Ipoteci, leasing ca o formă specială de finanțare - investiții și eficiența acestora
Creditul ipotecar - o formă specială de credit asociat cu acordarea de credite garantate cu bunuri imobiliare - terenuri, clădiri industriale și rezidențiale, etc. Creditele ipotecare sunt oferite pe termen lung. Creditul ipotecar, este posibilă numai în cazul în care proprietatea privată a terenurilor și a proprietății.
Real Estate a apreciat întotdeauna în industria bancară ca o garanție de încredere pentru returnarea creditului. Gajul de terenuri și imobiliare pentru împrumut bancar pe termen lung se numește un credit ipotecar. Ipoteca - un fel de ipotecă de bunuri imobile (terenuri, întreprinderi, structuri și alte obiecte conectate direct la sol), în scopul de a obține împrumutul de bani. În cazul neplății activelor de împrumut promis sunt vândute, iar veniturile din datorii rambursat către creditor.
În practică, în procesul de creditare ipotecară sunt adesea probleme cu punerea în aplicare de bunuri imobiliare, deoarece nu face parte din categoria de active extrem de lichide. În legătură cu natura pe termen lung a creditului ipotecar ridică, de asemenea, probleme dificile în determinarea valorii imobiliare. Cele mai multe țări au reguli destul de stricte de vânzări imobiliare (prin decizia sistemului judiciar), este important să se protejeze drepturile proprietarului a cărui proprietate este confiscat.
Creditul ipotecar este de obicei un scop clar. Creditele ipotecare în condițiile actuale sunt cel mai des folosite pentru a finanța achiziționarea, construcția și re-planificare a clădirilor rezidențiale și industriale, precum și dezvoltarea terenurilor. Particularitatea creditului ipotecar este că garanția pentru furnizarea lor poate acționa și imobiliare, achiziționarea de care este luată. condiție juridică și economică a unui credit ipotecar este existența unui sistem dezvoltat de proprietate privată a proprietății, și mai presus de toate la sol. Fără proprietate privată a terenurilor și a sprijinului instituțional de cumpărare și vânzare a creditelor ipotecare de dezvoltare extensivă imposibil sa.
Subiecții creditului ipotecar sunt: creditorii ipotecare - bănci ipotecare sau companii ipotecare specializate, precum și o bancă comercială universală; debitori - persoane fizice și juridice, care dețin facilități de credit ipotecar, sau au garanți care oferă facilități de credit ipotecar cauțiune în favoarea debitorului.
Creditul ipotecar sunt clădiri rezidențiale, apartamente, case, cladiri industriale, magazine, terenuri, etc. Valoarea creditului ipotecar este determinat ca o parte din costul obiectului ipotecar. Această situație face posibilă chiar și pentru a obține eliberarea pe cauțiune aceeași proprietate credite ipotecare suplimentare. Colateral rămâne cu debitorul, care continuă să-l opereze, adică își păstrează proprietarul său drept.
Conform Legii „Cu privire la ipotecă“, în cazurile în care garanția este de acord garanții imobiliare trebuie să fie legalizată, pe baza drepturilor relevante - documentele de constituire. contractul Notarizare garanției imobiliare se efectuează la locul imobilului se află.
Real Estate ca obiect al creditului ipotecar are o serie de avantaje semnificative. Ea își pierde aproape niciodată complet valoarea sa (valoarea), și în timp, după cum reiese din practica economică, prețul său este chiar în creștere.
Creditarea ipotecară de băncile comerciale necesită o expertiză a personalului și dezvoltarea economică ridicată. În special, este important să se evalueze în mod corespunzător solvabilitatea debitorului, precum și costul de bunuri imobiliare, fără de care un credit ipotecar este operațiuni bancare prea riscante.
Datorită faptului că, pentru un împrumut tipic de origine este lichiditatea scăzută a obiectului său, este de mare importanță de asigurare de împrumut și formarea pieței ipotecare secundare. obligație Ipoteca devine o garanție, care este implicată în piața financiară. Băncile ipotecare au astfel posibilitatea de a-și refinanțeze cu un mecanism de piață secundară
credite imobiliare trebuie rambursat la condițiile de plată în rate și plăți de dobânzi. Dobânda la creditele ipotecare au proprietatea că valoarea lor depinde de distribuția teritorială de bunuri imobiliare. Creșterea ratelor dobânzilor creditelor ipotecare ca urmare a creșterii riscului de depreciere a capitalului, care afectează activitățile creditorilor. Este clar că creșterea ratelor dobânzilor și creșterea dimensiunii depozitului inițial îngustează sfera de aplicare a ipotecare, deoarece se agravează condițiile de a le folosi pentru debitori.
