Atribuirea creanțelor în cadrul unui contract de construcție în comun
Cumpărarea unui apartament într-o casă nou construită pe un contract de cesiune a creanțelor - o tranzacție comună. Din momentul înregistrării de stat a contractului de capitaluri proprii și până la semnarea actului de transfer și de acceptare a construcției partajate obiecta investitor inițial poate vinde apartamentul unei alte persoane prin încheierea unui contract de cesiune a creanței.
Caracteristici de a scrie un contract de cesiune
- cu atribuirea acțiunii revendicare a primei participări a contractului de capital nu se oprește, schimbând doar părțile la contract (există o schimbare a persoanelor în cadrul angajamentelor);
- toate condițiile acordului precedent (timp de răspuns, prețul de apartamente și perioada de garanție) vor rămâne aceleași;
- drepturile investitorilor originale sunt trecerea la un nou participant în aceeași sumă în aceleași condiții pe care le-au fost stabilite cu construcția în comun primul participant (cu excepția cazului în care se prevede altfel în contract);
- investitorul original este responsabil pentru noul creditor transmite numai într-adevăr cerința lui, dar nu este responsabil pentru eșecul de a îndeplini această cerință dezvoltator.
Ordinea contractului de cesiune este determinată de Ch. 24 „Schimbarea persoanelor în obligația“ parte. 1 din Codul civil. Contractul se face cesiunii părților la tranzacție, în orice formă. Pentru un contract de cesiune nu au nevoie pentru a obține aprobarea constructor (în cazul în care o astfel de condiție nu este cuprinsă în contractul de capitalul social).
Pachetul de documente pentru încheierea contractului de cesiune
1. Participarea contractelor de capital înregistrate în construcție.
2. Documentul de plată ce confirmă achitarea de către participantul de construcție în comun. În plus, pentru a ajuta la constructor că plata a fost făcută, cumpărătorul trebuie să verifice documentele de plată primare (chitanțe și primire de numerar, indicând faptul că banii au venit în constructor casier, în cazul în care plata se face pe o bază fără numerar - extras din contul bancar al construcției participantului partajat (primul investitor), ordinul de plată cu banca să dețină plata).
3. Cumpărătorul trebuie să verifice prezența drepturilor de vânzător să cedeze obiectul de construcție comună (care primește informații de la dezvoltator în Rosreestra examinarea documentelor originale).
3.1. Cereți informații la dezvoltator. „Înainte de a intra într-un contract de cesiune, este de dorit să vină la un dezvoltator și asigurați-vă că persoana care vinde apartamentul, într-adevăr este proprietarul dreptul de a pretinde, - spune adjunct Directorul general al SA „DSK“ pentru afaceri juridice Serghei Uspanov. - Suntem gata să furnizeze astfel de informații, precum și informații cu privire la ce proporția obligațiilor plătite. Deoarece piață există cazuri de fraudă atunci când investitorii vând dreptul de a construi un nou partid prin semnarea unui contract cu capitalul propriu dezvoltator și plata pentru aceasta este doar o mică contribuție. " Cum de a cumpăra un apartament de la un contractor
3.2. Contactați Rosreestr pentru un extras din Registrul de stat unificat de drepturi asupra bunurilor imobile (USRR) că investitorul are dreptul de a se opune să cedeze. Declarația emisă pe teren, care se află în construcție, cumpărătorul pentru a obține este necesar să se cunoască numărul parcelei cadastrale (specificate în contractul de capital participarea în construcția). Documentul de ieșire va avea nevoie pentru a găsi un apartament și verificare a transferabil, care este listat ca membru al legii. Informațiile conținute în Registrul de stat unificat, solicitantul (persoană fizică sau juridică) poate fi obținut sub forma unui document de hârtie, personal adresat birourile Registrului rus sau electronic, prin completarea formularului de cerere disponibil pe site-ul www.rosreestr. ru.
5. În cazul în care contractul încheiat a fost precedată de cerințele contractelor de concesiune de documente specificate ar trebui să fie verificate de-a lungul întregului lanț de tranzacții de la prima tranzacție cu dezvoltatorul.
Ordinea de plată conform contractului de cesiune a creanțelor
Conform legii, cesiune a creanțelor permise după plata integrală a datoriei sau cu traducere simultană în noua construcție membru. Prin urmare, intră într-o astfel de tranzacție, este necesar să se verifice măsura în care contractul a plătit primul participant la construcția.
