7 Probleme la cumpararea broker de credit ipotecar a unei țări

7 probleme atunci când cumpără o casă de țară pe ochi ipotecare broker de credit ipotecar

Până în prezent, ipoteca pentru achiziționarea de case si vile - nu știri, cu toate acestea, există încă o serie de probleme care se confruntă în mod constant brokeri, și, ca rezultat, clienții lor, și anume clienții.

Până în prezent, mai mult de 30 de bănci oferă un program de tramvai de creditare imobiliare, din care aproximativ jumatate este gata de a lucra cu obiectele de construcție. În general, există o tendință de creștere de credit pentru programe de „gard“. care este destul de natural, deoarece cererea a crescut brusc pentru acest segment de bunuri imobiliare în ultimii doi ani.

De asemenea, există o scădere treptată a ratelor dobânzilor la aceste tipuri de credite, dimensiunea lor este deja comparabil cu ratele în imobiliare Moscova. Rata minimă în dolari SUA pentru a cumpăra cabana finit este de 9%, iar în etapa de construcție - 12%.

În ciuda faptului că astfel de programe nu sunt noi, există încă o serie de probleme cu care se confruntă în mod constant brokerii de credit ipotecar.

Problema One: Limitarea creditului suma maximă

Faptul că costul mediu al unei cabana este acum mai mult de 1 milion. Dolari. Există un număr mare de așezări cabana premium, în cazul în care costul minim al unei cabana de 1500 de milioane de dolari și o acoperire maximă de 10 milioane de euro. Firește, valoarea creditului este limitată de 500 000 $, sau chiar milioane, aceasta nu corespunde întotdeauna la nevoile debitorului.

Problemă două: atitudine prudentă față de proprietarii de afaceri „gri“

Multe bănci încă nu au dezvoltat o poziție clară în ceea ce privește proprietarii de subscriere de afaceri „gri“, și, de fapt, ele sunt exact publicul țintă pentru astfel de credite. Potrivit companiei NBIK 95% dintre clienții care aplică pentru un împrumut pentru achiziționarea de case - aceasta este proprietarii de afaceri „gri“. Dacă gardul nu este programul va fi proiectat ținând cont de aceste caracteristici, atunci debitorul nu va fi în măsură să le utilizeze, potrivit companiei.

A treia problemă: Erori de evaluarea lichidității obiectelor de țară

Pe măsură ce piața imobiliară tramvai au început să evolueze relativ recent, iar valoarea caselor și terenurilor, a crescut în ultimii ani de mai multe ori, experți este dificil de a evalua valoarea reală a acestor obiecte, cu atât mai mult că răspândirea prețul este impresionant: de la un pic peste 100 de mii de dolari pentru facilitatea de la 10 milioane .

Aceasta este o problemă atât pentru bănci și pentru cumpărători debitori site-uri suburbane, brokerii de credit ipotecar și agenții imobiliari. Supraevaluare poarta un risc ridicat pentru bănci, estimare scăzută face imposibilă pentru a obține cantitatea necesară de debitori și, în cele din urmă, pentru a cumpăra imobiliare. Un an în urmă, suntem în mod constant se confruntă cu incapacitatea de a companiilor în mod adecvat de evaluare stabili site-urile de cost-de-oraș. Valoarea raportului evaluator în ceea ce privește același obiect ar putea dispersa de mai multe ori. Acum situația sa schimbat în bine, nu avem practic nici o neînțelegeri grave și evaluarea rezultatelor de către companii acreditate în bănci au devenit mult mai previzibil. Acum suntem din ce în ce se confruntă cu o altă problemă: în unele bănci, împreună cu un evaluator independent sau în loc să efectueze o evaluare a departamentului de credit ipotecar al băncii, - spune Olga Bilyalov, directorul de dezvoltare al NBIC - și aici rezultatele pot fi cele mai neașteptate, a spus ea. De exemplu, o bancă subestimează a făcut deja compania de evaluare cu 20%. Nu este clar de ce se întâmplă acest lucru, ce să facă în acest caz, clientul, si ca vom continua să construim o relație cu banca? Este chiar mai rău. Am avut un caz flagrant într-una din băncile din Moscova. Anul trecut, clientul nostru ar dori să cumpere un teren în satul Benelux, în cazul în care prețul pe sute de metri pătrați de teren a fost de la 50 la 70 de mii de dolari, în funcție de ce parte a satului este site-ul. Evaluarea a fost realizată „experți“ Departamentul de garanție a uneia mari bănci din Moscova, care nici măcar nu a mers să se uite la acest site. În cele din urmă am primit prețul de 13 mii de dolari pentru o sută.

În cazul în care banca este acreditat companie de evaluare, clientul și reprezentantul său trebuie să fie sigur că această estimare nu va fi corectată, în caz contrar, în general, să coopereze cu evaluatori lipsite de sens.

Problema Patru: relații funciare Nerezolvat

Pe parcursul ultimelor șase luni, departamentul cu privire la munca cu dezvoltatorii de negocieri NBIC au avut loc cu aproximativ 150 de sate cabana în faza de construcție. Dintre acestea, mai puțin de o treime, la momentul conversației poate fi acreditate în bănci. Cea mai frecventă problemă - relații funciare nedecontate. La Moscova, un număr foarte mare de așezări construite pe terenuri cu / x destinație, și nu întotdeauna acestea pot fi utilizate în construcția casei de țară. Pentru a legaliza vânzarea de astfel de terenuri și de a construi case pe ea, trebuie să modificați mai întâi scopul utilizării permise sau dacă nu este posibil să se construiască, apoi țineți cadastrarea, numărul cadastral și de a primi un certificat de proprietate al fiecărui lot. Acest lucru, de obicei, durează câteva luni până la un an, timp în care acreditarea nu este posibilă. Dar acest lucru nu înseamnă că, în această perioadă, dezvoltatorul nu este de vânzare obiectul său.

