Fonduri imobiliare - un 1

Care este fondurile imobiliare? Descrierea și definirea termenului

Fondurile imobiliare - acestea sunt platforma financiare pe care principalul cip de negociere este imobiliare. Investiția în imobiliare a fost întotdeauna o opțiune profitabilă. În fiecare an, tranzacțiile legate de imobiliare în valoare de miliarde de dolari. Primele fonduri imobiliare au apărut în secolul al 19-lea din Statele Unite. De la mijlocul secolului trecut, fondurile de investiții imobiliare (trusturi de investitii imobiliare, REIT) încep să se extindă în întreaga lume.

REIT (fond de investiții imobiliare, a spus odată «riit») - compania care datorită investițiilor colective cumpără bunuri imobiliare și gestionează sau ocupă clădirea. REIT primește venituri din creșterea și valoarea acțiunilor, precum și din închirierea de bunuri imobiliare, care a investit un mandatar. Este cel puțin 90% din veniturile fondului sub formă de dividende. Cele mai multe dintre REIT transferă 100% din venitul impozabil și astfel scapă de necesitatea de a plăti impozitul pe profit.

Acțiunea REIT. Aproximativ 91% din toate fondurile imobiliare în ceea ce privește lor. Ei cumpără bunuri imobile și să acționeze ca o societate de administrare. Principala sursă de venit - închiriază de la îndepărtarea obiectelor care le aparțin. Diferența principală de la dezvoltatori regulate acțiuni REIT - aceasta este ceea ce fondul deține numerar și gestionează portofoliul imobiliar ca o parte, dar nu-l revândă după finalizarea construcției.

Ipoteca REIT. Ele constituie 7% din numărul total de fonduri imobiliare. Acest tip de REIT este specializată în creditarea directă și tranzacții cu ipoteci pe imobile. Venitul lor constă în interesul câștigat în cadrul creditării ipotecare.

REIT Hybrid. Este o combinație de capitaluri proprii și ipotecare REIT. REIT Hybrid investește active în imobiliare și de creditare ipotecară. Aproximativ 1% din fondurile imobiliare aparțin acestui grup.

avantaje

Fondurile imobiliare au avantaje față de alte modalități de investiții:

Lichiditatea. Comparativ cu achiziționarea inițială de bunuri imobiliare din investiția în acțiuni Reit are un avantaj incontestabil - lichiditate. Proprietarul nu poate întotdeauna vinde rapid și profitabil casa care îi aparțin, în timp ce majoritatea acțiunilor de trusturi de investiții vândute zilnic pe principalele platforme de schimb din SUA.

Diversificarea investițiilor. Dacă nivelul de rentabilitate stabilit pentru a reduce riscul în portofoliu, vă rugăm să consultați diversificarea - includerea în portofoliul diverselor instrumente financiare, în scopul de a crește profitabilitatea și de a reduce riscul. Corelarea fondurilor imobiliare cu un alt activ financiar destul de scăzut, REIT - un instrument excelent pentru diversificare.

Protecția împotriva inflației. REIT oferă o protecție destul de bună împotriva inflației: principala sursă de trusturi de investiții venituri - chirii, care au tendința de a se adapta, ținând cont de creșterea nivelului prețului integral.

randament ridicat. Pe rentabilitatea fondurilor imobiliare sunt intermediare intre actiuni si obligatiuni ale companiilor mari. REIT atractive pentru investitori un nivel ridicat de venituri curente și posibilitatea de a stocurilor de creștere moderate pe termen lung în diferența dintre, de exemplu, depozite bancare, atunci când venitul investitorilor este cunoscut.

Fondurile mutuale sunt diferite de REIT

La început este să acorde o atenție la forma de afaceri de fonduri imobiliare. Fondul mutual în România este un complex de proprietate, făcut din bani, nu este o persoană juridică, spre deosebire de societățile de investiții din SUA și trusturi administrate de consiliile de directori sau administratori incluse. În fonduri mutuale, nu există nici un statut corporativ, astfel încât acestea sunt reprezentate de societăți de administrare: bănci, companii de asigurări, brokeri, etc.

