Cumpărarea unui apartament pe cesiunea drepturilor și caracteristicile de bază de proiectare nuanțe

• Ce este?
• Cum se face?
• Nuante și subtilități
• Cum de a cumpăra un apartament într-o clădire nouă cu privire la atribuirea drepturilor?
• Este posibil să se aranjeze un gând ulterior?

Există dovezi că aproximativ o treime din tranzacții care implică achiziționarea de locuințe în clădiri noi de la Moscova este tocmai pe un astfel de sistem. Uneori, investitorul este obligat să renunțe la drepturile lor la o terță parte, pentru a returna fondurile investite în construcția, deoarece există o nevoie urgentă de bani.

Din ce în ce, astfel de tranzacții sunt realizate cu scopul de a genera un profit din diferența în costul de locuințe în diferite stadii de construcție. Pentru că, până când casa nu este completat și pus în funcțiune, pentru a vinde încă nu există și nu este o proprietate a apartamentului nu poate fi mai corect să spunem, în astfel de cazuri, cesiunea drepturilor la ea.

Ce este?

Drepturile la locuințe în construcție. primit investitor primar, pe baza deținutului cu dezvoltatorul, investitorul poate transfera către un terț.

O astfel de tranzacție este numită cesionarea creanțelor, sau procese.

Pe ea sunt transmise nu numai drepturi, ci și responsabilități, adoptate de către investitor, pe baza acordului de participare de capital și nu a fost încă făcut.

Vanzatorul, cesiona drepturile sale, numit cedentul. și cumpărătorul - cesionarului. Una dintre părțile la contract este dezvoltator, chiar dacă acesta nu este direct implicată în tranzacție - deoarece cedent cesionarului transferă drepturile și obligațiile sale în ceea ce privește dezvoltator, și toate litigiile ulterioare cumpărătorul va trebui să rezolve nu este vânzătorul, și cu el.

Contractul de cesiune a drepturilor pot fi încheiate numai înainte de introducerea de locuințe în funcțiune și semnarea actului de transfer de (sau contractul de vânzare a contractului-gazdă).

Acesta este contractul de cesiune este valabilă doar pentru a fi construit. precum și construcția efectivă, dar nu au fost adoptate în mod legal carcasa investitorilor.

Cum se face?

Procedura pentru încheierea unui contract de cesiune este reglementată de Codul civil. Există două mecanisme posibile de atribuire a drepturilor la imobiliare:

• pe bază de contract preliminar de vânzare (TPM);
• participarea contractului de capital în construcția (DDU).

În primul caz, de la vânzător la cumpărător transferat dreptul de a încheia contractul principal de vânzare.

În contractul preliminar prevedea posibilitatea de a cumpăra un apartament după construcție. dar cumpărarea și vânzarea nu se realizează pe ea.

Spre deosebire de contractul de bază, acesta nu este supus înregistrării guvernamentale, numerar nu se transmite pe acesta.

Atenție! În cazul în care atribuirea drepturilor pot fi puse în aplicare TPM scheme frauduloase - revândut plate de mai multe ori, iar banii obținuți de la mai mulți cumpărători, atunci vânzătorul dispare.

De asemenea, există riscuri mari de constructor faliment - costul cesionarul nu va fi compensată.

În cazul în care cesiunea drepturilor în conformitate cu DDU riscuri mai puțin. În cazul în care cesiunea de drepturi pentru un DDU mecanism de tranzacție, toate plățile între dezvoltator și investitor, cedentul trebuie să se facă la atribuirea drepturilor acestora din urmă cesionarului sau datoriile neplătite ale cedentului cesionarului transferat simultan cu încheierea misiunii.

Există o altă schemă de atribuire a drepturilor de legislația în vigoare nu este interzisă, dar nu este disponibil, dar, în practică foarte rar. dar se aplică: atribuirea drepturilor la o parte într-o cooperativă de locuințe. Pentru a rezolva astfel de probleme prin adunarea generală a HBC. acționar anterior ia taxa plătită, iar noul adoptat în HBC, făcându-l.

Există o serie de poziții importante la încheierea contractului de cesiune.

Contractul se încheie în scris, sub rezerva înregistrării obligatorii de stat. și notarială.

Drepturile și obligațiile sunt transferate noului proprietar în aceeași măsură, în care au fost prezente în cel anterior.

Pentru calcule ale părților, mecanismul de celule bancare - bani cumpărătorului sprijinit vânzătorului, dar vânzătorul le poate obține numai după semnarea tuturor documentelor.

Ajutor! În conformitate cu legislația în vigoare, dezvoltatorul nu poate interzice participanților de construcție comune cedeze drepturile la proprietate, iar investitorul nu este obligat să accepte o înțelegere cu el tema.

Dar, în practică, cele mai multe contracte primare prescris o procedură de notificare dezvoltator drepturilor de atribuire, sau chiar imposibilitatea de atribuire.

Contractul de cesiune trebuie să fie citiți cu atenție și să acorde o atenție la următoarele puncte:

1. Tipul de contract în temeiul căruia dreptul de a atribui.
2. Poziția de dezvoltator în ceea ce privește transferul de drepturi - lipsa unei interdicții, nevoia de aprobare.
3. Domeniul de aplicare al drepturilor și obligațiilor suportate de către cedent cesionarului.
4. Documente atașate la contract.

De obicei, un pachet de documente. obtinerea drepturile cumpărătorului, în plus față de contractul de cesiune, este alcătuit din următoarele documente (originale):

• contractul principal (sau DDU TPM) și, atunci când sunt disponibile, acordurile și acordurile suplimentare;
• documente justificative de decontare între părți;
• acord dezvoltator (cu achiziționarea de apartamente pe credit - acordul băncii);
• toată corespondența oficială în ceea ce privește apartamentele care urmează să fie construite, care a fost realizat între investitori, dezvoltatori, organisme de reglementare;
• prin transfer de documente act.

