termeni Capcanele contractului de închiriere, pe - care locatarul trebuie să acorde o atenție deosebită -

Lease acord cu privire la proprietatea sa prevalenta, probabil, comparabil doar cu contractul de vânzare. Într-adevăr, să aibă propria lor cameră nu își pot permite toate companiile mari, să nu mai vorbim de mici afaceri. În cele mai multe cazuri, textul contractului de leasing proprietarului, si ca mai favorabile pentru el. Dar termenii tranzacției afectează direct mărimea obligației fiscale a locatarului. Dacă înainte de chiriaș a fost dificil să argumenteze cu privire la acest lucru sau acel element al contractului, astăzi, în cazul în care propunerea pentru piața de închiriere depășește cererea, mulți proprietari au devenit conforme. Așa că haideți să vorbim despre ce condiții ar trebui să solicite locatarului de a adăuga în contractul de închiriere, și care, dimpotrivă, să fie exclusă.

Dau în chirie o proprietate mai bună decât compania

Pentru a începe cu vorbi despre activitățile de pregătire care trebuie întreprinse înainte de a examina textul contractului de închiriere. În primul rând, este necesar să se asigure că persoana de la care aveți de gând să închirieze o cameră, este proprietarul sau autorizat de către proprietar (Art. 608 din Codul civil). Prin urmare, solicita documente titlu potențial proprietar dumneavoastră la fața locului. Dacă el nu este proprietarul proiectului ti-a placut, întrebați dacă el are autorizația corespunzătoare din partea proprietarului. Ar trebui menționat în mod expres că reprezentantul are dreptul să ia proprietate de închiriat.

Dacă aveți posibilitatea de a alege locatorului, cu atât mai bine pentru a da preferință companiilor. Mai ales dacă ar putea fi necesar pentru a repara sediul. Faptul că codul fiscal permite să se ia în considerare costurile de costurile de reparație a bunurilor amortizabile închiriate (Sec. 2, art. 260 din Codul fiscal). Din această formulare a autorităților de reglementare încheie: în cazul în care camera este închiriată de la un individ (inclusiv un întreprinzător individual), atunci reparația nu poate deduce cheltuielile. După ce toate persoanele depreciat proprietate nu poate fi determinată (România scrisoare Ministerul Finanțelor 12.08.08 № 03-03-06 / 1/462). Cu toate acestea, recent, Ministerul român al Finanțelor a schimbat punctul de vedere cu privire la această chestiune (scrisoarea din 15.07.09 № 03-03-06 / 1/470). Dar, dacă poți, este mai bine să nu-l risc și să găsească o organizație locatorului.

Există modalități de a eluda obligația de înregistrare a contractului

contract de închiriere pentru o clădire sau structură care este încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an, sub rezerva înregistrării de stat (Sec. 2, art. 651 din Codul civil). Firește, această condiție va necesita timp și costuri financiare. Dar atunci când un contract de leasing lung nu este înregistrat, autoritățile de supraveghere consideră că el nu a fost închis. Acest lucru creează riscul ca autoritățile fiscale vor elimina costurile sub formă de chirie. Deoarece controlorii de debit oferă specialiști România Finanțe (de exemplu, scrisori de 12.07.06 № 03-03-04 / 2/172, din 17.02.06 № 03-03-04 / 3/3).

Cu toate acestea, cerința de înregistrare de stat poate fi eludate. Este suficient să se stabilească faptul că perioada de leasing este mai mică de un an (de exemplu, 11 luni), și, în același timp, prescrie condiția reînnoirea automată a contractului pentru aceeași perioadă. În ciuda faptului că, în cele din urmă în decursul perioadei totale de leasing depășește un an, contractul nu va trebui să se înregistreze. O explicație a dat Președinției VASRumyniya (n 10 Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor referitoare la aplicarea Legii federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor de bunuri imobile și tranzacții cu ea“, cererea la scrisoarea de informare a 16.02.01 numărul 59, apoi -. Review).

Există un alt mod legitim să nu respecte cerința de înregistrare de stat - nu a specificat în perioada de valabilitate de leasing (paragraful 2 al articolului 610 din Codul civil ..). Un astfel de contract, în conformitate cu explicațiile indicate la punctul 11 Digest, de asemenea, nu trebuie să se înregistreze. Cu toate acestea, această metodă are un dezavantaj - de a rezilia un contract de închiriere pe durată nedeterminată în orice moment, la inițiativa uneia dintre părți. Este suficient să notifice celeilalte părți de trei luni. Mai avertizează părțile pot stabili în contract (Sec. 2, art. 610 din Codul civil).

Valoarea compensației pentru cheltuielile comunale necesar să se specifice separat

Adesea, o piatră de poticnire între chiriaș și autoritățile fiscale trebuie să plătească costurile serviciilor municipale. Complexitatea aici este după cum urmează. Pe de o parte, să suporte costurile bunului ar trebui să chiriaș (Sec. 2, art. 616 din Codul civil). Pe de altă parte, contractele cu furnizorii de utilități încheie proprietar. Deci, conturile pentru serviciile consumate vor fi facturate în numele lui, și el are, de asemenea, să transfere bani pentru utilități publice.

