul de vânzare al i-lea obiect-analog.

În această metodă nu este considerat rentabilitatea capitalului și randamentul investițiilor.

Metoda de calcul a investițiilor aferente raportului de capitalizare.

În cazul în care proprietatea în cauză este dobândit prin aport de capital și datorii, rata efectului de levier trebuie să îndeplinească cerințele de randament de pe ambele părți ale investiției. Coeficientul este determinat de investiții aferente sau grup de investiții echipamente. rata de capitalizare pentru capitalul împrumutat se numește constanta ipotecare și calculate

în cazul în care Rm - constanta Ipoteca;

TO - plăți anuale privind serviciul datoriei;

K - valoarea ipotecii.

Raportul de capitalizare capitalului propriu se calculează conform formulei:

Re = anual DP taxe / valoarea capitalurilor proprii

Raportul global de pârghie este definit ca-Weighted progres valoare:

R = M • Rm + (1 - M) • Re

unde M - Ipoteca coeficientul datoriei.