1. În cazul în care cerințele sunt plătite integral. În acest caz, pentru a merge la dreptul de a pretinde celeilalte persoane nu are nevoie să obțină acordul dezvoltatorului, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin contract. În practică, majoritatea companiilor de construcții includ contracte de capital clauză care să ateste că cesiunea nu este posibilă fără acordul dezvoltatorului. În acest caz, pentru a obține consimțământul dezvoltator necesar.
2. În cazul în care cerințele nu sunt plătite integral. În cazul în care un participant de construcție în comun nu a plătit integral, o construcție nou participant partajat primește dreptul de a pretinde în măsura în care prima plată a fost efectuată o parte la construcția, și în același timp, își asumă obligația de a plăti suma rămasă în temeiul contractului.
concesii drepturile tratatului trebuie să conțină
Cu excepția cazului în cerințele contractuale sunt plătite integral, dezvoltatorul trebuie să obțină consimțământul pentru o misiune. În practică, opțiunile pentru obținerea unei astfel de consimțământ de la dezvoltator pot exista mai multe: o companie este lăsat să cadă de acord asupra unei linii în contractul de capital, în cealaltă - de la dezvoltator a trimis o scrisoare de consimțământ pentru atribuirea. În cazul în care plata nu se face integral, contractul ar trebui să conțină o dispoziție privind transferul datoriei către dobânditor de drepturi. Plățile în cadrul contractului de cesiune a creanțelor vine așa cum sa convenit, în cele mai multe cazuri, cumpărătorul trimite vânzătorului banii la semnarea tratatului înainte de înregistrarea sa în Rosreestra.
Caracteristici de încheiere a contractului de cesiune creanțe cu contractantul
Situația în cazul în care apartamentul este achiziționat de către investitor (individual) direct de la dezvoltator, și apoi este atribuit noului cumpărător, - cazul cel mai simplu al cesiunii. Posibil că primul investitor nu este un individ, și contractantul sau furnizor de materiale.
În cazul în care investitorul original este un contractor, de obicei, între el și dezvoltator există un acord contractantului urmat o pe etape a compensa costul lucrărilor efectuate în contul plății pentru obiectul dobândite. Deoarece performanța acestor lucrări cu privire la aceste două acorduri - un acord de contract de participare și de muncă partajat - set off. În acest caz, cumpărătorul ar trebui să verifice aceste acorduri, documente privind executarea lucrărilor, acordul privind concurența, un certificat de la dezvoltator care să confirme că a avut loc o compensare și contrapărților nu au reciproc pretenții reciproce.
În acest caz, plata se face către contractor de la cumpărător său primește veniturile relevante și un certificat care să ateste că banii au primit, atunci trebuie să obțineți ajutor de la constructor că societatea de construcții această plată recunoaște și consideră că datoria pentru un apartament plătit. Toate aceste documente trebuie să aibă atunci când se face concesii (aceste documente trebuie să fie în original, sub formă de copii, inclusiv certificate, nu pot fi acceptate ca probe în instanță).
Vă încurajăm să citiți un articol detaliat cu privire la achiziționarea de clădiri noi Cum de a cumpăra un apartament de la un contractor
Înregistrare contract de cesiune
Deoarece participarea contractului de capital în contractul de construcție de cesiune a creanțelor în cadrul unui contract supus înregistrării de stat în Rosreestra. Pentru a vă înregistra, trebuie să furnizați (în original):
- trei copii ale contractului (două cesiunii copii ale contractului și o copie pentru părți Rosreestra);
- acordul scris al dezvoltatorului (în cazul în care participarea a contractului de capital în construcție ca o condiție pentru primirea dezvoltator prevede consimțământul pentru cesionarea creanțelor);
- în cazul în care plata conform contractului se realizează pe deplin, un certificat de la constructor că plata se face integral;
- în cazul în care plata se face nu este complet, caz în care înregistrarea de stat trebuie să fie prezentate la acordul părților privind transferul taxei contractuale către noul participant de construcție în comun și de acord dezvoltator pentru transferul datoriei.
Atribuirea înregistrării contractului Rosreestr tratate două părți la contract. Data limită de înregistrare a acordului în conformitate cu legea este de 18 de zile calendaristice, dar până în prezent, ordinul conducerii pentru înregistrarea de stat a contractului se reduce la 10 zile lucrătoare. Mărimea taxei de stat de înregistrare a contractului de cesiune a dreptului de cerere în conformitate cu sumele de capital la 200 de ruble, costurile de înregistrare sunt împărțite între părți.
După înregistrarea de stat a contractului de cesiune devine executorie. Din acel moment, fostul participant de construcție în comun pierde toate drepturile la obiect, în locul contractului său include un nou investitor, în viitor, se află în fața acestuia va trebui să îndeplinească obligațiile sale constructor.