fundamentele teoretice ale creditelor ipotecare în băncile comerciale, de credit ipotecar ca
Creditul ipotecar ca o formă specifică de creditare: natura, caracteristici, clasificare, funcție, procedura de obținere a unui credit ipotecar
Creditarea ipotecară este una dintre cele mai promițătoare modalități de a rezolva problema locuințelor, dar, de asemenea, un element important în activitatea de investiții.
Ca parte a revizuirii fundamentelor organizării creditării ipotecare trebuie să se facă distincția între concepte, cum ar fi gajuri, ipoteci și ipotecare.
Gajul - o modalitate de a se asigura că obligațiile care decurg din contract sau de lege. Creditorul are dreptul la nerespectarea debitorul obligației garantate prin gaj, a primi despăgubiri din valoarea imobilului ipotecat de vânzare.
Ipoteca - un fel de ipotecă de bunuri imobile (terenuri și clădiri), în scopul de a obține împrumutul [28]; este un contract redactat în scris, ceea ce impune un drept de gaj voluntar pe proprietatea debitorului ca o garanție de plată pentru a le datoriei sale către creditor.
În conformitate cu împrumut ipotecar se referă la numerar furnizate în condițiile de rambursare, de urgență, plata pentru achiziționarea de bunuri imobiliare rezidențiale pentru a satisface nevoile de locuințe ale cetățenilor, care devine obiectul de gaj. Esența ipotecare nu este doar de a oferi imobiliare ca garanție, și utilizarea preconizată a -. Achiziționarea sau construirea de bunuri imobile [17]
Creditul ipotecar - una dintre cele mai vechi tipuri de credit. Baza obiectivă pentru apariția și dezvoltarea sa a fost alocarea de proprietate privată a terenurilor și a altor bunuri, care ar putea pune în scopul de a obține un împrumut. Real Estate a fost întotdeauna considerat tipul cel mai fiabil de securitate pentru împrumut.
Unitatea de creditare ipotecară include două operațiuni:
a) emiterea de credite ipotecare în scopul de a rezolva problemele locative;
b) cesiunea de creanțe asupra creditelor ipotecare, în scopul de a atrage resurse suplimentare de credit.
Creditele ipotecare au un număr de caracteristici:
a) creditele ipotecare rezidențiale sunt emise de 30 de ani. Ipoteca vă permite să cumpere o casă de astăzi și să plătească costul său în următorii câțiva ani. Împrumutul și dobânzile plătite pe ea sub forma unor taxe lunare calculate prin plățile formula anuitate. Acest lucru este convenabil pentru împrumutat, pentru că vă permite să-și planifice bugetul, cât și pentru creditor, deoarece promovează fluxurile periodice de numerar în contul băncii, ceea ce face operațiunea cu care banca face un profit [25];
b) scopul și obiectul de a oferi credite ipotecare rezidențiale sunt aceleași. O sumă de credit nu este mai mare de 60-70% din valoarea de piață a proprietății, care astfel face obiectul garanției [11];
c) în conformitate cu decretul guvernamental № 28 „Cu privire la măsurile pentru dezvoltarea creditării ipotecare în Rusia,“ valoarea plății lunare la împrumut nu trebuie să depășească 30 - 35% din venitul total al debitorului și co-debitor (dacă este cazul) pentru perioada de decontare în cauză [2];
g) mijloace pentru creditarea ipotecară banca primește de la vânzarea de fapte ipotecare. Băncile ipotecare sunt organizații de credit specializate, credite ipotecare și foi de alimentare ipotecare care transportă [9]. În conformitate cu Legea „Cu privire la ipotecă“ ipotecar - o garanție înregistrată care atestă dreptul titularului său de a primi active garantate cu ipoteci și dreptul de gaj asupra specificate în contract pe proprietatea ipotecare „[7]. Ipoteci sunt utilizate ca instrument de refinanțare ipotecară, prin urmare, împrumuturile ipotecare implicate în piața de valori [8].
obligațiuni ipotecare sunt de obicei vândute pe baza cursului de schimb al datoriei și, de regulă, sub valoarea nominală. Cu toate acestea, rata de vânzare nu corespunde cu veniturile nete încasate de Bancă din vânzarea de fapte ipotecare. Motivul principal este faptul că băncile ipotecare sunt obligați să vândă titluri de valoare lor prin intermediul altor instituții bancare. Pentru această bancă ipotecară brokeraj plătește o taxă - indemnizație bonus.
