Instrumente de investiții în imobiliare, în plus față de formele tradiționale - investiții proprii
În plus față de formele tradiționale - investiții proprii ka-hrănite - în lume, se aplică o gamă largă de Instrum- tovarășului investiții în imobiliare: ipotecare, opțiuni, forme hibride de angajament, finanțare cu contract de leasing în cazul în care, Zing, societăți mixte și consorții de investitori. Futures nu sunt în prezent un activ financiar pe piața imobiliară, dar, potrivit unor estimări, ar putea deveni ei.
Ipoteca - un instrument financiar, care cuprinde împrumut Predosa-tavlenii garantate cu bunuri imobiliare. Strict vorbind, din punctul de vedere al dreptului civil român, termenul „ipoteca“ înseamnă o garanție a proprietății non-mobile, care este o formă de garanție pentru datorii - și nu neapărat doar de credit. În acest sens, o valabilă NE-doresc să înființeze expresia „credit ipotecar“, deși în practică străină-ke doi termeni sunt adesea tratate ca sinonime.
Pledgor poate fi debitorul obligației, a fost asigurată ipoteca de ficat, sau o persoană care nu participă la această întreprindere (a treia persoană). Proprietatea este situată pe ipotecare, mortgagor se află în posesia și utilizarea acestuia. Ipoteca acord impune înregistrarea de stat obligatorii și notar ID Card Eren Ia.
Drepturile creditorului ipotecar în temeiul obligației ipotecare garantate și contractul de ipotecă pot fi certificate ipotecare NE-componente de-a lungul legii române nominală de valoare bum-goy și certifică dreptul titularului său: (a) dreptul de a primi executarea unei obligații monetare garantate printr-o ipotecă de proprietate specificat contractul pe ipotecare; (B) dreptul de log-on specificat în contract pe proprietatea ipotecare.
Aproape toate tranzacțiile de pe achizițiile imobiliare sunt realizate cu la inclinarea ipoteci. În cazurile în care fondurile de împrumut, ei spun că debitorul utilizează efectul de levier financiar (uneori utilizează termenul „efectul de levier“) sunt utilizate pentru a finaliza tranzacția de investiții. De obicei, coeficientul de credit ipotecar-raport trebuie să (sau procentul de finanțare suplimentară) este de 60 - 80% din costul imobiliare.
„Creditul ipotecar eliberat sub garanția imobiliare de fapt stimul, la acel moment liber din garanție sunt numite în primul rând, sau ipotecare mai vechi. împrumuturi ulterioare deja angajată în cadrul GSS-stvennost - este secundar sau junior, ipoteca. Cu alte cuvinte, este un credit ipotecar pentru juniori, care este, de fapt, perezalo de Dumnezeu. Ca cel mai tânăr ipotecare - un împrumut garantate cu bunuri-reale, care STI sunt deja prezente structura de finanțare CRED-vă, există o anumită coerență în rambursarea împrumuturilor acordate de IPO-brary. Dacă încalcă obligația de împrumut garantat printr-o ipotecă, în primul rând cerințele sunt îndeplinite depozite de creditori pe o ipotecă, și apoi - creditori „junior“. O caracteristică specială a poziției de creditor ipotecar de juniori este etsya că acceptă obligațiile la creditele eliberate anterior, iar în caz de neplată de către debitor obligațiile trebuie să fie pro-continuă să efectueze plăți către primul creditor. Astfel, creditorul ipotecar pentru o mai tineri, fie într-o situație cu risc crescut de NYM-ar aștepta la o rată mai mare de rentabilitate a capitalului propriu, pentru a compensa riscul suplimentar.
Analiza contractului de ipotecă, precum și alte instrumente de finanțare-nanțare, constituie baza pentru evaluarea eficienței investi-tiile în imobiliare generatoare de venit. Acest lucru este din două motive. În primul rând, cantitatea de timp și de a genera venituri pentru majoritatea IPO-tech poate prezice, de obicei, cu o mai mare precizie decât în cazul investițiilor în capitaluri proprii imobiliare. Prețurile de obligații ipotecare (ipoteci) sunt bine cunoscute pe piețele financiare dezvoltate, în contrast cu condițiile de vânzare sobst de capital investitor venos. Pe de altă parte, cererea la ipotecare-navă de interes compus este o procedură standard, ceea ce mărește precizia calculului ulterior.