Prin urmare, în set de leasing mecanism de recuperare a costurilor pentru proprietar. Cel mai bine este să insiste asupra faptului că această sumă este prezentată separat de chirie, iar proprietarul numit în mod expres costurile de compensare pentru utilități. Această procedură este cea mai „transparent“ pentru inspecție, și, prin urmare, cel mai sigur. În plus, acesta respectă în totalitate kodeksaRumyniyai civilă a fost mult timp aprobat de către Ministerul Finanțelor din România (scrisoarea din 19.01.06 № 03-03-04 / 1/43).

O altă problemă pentru contabil poate deveni o condiție a acordului de închiriere privind procedura de reparare. În cazul în care se presupune că contractul de închiriere va fi valabilă timp de mai mulți ani, de multe ori este cu condiția ca locatarul realizează nu numai curentul, dar, de asemenea, revizii. Codul civil, această condiție nu este contrară (art. 616 din Codul civil), astfel încât serviciul juridic și ar putea dor. Dar contabilul poate arunca probleme suplimentare care trebuie să fie pregătite. Mai ales în cazul în care lucrările efectuate pe cont propriu, fără implicarea contractori. Mulți contabili există o întrebare - dacă este nevoie să perceapă TVA pentru o astfel de lucru? Răspunsul este nu - TVA-ul nu se plătește, deoarece costurile de reparație sunt luate în considerare pentru calculul impozitului pe profit (sub-clauza 2 punctul 1 al articolului 146 din Codul fiscal ...). Ei bine, în cazul în care contractantul pentru a repara firele, TVA-ul împotriva lor poate lua o deducere în mod normal (Sec. 2, art. 171, alin. 1, art. 172 din Codul fiscal).

A trecut chiria datorită prețului de achiziție se va adăuga probleme

În cele din urmă, să se concentreze asupra termenilor contractului, ceea ce poate duce la necesitatea de a recalcula taxele pentru întreaga durata contractului de leasing. Și, deși, în cazul bunurilor imobile, această condiție, în practică, nu este comună, trebuie să vă spun despre cauza consecințelor fiscale globale. Aceasta este răscumpărarea proprietății închiriate (art. 624 din Codul civil). Mai precis, o varietate de răscumpărare, în care chiriile sunt numărate în întregime sau parțial în valoarea de răscumpărare a bunului închiriat.

Luați în considerare modul în care un astfel de efect de compensare privind răspunderea fiscală a chiriaș. Tranziția obiectului închiriat la proprietatea Locatarului este, de fapt, punerea în aplicare (alin. 1, art. 39 din Codul fiscal). Și, din moment ce este o proprietate amortizabile, atunci un astfel de costuri de achiziție ar trebui să fie deduse prin amortizare. Dar aceste sume sunt deja incluse în costul chirie. Ca urmare, chiriașul-cumpărător va trebui să recalculeze complet obligațiile fiscale pentru întreaga perioadă de închiriere. Suma a reprezentat chiriile vor trebui să fie excluse de la alte cheltuieli, să plătească impozitul pe venit și penalități. În viitor, această sumă va forma costul inițial al bunului achiziționat și va fi reîncărcat în costuri după amortizarea.

De asemenea, orice probleme cu TVA, deducerea plăților de leasing. La urma urmei, de bază înseamnă că este posibil să se declare deducerea nu este mai devreme decât obiectul în sine este pus pe înregistrare. Și în cazul nostru sa întâmplat mult mai devreme. Așa că TVA-ul va trebui să fie numărate pentru întreaga perioadă a contractului de închiriere, să plătească TVA și dobânzi.

Este posibil să se evite astfel de consecințe? Da, poți. Acordul de închiriere este necesar să se indice în mod clar faptul că proprietatea elementului închiriate către locatar la plata valorii de răscumpărare a proprietății. Și pentru a stabili acest cost fără plăți compensatorii de leasing. Apoi, contabilul nu trebuie să depună „utochnenki“ și se recalculează taxele. La urma urmei, a cumpărat sistemul de operare va fi costul inițial al contractului.

Apropo, dragi vizitatori la forum!

Dacă oferta vă interesează, vă rugăm să răspundeți este „da“, precum și condițiile (dimensiunea articolului, întrebările pe care te duci acolo la lumină, o procedură de potrivire articole cu experții noștri, cuantumul taxei la cerințele de stil și sintaxă) va discuta în corespondență personală.

Dacă nu sunteți de acord să scrie, apoi continuați să ceară astfel de remarci nemotivate aici nu pentru a arunca (ca argumente ar putea fi considerate cel puțin o listă de situații și să răspundă la întrebări, fără să știe care începe contabil nu poate face).