Piața creditelor ipotecare este împărțită în primar și secundar. Pe piața primară activele sunt vândute de către o persoană care a creat aceste active, și anume există o interacțiune între debitor și banca, iar instrumentele sunt ipoteci. În ceea ce privește piața secundară, - o piață în care emite titluri de valoare ipotecare în care investitorii investesc temporar - fonduri disponibile, adică, există un lanț de „banca - mediatorul - investitorul,“ și instrumente în această piață sunt titluri de valoare garantate prin credite ipotecare [15].
Creditele ipotecare au următoarele funcții:
- Funcția de stimulare: creșterea cererii efective pentru piața imobiliară și să stimuleze toate sectoarele asociate cu acesta;
- funcția mișcării capitalului: oferă mutarea fonduri din sectorul financiar pentru economia reală;
- Funcția de economisire a costurilor de distribuție: accelerarea cifrei de afaceri de capital duce la economii în costurile de distribuție;
Sistemul de creditare ipotecară se caracterizează printr-un număr suficient de mare de participanți, care este una dintre caracteristicile de creditare ipotecară. Principalele subiecte ale relațiilor de credit sunt creditor și debitor. Condițiile în care este posibilă apariția unor relații de credit dintre acești actori este existența unei baze de resurse suficiente pentru a creditorului. În plus față de creditor și participanții împrumutat de pe piața de creditare ipotecară sunt:
a) vânzătorii de locuințe;
b) operatorii de pe piața ipotecară secundară - organizații specializate, care creditorii refinanțare. Refinanțarea - acesta este procesul de transformare a întins în timp a fluxurilor de numerar, ceea ce a dus într-un timp scurt, a făcut o restituire eliberat sub formă de credite pe termen lung.
Există următoarele metode de refinanțare:
- vânzarea de biliard de credite. La vânzarea de active generate de credite piscina scrise în afara bilanțului băncii și pe deplin transferate în bilanțul dobândirii organizației sale. În acest caz, creditorul va returna fondurile acordate sub formă de credite. Bazine formular încorporate pentru revânzare;
- emiterea de obligațiuni garantate. Structuri bancare se efectuează pentru a atrage resurse financiare suplimentare, în scopul de a extinde activitățile sale. În acest caz, activele rămân în bilanțul băncii, care continuă să serviciu credite sau leasing agentul lor de serviciu. Plățile pe obligațiuni investitorilor care le-a pus în fondurile lor libere, generate de către bancă, în conformitate cu plățile împrumutat privind contractele de credit, incluse în piscină;
- securitizarea creditelor ipotecare. Sistemul de securitizare de creditare ipotecară se referă la vânzarea și transferul de active din caracteristicile de risc ale soldului creditor, în scopul de a elibera în continuare
titluri de valoare garantate cu ipoteci ca un instrument de aprovizionare pe termen lung în sistemul de creditare ipotecară [26];
c) organele de înregistrare de stat a drepturilor de bunuri imobile și tranzacții cu ea;
g) societatea de asigurare;
e) companie de real-estate;
i) legături de infrastructură de creditare ipotecară - servicii notariale, servicii de pașaport, autoritățile de tutelă, consiliere juridică, etc.
Trebuie remarcat faptul că participarea obligatorie la tranzacții de companii imobiliare, înregistrarea de organe a drepturilor imobiliare de custodie și de tutelă aparține numai ipoteci.
În ceea ce privește standardele de clasificare a creditelor ipotecare, acestea nu există, și, prin urmare, selectați cheie: facilitatea de împrumut; rambursare a schemei de credite; mod de a refinanța, de tipul celor folosite de rata de credit [26]. Schema de clasificare a creditelor ipotecare existente în România, este prezentată în figura 1.
Să luăm în considerare în mai multe ipoteci detaliu cu plăți variabile, care implică o periodicitate diferită de rambursare a principalului și a dobânzilor.
Aceste credite includ împrumuturi cu plăți „bile“. Acest tip de împrumut presupune o plată mare a principalului până la termenul specificat în contractul de împrumut.
În plus, alocarea de credite cu doar interes. În acest caz, este plata balon prevăzută a principalului la maturitate și dobânda este plătită în mod regulat pe durata creditului.
De asemenea, să aloce credite cu amortizare partiala - un fel de credite de plată balon, care oferă amortizarea parțială până la sfârșitul termenului de împrumut.
ratele dobânzilor înghețării creditelor până la expirarea termenului împrumutului implică faptul că pe durata de valoarea principalului creditului n sau dobânda nu este plătită.