O opțiune de cumpărare (vânzare) de bunuri imobiliare - este corect, dar nu și obligația, de a cumpăra (vinde) o anumită proprietate la un preț convenit într-o anumită perioadă. De obicei, aceasta este o tranzacție privată între cumpărător și vânzător, prin care op-Ziona realizat într-o singură clădire sau de grup. În practica americană are loc, de obicei, opțiuni de execuție specificate de s-ing numărul (3 până la 10) și înainte de expirarea perioadei convenite (de la 5 la 30 de ani). Proprietar proprietate oferă o opțiune pentru ceva cumpărătorilor interesați în punerea în aplicare a altor metode, suplimentare-guvernamentale de finanțare a tranzacției, de exemplu, pentru a obține un credit ipotecar împrumut durere-Sheha în condiții favorabile (care are loc în cazul așa-numitelor pasive hibride).
În cazul în care valoarea proprietății nu depășește prețul de exercitare a opțiunii înainte de expirarea acesteia, opțiunea este considerată fără valoare, iar dacă este depășită, atunci este în valoare de o anumită fracțiune din costul de creștere imobiliare este determinată de termenii contractului, în mod direct (managementul portofoliului. P. 102).
În România, utilizarea opțiunilor pe acțiuni a devenit un popular bo-Lee. De exemplu, opțiunile de practica Sankt Petersburg tranzacționare dobândește statut legal în raport cu noile prevederi ale art. 38 din Codul Funciar, care meserii ca obiect de nume mari la încheierea contractului de arendă. în ceea ce privește
la activitatea de investiții Sankt Petersburg - Licitează pentru dreptul de a desfășura activitatea de explorare. Câștigătorul licitației încheie BPR-menny un contract de leasing de teren pentru efectuarea lucrărilor la inspecție, conform căruia el este de 12 luni în pachetul dimogo cules-nec a documentelor. În cazul unei lucrări de succes-ing Prospector cu investitorul este un contract de leasing pentru întreaga perioadă de construcție (1 an), investitorul plătește pentru site-ul și începe cele Rabo. Mai mult decât atât, spre deosebire de modelul anterior de opțiuni de tranzacționare acum site-ul este transferat fără scop funcțional, sunt cum ar fi determinarea și este (în conformitate cu Codul Funciar), sarcina de lucrări de topografie. În cazul în care investitorul nu a îndeplinit pachetul pe termen proie chenny a documentelor de pe site-ul merge „sub ciocan“ este deja în activele fondului. Prețul de pornire al opțiunilor este determinată din cauza cuplului de curse capitalizate chiriile timp de 12 luni, cu coeficient de 0,25 preferențial.
forme hibride de obligații în finanțarea podului imobile - acesta este, de exemplu, combinația unui credit ipotecar și o opțiune. Titularul unei opțiuni de apeluri oferă proprietarului de proprietate fi-nanțare ipoteca prima în condiții mai favorabile în comparație cu media pieței, și primește o opțiune pentru a crește valoarea de bunuri imobiliare în viitor. În primul rând ipotecare furnizate de Nye ipoteci hibride investitor, de multe ori dă proprietarul mijloace mai mari-de blând decât prima ipotecă, fără o opțiune, și are o rată a dobânzii mai mică. Termenii opțiunii (luând în considerare viitorul în valoarea proprietății vyshen) variază considerabil. În SUA, de exemplu, proprietarul opțiunii, de regulă, este implicat în 20-51% din vyshen-cost și, uneori, fluxul de numerar după venit de-a serviciului datoriei. Opțiunile sunt executate după 2-5 ani și în termen de 7-15 ani-ing efect (managementul portofoliului. P. 119).
Proprietarii prefera un „IPO hibrid-tech“ din următoarele motive: în primul rând, poate fi eficienta de înlocuire a TIVE vânzărilor imobiliare; pe de altă parte, aceasta a oferit cea mai mare atracție în comparație cu finanțarea Kladno, cu o lipsă de echitate.
Dreptul de a arendă preferențial este creat atunci când drepturile asupra bunurilor imobile este împărțit într-un drept limitat la construirea lui Vlad-TION pe bază de închiriere (de exemplu, dreptul de a fi chiriaș și subînchirieze) și proprietatea asupra terenului. Dreptul de practica urlând prima lume-a extins de multe ori termenul de la 10 la 99 ani, în care titularul dreptului de arendă are libertatea și responsabilitatea de a utiliza proprietatea, ca și cum ar fi fost proprietarul. La sfârșitul contractului de leasing, proprietarul terenului Prien maet posesia clădirii. Proprietarul clădirii de împrumut să plătească regulat chiria. În cazul în care taxa nu este plătită, proprietarul terenului poate intra în posesia unui imobil complet. Prin urmare, contractul de închiriere a terenurilor are un avantaj față de contractul de închiriere de construcție. uneori, proprietarul
teren depinde de sursele de finanțare de proprietate pe o bază de închiriere. În acest caz, contractul de închiriere a terenurilor numite subordonate.
Folosind o varietate de instrumente pentru a investi în proprietate ING venit în ansamblul său are ca scop diversificarea riscului și de a obține veniturile maxime posibile la un stabil nu-Urs risc.