Conform legii române, fonduri imobiliare pot fi create doar sub formă de fonduri mutuale închise: acțiuni la vânzare a creat doar fondul, și are dreptul de a răscumpăra cota numai în cazul în care este finalizată. Acest lucru se datorează faptului că originale fondurile inchise de investitii au fost stabilite pentru un număr limitat de investitori, al căror număr nu depășește 20 de persoane. Situația este diferită din SUA REIT. Numărul de participanți nu ar trebui să fie mai mică de 100 de persoane, și cinci sau mai puțin, investitorii nu pot avea mai mult de 50% din active. În plus, REIT este, de asemenea, deschis.

În România, perioada maximă a existenței fondurilor închise de investiții - 15 ani. REIT poate funcționa pe o perioadă nedeterminată de timp. Mulți economiști cred că nu există nici un sens să investească în fondul de investitii imobiliare pentru o perioadă mai mică de trei ani, datorită repetarea schimbărilor de pe piață.

În cea mai mare parte a profitului fondurilor mutuale românești de investiții în imobiliare cu vânzarea ulterioară. Veniturile din leasing, sunt nesemnificative - mai puțin de 10-15%. Acest lucru se compara cu trusturi americane de a investi în construcția de numai 1986, și numai cu condiția ca cel puțin 75% din venitul total al fondului de investiții trebuie să se țină seama de chiria sau dobânda la creditele ipotecare.

dividendele noastre, ar fi reinvestite în măsură să transfere bani în contul numai după încheierea fondului. Unele companii importante să plătească o parte din profituri, dar într-o proporție mai mică decât un REIT, care este de cel puțin 90% din venitul impozabil în fiecare an trebuie să fie distribuit ca un investitor dividend.

veniturile investitorilor

Randament fonduri imobiliare sunt intermediare între companii mari și stocurile de obligațiuni. Micul sau capitalizarea serednyaya sunt tipice pentru majoritatea trusturilor, randamentele lor ar trebui să fie comparate cu profitabilitatea companiilor mici și mijlocii.

Investitorii Real Estate Fund pot primi venituri sub formă de creștere a valorii acțiunilor, imobiliare, care constituie activele fondului sub forma profiturilor totale obținute în mod regulat (dividende).

Randament REIT depinde de indicatori economici, cum ar fi rata șomajului, cheltuielile gospodăriilor, ratele dobânzilor, etc.

Ipotecare fonduri de investiții imobiliare, care au mai mult decât chiria, sunt sensibile la rearanjamente ratei dobânzii, reține titluri acordate credite ipotecare în portofoliile.

Prețurile de valori mobiliare ipotecare muta în direcția de o revenire la rate ale dobânzii.

În cazul în care ratele cresc, valoarea activelor fondului (active nete) scade și, ca urmare a prețului acțiunilor sale (acțiuni) se încadrează. Pe de altă parte, o scădere a ratei de creștere a valorii activelor și acțiunilor fondului. Aceasta este - unul dintre motivele pentru care trusturile ipotecare duc la cel mai mare venit, în cazul unei reduceri a ratelor dobânzilor.

Fondurile mutuale au tendința de a nu participa la schimbul de prețul de ofertă.

Astfel, este imposibil de a numi fonduri închise de investiții sunt o copie exactă a unui REIT. Fonduri de investiții imobiliare românești și străine nu sunt de acord cu organizarea structurală legală, sursa de venit și prin distribuirea profiturilor.

