Agenție imobiliară - deschide biroul agentului imobiliar

(Deschiderea biroului agentului imobiliar)

Agent imobiliar de afaceri iese în evidență printre alte moduri de a face bani. Și scrie „Business“ la cheie „, cu privire la modul de a deschide o agenție imobiliară în mod tradițional este puțin probabil. Pentru a dobândi agenții imobiliare poate cineva care are deja propria sa companie (persoană juridică din cartă care, printre altele, înghesuite și servicii de brokeraj pentru tranzacții imobiliare), care stabilește întreaga mii $ 4. sau mai puțin, dacă ai noroc.

Nu există permise de asemenea, nu trebuie să se înregistreze.

Dar nu poți lucra. Nu aveți active majore în această afacere - necorporal. Conform de peste mări se numește „fond comercial“ - un concept care include reputația, experiența, conexiuni, încercate și testate tehnici de marketing, de impact, de personal cu înaltă calificare, și altele asemenea, este dificil de evaluat proprietăți în numerar. Și dacă nu sunteți un agent imobiliar cu experiență solidă, achiziționarea lor va costa o avere - este necesar de a învăța prin a fi un ucenic și nu un maestru. Fără un agent imobiliar cu experiență în partenerul de afaceri, această afacere nu este pentru tine.

Nu mă crezi? Atunci răspunde, în cazul în care va arăta pentru angajați și cum să fie în măsură să evalueze calificările solicitanților? Cum de a deveni o luptă cu dorința lor de a „munca la stânga“? În cazul în care veți găsi propria lor poziție și dacă vă puteți imagina cum arată? Și, în sfârșit, ai clienților. în cazul în care va fi capabil să lucreze cel puțin la început? Dacă aceste întrebări aveți răspunsul, nu cred că nu sunt agent imobiliar de lucru. Și dacă experiența, de comunicații, a încercat și testate metode pe care le ai deja, mai bine decât oricine altcineva din afara, decide cum ar trebui să opereze propria companie. Noi ne limităm la evaluarea situației generale de pe piață și concurenții dvs. generalizarea experienței. Cu alte cuvinte, încercăm să răspundem la întrebarea „ce să depună eforturi pentru?“. Umil sperăm că aceste informații vor fi utile chiar și pentru cei care au primit deja agenția imobiliară.

Cele mai multe dintre ele - brokeri unică. Un astfel de agent - aproximativ 65% din total.

Pe locul al doilea în cohorta imobiliare sunt firme medii imobiliare. Acestea reprezintă aproximativ 30-35% din totalul locurilor de muncă de pe piață. De obicei, 7-20 oameni care lucrează în mod constant în astfel de firme, dintre care 3-6 sunt stau pe salariu, iar restul câștiga bani în „câmpul“. În medie, pe parcursul anului 5-15 angajaților aduce veniturile companiei din 60-150 tranzacții.

Cele mai importante agenții imobiliare sunt de lucru 3-5% din numărul total de Agenții imobiliari. Cele mai importante centre regionale de astfel de agenții pentru una - două din oraș. Numărul de angajați pot varia de 30-120, care, la rândul său, face un an de la 200 la 1.000 de tranzacții.

Și este destul de contribuție nesemnificativă este „pur și simplu brokeri negru“ care lucrează pe cont propriu.

Agențiile mari au o marjă considerabilă de siguranță pentru care să plătească o reducere medie a eficientei angajatului, comparativ cu ambele firme mici și mijlocii, și brokerii householder. Ce a cauzat acest lucru - creșterea complexității structurii birocratice, cifra de afaceri de mare de personal, necesitatea de a se pregăti pentru personalul „de la zero“ sau orice altceva - e greu de spus. Și este greu de necesar: „mare“ într-o piață care se încadrează este puțin probabil să fie mai. Și vremea pe piață și va continua să facă acest mediu. Apoi, vom încerca să analizăm experiența lor de supraviețuire.

firma Realty câștigă bani prin primirea unui comision pentru tranzacțiile de vânzare și de cumpărare (sau leasing) de bunuri imobiliare.

În mod tradițional, valoarea comisionului pe piața de capital este de 4-8% din prețul de achiziție. Suportul inferior rula agenție mică, pe partea de sus - mare. Clientul are posibilitatea de negociere, ca agenții de mari și mijlocii pot reduce limita superioară, în funcție de valoarea obiectului (de exemplu, vânzarea unui obiect scump limită superioară poate fi mai lung de 8% și 5-6%).

Din păcate pentru Agenții imobiliari, există cazuri când unii dintre colegii lor sincer dumping, scăderea cantității de comision la 1,5-2%. Dar acest lucru se aplică în principal singur de brokeraj.

