Cum să nu piardă avansul atunci când cumpără un apartament

În Realestate.ru transformat un cititor regulat al Dmitri, care se confruntă cu următoarea problemă: nu se poate returna 100 de mii de ruble .. care a dat vânzătorul apartamentului ca un avans. Dar afacerea a căzut prin intermediul. Advance vânzătorul nu vrea să se întoarcă. Cine are dreptate? CONFLICTUL

În Realestate.ru transformat un cititor regulat al Dmitri, care se confruntă cu următoarea problemă: nu se poate returna 100 de mii de ruble .. care a dat vânzătorul apartamentului ca un avans. Dar afacerea a căzut prin intermediul deoarece Dmitri a refuzat să acorde un împrumut bancar. Advance vânzătorul nu vrea să se întoarcă. Cine are dreptate?

Analizând situația, am cerut tuturor părților implicate în conflict, și, de asemenea, a apelat la sfatul experților și a participanților la piață cu privire la modul cel mai bine să se asigure împotriva o astfel de pierdere de bani.

conflictul

În paralel, cumpărătorul a depus documente în „Absolut Bank“ pentru un credit ipotecar.

Vanzatorul a fost reprezentat de fiica unei casnică în vârstă Nana G. Apartamentul trebuia să participe la un sistem alternativ. Acesta este destinat vânzătorilor primite din vânzarea de bani apartament de a investi imediat în achiziționarea unuia nou.

Ti-am spus Dmitri, atunci când au găsit o opțiune potrivită, cumpărătorul a semnat un acord prin care a predat în avans posesiv de 100 mii $. Frecați. Acordul a fost însoțită de exploatație agent imobiliar „Miel“ Vartan B. - a dat contactul său la agenție, atunci când Dmitri chemat acolo pentru prima dată.

Dmitry a oferit pentru a transfera depozit direct către vânzător în încălcarea practicii de a primi un avans în numele agenției. „Văzând numele companiei, am fost încrezător în agentul de integritate, a fost garanția mea. Și că el a trebuit să insiste asupra transferului avansului al exploatației“, - a subliniat el.

O săptămână mai târziu, Dmitry a ajuns la un răspuns negativ în ceea ce privește creditul bancar. Cumpărătorul a decis să renunțe la afacere, cere vânzătorului să se întoarcă de plată în jos. În cererea sa, el a fost ghidat de punctul de acord, potrivit căruia el a dat depozit:

„Dacă în termenul prevăzut la alin. 17 din prezentul acord din cauza imposibilității de executare din cauza unor circumstanțe pentru care nici una dintre părți nu este responsabilă (inclusiv, în cazul în care obiectul nu este aprobat banca cumpărătorului), nu semnarea de înstrăinare a contractului, sau după semnarea contractului de înstrăinare a nici o înregistrare de stat a contractului și transferul de proprietate în termenul legal, obținut în conformitate cu alin. 2 al acestui acord este pe deplin rambursabil în termen de BUYER două zile lucrătoare de la data cerințelor. "

Pe de altă parte, în dreptul de veto impus de informații apartament. ceea ce înseamnă o vânzare publică a surselor nu poate face. În același timp, aceasta nu împiedică Nana să încerce să vândă proprietatea, care a fost confirmată atunci când RealEstate.ru numit-o sub masca cumpărătorului.

Opinia părților

CUMPĂRĂTOR Dmitrii: „Voi da în judecată!“

1. Nu există nici o dovadă că banii este plecat pentru a depus un alt lanț. Asta bani pentru a merge undeva Nu-mi pasă. În orice caz, revenirea lor prevăzută în acordul.

2. Vartan și Nana se mi-a adunat un pachet de documente pentru împrumut - pe lista cu site-ul băncii. Nu documente nu l-am făcut.

3. Ca urmare, proprietarii apartamentului pentru a vorbi cu mine refuza. Agenția nu contribuie la o restituire. Oficiul central Sergei Salkin oferit să se adreseze instanței. Desigur, voi pleda cu posesiv. Cu toate acestea, cred că: să se ocupe de această problemă - o problemă agenția. Eu le ajuta să obțineți pe dreapta. Respingeți (sau prin transfer) Vartan - se pare ca în cazul în care compania nu numele de valoare și nu este responsabil pentru personalul, dimpotrivă, le acoperă.

Vânzător de Anas: „Dmitri el însuși să vină“

BANK MANAGER: „Nu putem da împrumuturi pentru a cumpăra apartamente în aceste clădiri“

RealEstate.ru numit director general al departamentului de lucru cu gestionarea partenerilor de creditare ipotecară, „Absolut Bank“ Olga Karpova. care sa ocupat aplicarea Dmitry. Și el a primit acest răspuns:

- De fapt, a fost bine, dar nu ne-am dat toate informațiile - nu ajuta suficient pe materialul de perete. Când a devenit clar că acest bloc de cinci etaje, am dat un răspuns negativ. Astfel de case, noi nu împrumuta.