Caracteristici ale fondurilor de investiții în unele țări

Astăzi, la compania americană ar putea fi caracterizat ca un REIT și să fie scutite de la impozitare la nivel corporativ, acesta trebuie să îndeplinească următoarele cerințe ale Codului Internal Revenue (Codul Fiscal):

forma de organizare - corporație, trust sau asociație;
Monitorizarea trebuie efectuată în consiliul de administrație sau a mandatarilor comune;
acțiuni trebuie să fie în liberă circulație;
organizația nu ar trebui să fie o instituție sau companie de asigurări financiare;
numărul minim de actionari - 100;
cel puțin 90% din venitul impozabil trebuie să fie plătită ca dividend în fiecare an;
deținute 5 persoane pot fi nu mai mult de 50% din companie pentru ultimele 6 luni după fiecare an fiscal;
cel puțin 75% din activele din totalul investițiilor ar trebui să fie atașat la proprietate;
cel puțin 75% din venitul total al companiei ar trebui să fie luate pe chirie sau dobânzi la creditele ipotecare în cadrul creditării ipotecare;
nu mai mult de 20% din activele sale pot consta în acțiuni legate de structuri taxabile.

Printre cele mai mari din SUA fonduri imobiliare ar trebui remarcat Simon Property Group, capitalizarea de piață a ajuns la 19 miliarde $, și ca General proprietățile de creștere, cu acțiuni de 12 miliarde de dolari și Kimco Realty, cu o capitalizare de piață de mai mult de 9 miliarde $. Toate aceste companii sunt active pe piața imobiliară comercială, și Simon Property - un lider nu numai în industrie, ci și pe piața de investiții colective în ansamblul său.

Marea Britanie

cel puțin 90% din venitul impozabil trebuie să fie plătită ca dividend în fiecare an;
REIT poate fi închis numai;
firma trebuie să fie înregistrată în Marea Britanie;
social al societății ar trebui să fie în valoare de cel puțin 50.000 de lire sterline.

Prim-vicepreședinte și director general al Hines în România, Lee Timmins crede că în următorii ani se va dezvolta o nouă legislație mai, curent pentru fondurile mutuale.

„Sunt destul de reguli stricte, dar este bine pentru investitor - CEO RVM Capital, Vadim Korsakov. - În România, a efectuat o mulțime de cercetare pentru a vedea dacă acesta este gata să se mute la modelul REIT de vest. Țara îndeplinește toate cerințele. Singura întrebare este cum și când se va întâmpla. "

Rating-ul de fonduri mutuale

SUA piață REIT se caracterizează printr-un număr mai mic de fonduri - de aproximativ trei sute -, iar numărul este în creștere mai lent. Motivul - condițiile severe ale fondului. Cu toate acestea, capitalizarea lor de piață totală este mult mai mare - mai mult de 60 de ori. Admiterea în această afacere este redusă treptat. Astfel, în ponderea SUA a fondului creat poate fi achiziționat pentru 2-3 mii de dolari, mai avem încă mai mult decât doar crea: valoarea minimă a unei acțiuni poate scădea la 1.000 de ruble.

Pe proprietatea fondurilor mutuale a impus taxe.

Dar acum să investească în fonduri mutuale, nu mai este atât de profitabil ca înainte.

Înainte de societățile de administrare a autorităților de fond nu plătesc impozite, referindu-se la faptul că fondurile mutuale nu sunt persoane juridice, astfel încât pentru ei este imposibil să se calculeze baza de impozitare. Această ușurință a dat constructori șansa de a optimiza impozitarea societăților transferă unor active către fonduri mutuale. Modificări ale Codului Fiscal va pune capăt acestei practici. Cu toate acestea, există motive să credem că aceste inovații vor fi cauza multor dezbateri între societățile de administrare și autoritățile fiscale.

Problema este că șefii societăților de administrare a activelor nu înțeleg exact cum trebuie să plătească taxe și sunt în așteptare pentru o explicație de la Ministerul Finanțelor pe această temă. A fost o contradicție: a taxelor de fonduri mutuale plătite de societatea de administrare a proprietății deținute de fond, dar în același timp, compania nu deține această proprietate.

Îți place această definiție a termenilor de afaceri? Acum știi ce este, și partaja cu prietenii.

Dacă găsiți o eroare, evidențiați-l și apăsați Shift + Enter sau da clic aici pentru a ne anunța.

Vă mulțumim pentru mesaj. În viitorul apropiat vom corecta eroarea.