La vânzarea sistemului de salarizare apartamente ieftine majoritatea capitalului birouri imobiliare este oarecum diferită. Ca o regulă, pentru serviciul de cumpararea si vanzarea de case în valoare de până la 10 mii $. Clientul plateste compania 500 $. În cazul în care prețul de apartamente de peste $ 10 mii. De schema de interes tradițional.

În cazul în care tranzacția care implică mai mulți intermediari (de exemplu, un agent imobiliar cu cumpărătorul și omologul său de la vânzător), valoarea taxelor pentru client rămâne neschimbat. Cu toate acestea, intermediarii câștigurile sunt împărțite între ele deja - care, ca un contract.

Cele mai multe firme de imobiliare mijlocii a adus pentru ei înșiși numărul optim de personal capabil de a mentine compania pe linia de plutire. De exemplu, o medie de a furniza numai informațiile necesare pentru un agent imobiliar comercial costa compania intre 30 $ si 60 $ pe lună.

Cu toate acestea, atunci când un număr mare de angajați sunt dificil de controlat. Cu o monitorizare slabă a tranzacțiilor Agenții imobiliari se va elibera de către firmă. firmele imobiliare Mediu au ajuns la concluzia că cea mai bună opțiune - 10-20 agenții imobiliari la companie (în regiunile - 3-10). Acesta este numărul de angajați permite costurile lor de $ 300- $ 1000 pe lună pentru a obține venitul mediu anual de 20 mii $. Până la 50 mii $.

La alegerea activități (tranzacții de vânzare de sprijin sau servicii de închiriere) către agenție tânără este mai bine să înceapă cu o achiziție imobiliare și tranzacții de vânzare.

De exemplu, pentru a ajunge la un venit lunar de 3000 $. (Fără taxele brokerilor), firmele imobiliare trebuie să însoțească vânzarea de locuințe în 200 de mii $. Aceasta este o medie de 10-15 tranzacții (o tranzacție se realizează pe broker într-o lună). Pentru a obține același venit din operațiunile de închiriere, compania va trebui să-și petreacă 100-150 tranzacții (10 tranzacții pe lună la broker).

Dar, pentru volumul serios al tranzacțiilor de leasing necesare pentru a menține o vastă bază de date „live“ (exclusiv). Și câștiga o bază nu poate dintr-o dată. O parte din ea vine (sau afară), împreună cu brokerii. Servicii de închiriere - este următoarea etapă în dezvoltarea companiei.

CUM păstra angajații

Problema principală a agențiilor de personal - cum să-și păstreze angajații. Cu experienta, brokerul poate părăsi cuibul, zboară pe propria lor pâine sau o altă agenție cu condiții de muncă mai favorabile. Se poate păstra un procent ridicat de comision și condiții bune de muncă.

În medie, agent imobiliar primește pentru activitatea sa de 10-50% din comisioane încasate pentru firma. Dar această cifră ar putea ajunge la 70-90% (în cazul în care agentul imobiliar - Liber profesionist persoană care folosește doar numele companiei la încheierea tranzacției). În acest caz, locul său principal de muncă - acasă, și el a fost lipsit de beneficiile „de birou“ brokeri.

Aceasta atrage brokerii și să impună un salariu greu, în plus față de dobânzile obținute din afacere. De obicei, un astfel de salariu mic (în diverse agenții este diferit), dar moral broker se simte mai sigur.

Această abordare permite angajaților să-și păstreze angajații valoroși. În unele agenții există o practică privind bunăstarea „pantaloni de sprijin“. Dacă se execută în mod constant brokerul nu a ieșit în această lună, afacere, firma poate să-l ofere sprijin material sau proavansirovat munca sa.

IN "ZERO" POMNOZHAT

Unele agenții calculează raportul de eficiență (K) a angajaților înșiși și să spună la revedere de la „indezirabililor“. De exemplu, brokerul este de a aduce agenției de 200 $ (valoarea condiționată, în funcție de nivelul câștigului mediu agent imobiliar în fiecare piață special), și a adus $. 130 Prin calcularea procentului este 130-200, se pare că factorul de eficiență este de 65%. Dacă el nu aduce nimic în luna următoare, rata scade la 0,32%. La venituri mai mari - crește.

Practica companiilor mijlocii a arătat că pentru ei cea mai bună opțiune - să aibă angajați capabile să funcționeze la K nu mai puțin de 80-75%. În cazul în care brokerul primește de la compania un salariu minim, iar K lui - nu mai mult de 50%, firma cheltuiește mai mult decât aduce. Cu astfel de angajați plece repede.