Credite cu livrare în creștere (cu creșterea anuitate) ravnoperemennye oferă plată pentru întreaga perioadă și este utilizată la calcularea că plățile vor crește [17].
Creditul ipotecar este dată în conformitate cu procedura prevăzută de lege. Procedura standard pentru obținerea unui credit ipotecar este alcătuit din următoarele etape principale:
a) debitorul ar trebui să obțineți toate informațiile necesare cu privire la creditori cu privire la termenii împrumutului, cu privire la drepturile și responsabilitățile lor atunci când intră într-o tranzacție de credit. La rândul său, creditorul evaluează posibilitatea unui potențial debitor de a rambursa împrumutul;
b) se desfășoară procedura de creditor de subscriere, adică, probabilitatea estimată de rambursare a creditului ipotecar și este determinată de valoarea maximă posibilă a creditului ipotecar bazat pe venitul debitorului, disponibilitatea fondurilor proprii pentru o plată în jos (de obicei 30-40%) și evaluarea imobilului ipotecat;
c) a efectuat selecția de apartamente. Creditată are dreptul de a alege un loc de a trăi ca înainte de a aplica la un creditor, cât și după. În prima carcasă caz vânzătorul și debitorii potențiali pentru a semna un contract preliminar de cumpărare - vânzare a spațiilor. În al doilea caz, un potențial împrumutat, cunoscând valoarea creditului, se poate găsi o locuință corespunzătoare din costuri și să încheie cu tranzacția de cumpărare vânzător - vânzarea;
g) evaluatorul oferă o evaluare independentă a locuințelor selectate de către debitor;
d) între debitor și vânzătorul de proprietate este un contract - vânzarea apartamentului. Apoi, în cazul unei decizii pozitive, creditorul încheie un contract de credit cu debitorul, debitorul depune pentru fondurile de cont bancar, în care vor fi utilizate pentru a plăti în jos de plată.
Colateral pot fi trase:
- contract de ipoteca dobândite locuință;
- contractul tripartit de cumpărare - vânzare și ipotecare a spațiilor rezidențiale, în care toate cele trei părți în cauză să notarizeze și să înregistreze transferul de proprietate de la vânzător la cumpărător apartamente, precum și ipoteca a apartamentului în favoarea creditorului;
- achiziționarea contract de spații rezidențiale de credit ca urmare, atunci când creditele ipotecare cumpărate premise rezultă din aplicarea legii la momentul înregistrării contractului de cumpărare - vânzare;
e) debitorul, folosind valoarea fondurilor de plată și de împrumut în jos va plăti costul contractului de achiziție locuință - vânzare;
g) procedura de asigurare se efectuează sub rezerva de credit ipotecar, viața a debitorului, precum și, eventual, proprietarul drepturilor în locuință dobândite.
În viitor, creditorul face un serviciu de împrumut care este acceptă plăți de la debitor, efectuează înregistrările contabile ale rambursarea principalului și a dobânzii, trebuie să ia toate măsurile necesare pentru a deservi credite ipotecare.
schema de credit un individ prin intermediul unei bănci de credit ipotecar este prezentată în figura 2.
Figura 2 - creditare prin banca ipotecară
Achiziționat cu privire la locuințe de credit este transferat ca garanție pentru creditor și este garanții pentru împrumut. În cazul îndeplinirii obligațiilor care decurg din contractul de împrumut împrumutul este considerat rambursat și ipoteci oprit. Aceasta a fost o intrare corespunzătoare în registrul de stat.
În caz de neplată de către debitor și pledgor condițiilor din contractul de credit sau contractul pe ipotecare, creditorul percepe o locuință ipotecat și mai târziu vinde pentru a rambursa datoria debitorului față de creditor. [2] Rămase după rambursarea sumei creditului minus costurile asociate cu procedura de tratament de blocare a pieței și vânzarea de bunuri, se întoarce la fostul debitor.
Astfel, de creditare ipotecară este o direcție promițătoare de dezvoltare a sectorului bancar. Se conectează și companiile de construcții care reprezintă economia reală și gospodăriile, care asigură o redistribuire a fondului locativ privind achiziționarea de proprietăți rezidențiale pe piața secundară de bunuri imobiliare sau de reproducere a acesteia, la prezentarea cererii de bunuri imobiliare rezidențiale pe piața primară, și intermediarii financiari de diferite tipuri. Să luăm în considerare modelele de creditare ipotecară.