În legătură cu dezvoltarea creditării ipotecare a format o piață separată finanțarea ipotecară, al cărei principal instrument sunt obligațiuni ipotecare - valori mobiliare pe termen lung, care sunt emise în conformitate cu furnizarea de bunuri imobiliare și să aducă un procent constant. Emitenții de obligațiunile ipotecare, de regulă, societăți comerciale și industriale, care se bazează pe problema acestor valori mobiliare poate genera capital pentru a finanța proiecte de construcții mari
În conformitate cu Legea „Cu privire la leasing“ Leasing-ul este o activitate de investiții pentru achiziționarea de bunuri și transferul acesteia pe baza contractului de leasing persoane fizice și juridice pentru o taxă, pentru o perioadă determinată și în anumite condiții prevăzute de contract, cu opțiunea de a achiziționa locatarului de proprietate. În plus, articolul 8 din Legea este definită ca o formă de subinchiriere de leasing, locatarul care prevede transferul dreptului său de a utiliza activul închiriate unei alte persoane, cu consimțământul locatorului.
Prin natura lor, de leasing corespunzătoare a relațiilor de credit și menține esența tranzacției de credit. Prin urmare, în sensul economic al contractului de închiriere - acesta este un împrumut acordat de locator locatarului, în forma de transmitere pentru utilizarea proprietății. Participanții la relații de leasing, de exemplu, Entitățile de leasing sunt:
· Locatorul - persoană fizică sau juridică care, în detrimentul fondurilor împrumutate sau proprii pentru a dobândi dreptul de proprietate asupra proprietății și oferă-l ca un activ închiriat către locatar pentru posesie temporară cu sau fără a trece locatarului dreptului de proprietate asupra activului;
· Chiriasul - o persoană juridică sau fizică care, în conformitate cu contractul de închiriere este obligat să accepte obiectul contractului de leasing pentru o taxă pentru o anumită perioadă de timp în posesia;
· Furnizorul (producător) - o persoană juridică care transferă locatarului sau locatorului, pe baza contractului de vânzare închiriate.
Ofertele de leasing pot fi clasificate în mai multe tipuri.
Clasificarea operațiunilor de leasing
În funcție de componența participanților
Leasing care implică părți multiple (leveridzhlizing), în care cele mai multe sau toate costurile de costul echipamentelor este plătit de către investitor; leasing cu două partide - leaseback, prin care vânzătorul bunului închiriat este locatar. Ideea leaseback este că proprietarul bunului locatorului vinde viitorul său, iar apoi el ia leasing său aceeași proprietate. Acest tip de leasing este relevant pentru întreprinderile cu suficient plătite repede înapoi proiectul de reconstrucție și reutilarea tehnică, dar care au nevoie de bani să-l pună în aplicare.
Locui privind leasingul operațional și financiar.
leasing operațional înseamnă contracte de leasing încheiate pe termen scurt și mediu, potrivit căruia locatarul are dreptul, în orice moment de a rezilia contractul. Proprietar aici poarta un risc crescut, rapid și înlocuit cu chiriașii face compania de leasing este deosebit de interesat de binele bunului închiriat. Pentru leasingul operațional este caracterizat prin următoarele caracteristici:
· Activul luat în leasing poate fi închiriate la mai mult de o dată pe parcursul întregii perioade de depreciere a bunului închiriat;
· Costurile locatorului pentru achiziționarea de echipamente se rambursează ca urmare a unor tratate succesive cu un număr de arendași;
· Plata este de obicei mai mare decât în leasingul financiar, acest lucru se datorează faptului că locatorul este obligat la pierderi de preț în arendă la diverse riscuri.
Printre soiurile de leasing operațional ar trebui să includă:
Evaluări - chirie de la o zi la un an
· Hayring - chiria pe termen mediu de la unu la trei ani.
Leasing financiar se caracterizează prin contract pe termen lung (de la 5 la 10 ani) și este o formă de creditare pe termen lung a achiziției. La sfârșitul perioadei contractului locatarul poate returna obiectul de leasing, reînnoi acordul sau de a încheia un nou, precum și pentru a cumpăra obiect la valoarea reziduală (de obicei, este pur simbolic). Există soiuri de leasing financiar. Leasing cu serviciul, și anume combinația a acordului de contract de leasing financiar, care prevede întreținerea și repararea echipamentelor, denumite uneori un contract de leasing „leasing umed“. O variantă a „leasing umed“ este așa-numitul leasing „la cheie“, astfel cum este prevăzut în echipamentul de închiriere cu o instalare completă, introducerea tehnologiei de producție, etc.