Pentru a executa toate documentele, verificați apartamentul (pe tema arestării, cauțiune proprietarii externați și-au păstrat dreptul de proprietate, și așa mai departe.) Și proprietarul său (pe capacitatea și dreptul de proprietate), agenții imobiliari în timpul lucrărilor trebuie să se confrunte cu o varietate de agenții și organizații guvernamentale. notari Acesta, Biroul de inventariere tehnică, consiliile de tutelă, ZhEKi, poliție, medicale (tratament de droguri, psihiatri, etc). Fără aceasta, funcționarea normală a unui agent imobiliar nu este posibilă.

Prin urmare, fiecare agent încearcă să acumuleze legături personale în aceste departamente. Aici, de asemenea, fiecare a primit, după cum puteți. Cineva trebuie să plătească „pentru accelerarea“ o mulțime de bani, iar cineva administreaza ciocolata si un zambet placut.

În domeniul imobiliar există factori de risc atât pentru agent imobiliar și client. Aici sunt cele mai comune variante de „obtinerea de bani“.

1. Client "aruncă" broker. De exemplu, brokerul a făcut toate lucrările, a adus clientul la ușa biroului notarial pentru a verifica tranzacția, unde a primit poarta turn. broker Ocuparea forței de muncă (și cererea sa de plată) în orice documente care nu sunt specificate, astfel încât clienții în cazul „atacuri“ din partea unui birou imobiliar poate declara că ei înșiși au găsit unul pe altul. garantat Absolut de protecție din place de „aruncarea“ Agenții imobiliari nu.

De asemenea, agenții imobiliari încearcă să se protejeze prin solicitarea de plată în avans de la clienții înainte de muncă sau înainte de încheierea acordului privind depozitul.

În cazul unui litigiu, un avocat instanță poate încerca să-și recupereze costurile.

2. Broker „aruncă“ compania sa. De exemplu, găsirea de clienți, brokerul nu raportează o posibilă afacere și managementul devine de la clienții suma totală a Comisiei, fără să permită accesul cu agenția. În acest caz, broker-personaj negativ poate reduce procentul de comision în comparație cu marca. Aceasta este doar o opțiune în cazul în care clientul și agent imobiliar negociere este adecvat. Agenția a utilizat măsuri „preventive“ pentru a contracara astfel de fraude - să încerce să furnizeze agenți mediu în care tentația de a în numerar de lucru „pe stânga“ inferior teama de a pierde un loc bun într-o companie decentă. Cu toate acestea, garanția deplină ca și în cazul precedent, firma nu.

Există multe alte capcane în afaceri agent imobiliar. Dar, într-un fel sau altul, cele mai multe dintre ele sunt conectate nu numai cu mediul de afaceri, ci și cu calitatea morală a unei anumite persoane - broker. Prin urmare, specialistii recomanda in recrutare interesate de reputația lor printre colegi care au lucrat cu ei înainte.

Atunci când se lucrează cu atât cumpărătorul și vânzătorul întrebării de agent imobiliar de remunerare prima ajunge doar la încheierea contractului de depozit.

De regulă, primii bani pentru munca sa devine agent imobiliar sub forma unui avans. Cel mai adesea este un comision de 20%, bazându-se cu tranzacția. vânzător bazându-se depozitelor, va costa 2-5% din valoarea tranzacției.

Servicii de constructie. Include personalul doar un superintendent (cu salariu $ 100-150) și achiziționa simplu set de instrumente necesare de construcție (care va avea un alt 200-600 $), agentia imobiliara ofera servicii în condiții de siguranță pe reparații de locuințe. Lucrătorii recrutați pentru acest „de la“, iar restul de instrumente aduc cu ei. Agenția are 10-15% din costul lucrărilor. În unele cazuri, activități de reparații de construcții și acoperă o companie simplă în timpul absenței tranzacțiilor imobiliare.

Consultanță juridică. Serviciul pentru a oferi consiliere juridică gratuită, practic, nu are nevoie de nici o investiție, dar cu condiția ca acesta poate creste fluxul de clienti in primul trimestru. Aproximativ 25% dintre clienții care au venit la companie pentru a intra într-o tranzacție imobiliară, numit anterior în yurkonsultatsiyu cu întrebări cu privire la diverse aspecte juridice. În termen de trei luni de la începerea consultanței juridice numărul de vânzări a crescut cu aproximativ 5-8%.

PERSPECTIVELE ȘI PERSPECTIVE

Potrivit experților, piața de muncă unică va fi în fiecare an, mai mult și mai dificilă (clientul se bazează pe o persoană juridică). Beneficiile chiar și în agențiile mici, mai mult decât „pustnic“. Cu toate acestea, în special a întreprinderilor mijlocii care se străduiesc să crească în mare, nu se observă.

ATENȚIE: Toate datele sunt valabile la momentul scrierii.