Nuante și subtilități

Tranzactia privind cesiunea drepturilor sunt impozabile. prin lege trebuie să plătească cedentului, în practică, costurile sunt adesea împărțite de comun acord între părți.

În interesul cumpărătorului de a preciza în contractul de valoarea reală a tranzacției, este important să se obțină o deducere fiscală în cazul unei cereri. Contract fără a preciza procedurile și suma de plată nu poate fi nulă.

Apartament, cesionat cesionarului contractului de cesiune nu ar trebui să fie împovărat. În cazul în care ponderea în construcția achiziționate pe credit, și nu a fost încă plătită, împrumutul este reeditat cesionarului.

Contractul de cesiune a drepturilor la un apartament, compus din mai multe camere. poate fi încheiat cu mai multe cesionari, este permisă de lege.

Cum de a cumpăra un apartament într-o clădire nouă cu privire la atribuirea drepturilor?

Conform atribuirea unui apartament poate fi supralicitat la investitorul principal înainte de a semna un act de transfer între ea și dezvoltator, sau înainte de încheierea între cumpărarea principal și vânzarea de bunuri imobiliare.

În cazul în care un participant de construcție în comun complet stabilit cu dezvoltatorul, transferă cesionarului drepturilor sale, în cazul în care nu - atunci drepturile și obligațiile.

Cumpărătorul trebuie să examineze cu atenție documentele (ordine de plată, chitanțe, SSP), sprijinind calcule între cedent și dezvoltator, pentru a verifica dacă sunt specificate în valoarea inițială a contractului cu suma cheltuită de bancă (numerar) plăți.

În interesul cumpărătorului de a conecta dezvoltator la o înțelegere, verificați cu el, în ce măsură participantul social să-și îndeplinească obligațiile de a le, cere un act de decontări reciproce, confirmând lipsa de incapacitate de plată. cedent lipsit de scrupule poate ascunde faptul că o parțială, mai degrabă decât un calcul complet al PO.

Tranzacția poate fi invalidat. ilegale și de natură să cesionarul nu va purta dezvoltator, investitor și primar, nerespectarea anumitor condiții:

în cazul în care deținătorii de interese nu sunt complet decontate cu dezvoltatorul și a ascuns de cumpărător;

în cazul în care contractul principal prevede acordul obligatoriu al dezvoltatorului drepturilor de atribuire, dar nu a fost obținut;

în cazul în care apartamentul a fost cumpărat în ipotecare, precum și acordul băncii creditoare privind atribuirea drepturilor este absent.

Uneori, investitorul principal atribuie drepturi nu sunt pentru profit, ci pentru că el a avut îndoieli cu privire la calitatea de locuințe în construcție. În cazul în care cumpărătorul găsește imediat după acordul de înregistrare și de atribuire, orice revendicări se poate depune numai dezvoltator. mai degrabă decât vânzător-cedent.

Prin urmare, cumpărătorul trebuie să se asigure cu bună-credință nu numai vânzător, cesionar, dar constructorul, asigurați-vă că aveți permite să coreleze dorința reală a casei, cu un pretins. Studiul extraselor din registru, constructorul bilanțului, declarația de proiect în cea mai recentă versiune crește securitatea tranzacției.

În cazul în care, la momentul încheierii contractului de calcule de atribuire între dezvoltator și construirea în comun participant au fost finalizate, dezvoltatorul a fost de acord cu tranzacția nu este necesară. dar ar trebui să fie informat cu privire la transferul de drepturi pentru PO către o altă persoană, în termen de zece zile.

În cazul în care decontarea parțială a cedentului cu dezvoltatorul a fost de acord cu înțelegerea dura în mod necesar. și în scris.

Cea mai bună opțiune este un contract semnat de atribuire trei părți și constructorul sigiliu umed. În acest caz, soldul datorat este transferat cesionarului.

Este posibil să se aranjeze un gând ulterior?

Execută contractul de cesiune nu este posibilă după semnarea de acceptare a carcasei sau încheierea contractului principal de vânzare.

Efectuarea de tranzacții obișnuite de cumpărare și vânzare a apartamentului este imposibil de a obține un drepturilor de proprietate investitor primar la apartament. În practică, între aceste două evenimente de multe ori trec o mulțime de timp, mai mult de un an.

În cazul în care investitorul nu a putut transfera drepturile la apartament până la acest punct și doresc să-l vândă, fără a aștepta intrarea în drepturi de proprietate, există o portiță de scăpare - de reînnoire, data schimbarea documentelor după semnarea acelei sarcini nu poate fi corect.

În cazul în care cesiunea este efectuată de către OP-uri, investitorul negociază cu dezvoltatorul, și schimbă data semnării actului de transfer.

În cazul în care, cu toate acestea, între dezvoltator și cumpărător primar va pregăti un contract preliminar de vânzare, aveți posibilitatea să modificați data semnării contractului principal, până când a trecut la înregistrarea de stat.

Atribuirea drepturilor la imobiliare în construcție - este o comună și profitabilă pentru investitori, assignors și cesionarilor client tranzacție.

Mecanismul de încheiere trebuie să respecte legislația în vigoare. iar cumpărătorul ar trebui mai întâi să vă familiarizați cu toate riscurile si verifica ce drepturile și responsabilitățile este nevoie, la încheierea contractului de cesiune.

De ce am nevoie de un apartament de donație notar?