Problema cinci: o confuzie în punerea în aplicare a schemelor de așezări cabana

Legislația imperfectă în țară și industria de construcții, reticența de dezvoltatori de a plăti taxe, rezultând în acest moment la peste o varietate de scheme de implementare de așezări cabana, care este uneori foarte greu de înțeles.

Din păcate, majoritatea băncilor astăzi nu este în măsură să articuleze în mod clar cererile lor sau de a localităților în construcție, sau la schemele pe care acestea sunt dispuse să împrumute. Din cauza acestui fapt, apar în mod regulat tot felul de neînțelegeri, compania crede NBIC.

De exemplu, într-una dintre băncile în care am efectuat decontarea primei de acreditare, există o cerință pentru faza de construcție, și anume creditarea în momentul în care obiectul este de a fi construit pe 10%. În timpul negocierilor cu banca, această cerință cu privire la cabana a fost interpretată ca etapa de construcție a satului în ansamblul său, care este, de la 100 de case care urmează să fie construite 10. După un proces de acreditare de lungă durată, însoțite de colectarea unui set de documente, dezbateri grele asupra elementelor bancare care urmează să fie incluse în acordul de investiții și aprobarea unui număr de clienți, banca a decis că cerința pentru faza de construcție ar trebui să fie oferită pentru o casă special, mai degrabă decât în sat ca un întreg. Dar paradoxul este că dezvoltatorul a început să construiască după selectarea proiectului unui anumit client și să le plătească costul terenurilor și a construcțiilor. Având în vedere faptul că tocmai acest debitor și să ia banii în bancă, această problemă nu are nici o soluție. Întrebarea este, de ce ar face banca să acrediteze acest obiect, deoarece negocierile s-au cheltuit mult timp și efort?

A șasea problemă: Lipsa procedurii controlului statului asupra procesului de construcție

teren viran în suburbiile din așezări rămâne mai mici, iar dezvoltatorii cu teritoriu o răzbunare de master / s. Printre comunitățile cabana, care a fost acreditat compania NBIK, iar acum există unele treizeci parts construit pe un teren cu construcție de utilizare țară permisă este de 50%. O schemă comună a caselor construite pe astfel de terenuri, terenul prevede încheierea contractului de vânzare cu cumpărătorul și contractul de construcție cu compania - dezvoltator. În cele mai multe cazuri, terenurile demarcate și înregistrate la persoane fizice, afiliate cu compania - dezvoltator. Datorită amnistia dacha în mod semnificativ, a simplificat procedura de înregistrare a drepturilor de proprietate pe case construite în zonele suburbane. Pentru a obține un certificat de proprietate nu este nici o autorizație de construcție necesară mai mult, nici actul de a pune casa în funcțiune. Pur și simplu să prezinte autorității de înmatriculare o declarație privind construcția și pașaportul tehnic la domiciliu.

Este bine pentru dezvoltatori, dar pentru banca există riscuri suplimentare. Cum se verifică dacă construcția casei a fost efectuată în conformitate cu toate regulile și reglementările prevăzute, în cazul în care nu există nici un fel de aprobări pe această temă? Desigur, există un proiect aprobat la domiciliu, dar cine poate garanta că, în procesul de construire nu a fost modificat? În lipsa unor proceduri de control de stat pentru procesul de construire a unor astfel de case, este să se bazeze pe profesionalismul și integritatea companiilor de construcții. Poate că soluția la această problemă poate fi o expertiză independentă de construcție, ceea ce confirmă calitatea construit acasă. De exemplu, atunci când se decide cu privire la acreditarea de decontare cabana, banca analizează una dintre casele deja construite, iar dacă sunt confirmate de declarațiile relevante ale calității, celelalte case din acest sat sunt creditate ca de obicei. Aceasta este o problemă atât pentru creditarea în construcție și case gata făcute.

Problema Șapte: cerințe nepotrivirile de bănci și companii de asigurări

surprize neașteptate pot fi de așteptat de noi, și în timpul examinării obiectelor din societățile de asigurare. În cazul în care cerințele băncii cu condiția de asigurare a riscurilor financiare în timpul construcției, toate documentele trebuie să fie în plus față de bancă și compania de asigurări să examineze și să își dea avizul. Dacă este vorba despre un împrumut pentru a cumpăra dreptul de proprietate acasă finit, se poate lua de asigurare titlu de proprietate pe teren și casa. Este foarte adesea cerințele băncilor și companiilor de asigurări la obiectele nu se potrivesc. Avem de multe ori se confruntă cu faptul că obiectul este aprobat în banca nu a primit „undă verde“ de asigurare. Pentru o colaborare eficientă pentru bănci și companii de asigurări trebuie să unifice într-un fel pretențiile lor de a dezvoltatorilor imobiliari și obiecte.

Conform materialelor raportului Olgi Bilyalovoy, Director de Dezvoltare al NBIC la Moscova Business Club