Agenții imobiliari Vartan: „Nu am nici o relație cu această poveste»

- Această poveste - fantezie cumpărător, în mod legal i-am spus relațiile ei nu au.

SEDIUL „Miel“, unde a lucrat Vartan, Sergey Salkin: „Am rugat vânzătorul să dea bani“

Răspunsul oficial al exploatației „Miel“: „Cumpărătorul nu a fost clientul nostru“

- Într-adevăr, la un moment dat am semnat contractul corespunzător pentru vânzarea de apartamente în casa 5/6, construirea 3 pe strada Vinokourov. Cu toate acestea, s-a încheiat cu vânzătorul obiectului. și că vânzătorul este de a clienților și clienții serviciilor noastre noastre. Cumpărătorul nu a avut un contract cu noi, deci nu a fost un client al „MIEL“.

După găsirea obiectului într-o bază deschisă, el a efectuat toate acțiunile pentru achiziționarea apartamentului direct. Prin urmare, plata în avans a contractului a fost transferată direct către vânzător, iar procedura de transfer în avans a fost efectuată fără participarea companiei.

Prin urmare, orice cumpărător sau vânzător care decide să acționeze în mod autonom pe piață, având grijă de toate riscurile posibile pe care le poate confrunta ca transferul către avansul cumpărător și dezaprobarea la obiectul garanției bancare. De exemplu, în lucrarea sa cu acordul ipoteca, noi, de regulă, se menționează în documentul că valoarea plății în avans trebuie să fie returnate vânzătorului în cazul în care obiectul nu trece banca.

Dar vânzătorul nu a considerat dezaprobare Bank un apartament de forță majoră, în calitate de forță majoră - este extraordinară și inevitabilă în condițiile date (inundații, furtuni, cutremure și alte dezastre naturale), este eliberat, de regulă, de la răspundere de proprietate pentru încălcarea contractului sau care cauzează rău, și suspendarea termenului de prescripție. Astfel de circumstanțe nu se aplică, printre altele, încălcarea taxei pe partea contrapartidelor debitoare, lipsa pieței relevante pentru performanța produselor, lipsa fondurilor necesare debitorului (revendicării 3, st.401, Codul civil).

Ipoteca în „Absolut“ Dmitri a primit încă, dar pe un alt apartament. Și despre bani, exprimate ca o plată în avans pentru un apartament pe Vinokourov, el va merge în curând în instanță.

Alții, cu toate acestea, rețineți că majoritatea companiilor imobiliare condiții oneroase în raport cu clienții dacă sistemele alternative. Ele sunt de multe ori nu numai că nu dau chitanțe care au făcut în avans, dar poate adăuga, de asemenea, la un contract de condiții mai stricte pentru rambursarea avansurilor. Așa că calculele direct cu vânzătorul poate fi mai fiabile și loiali ambelor părți.

Dar toți vorbitorii au fost de acord asupra faptului că cumpărătorul, în special în astfel de cazuri dificile, ar trebui să existe un agent profesionist sau agent imobiliar. care însoțește tranzacția la și de la. Apoi a fost cel care va fi responsabil pentru toate fazele și rezolvarea problemelor în favoarea clientului. În cazul Dmitri, el nu a comanda un astfel de serviciu, inclusiv, iar compania „Miel“. Vartan W. servind interesele vânzătorului.

Cu toate acestea, avocații subliniază faptul că Dmitri are toate șansele de a câștiga procesul și să returneze banii.

SFATURI: EXPERT

1. „Dmitri a decis în mod corect pentru a solicita instanței: cazul de a câștiga 100%“

Pavel Loginov. un avocat, specialist în drept financiar-bancar:

- Orice agenție care se respecta întocmește un avans asupra companiei și controlează procesul de tranzacție. Și nu permite să dea bani direct către vânzător, deoarece lanțul de tranzacții este rupt. A fost o afacere murdară de Agenții imobiliari.

Dmitri trebuie să meargă la tribunal cu o cerere de restituire, pe care le-a făcut o plată în avans pentru un apartament. În cazul în care contractul este de fapt o clauză care, în caz de eșec al băncii de a emite de credit vânzătorul este obligat să restituie suma de bani - el trebuie să-l facă pe prima cerere a cumpărătorului. Cazul instanței și complet avantajoasă. Astfel, este necesar pentru a rezolva problema.

2. „Pentru a efectua o plată în avans trebuie doar să oficial și prin intermediul agenției, în cazul unui credit ipotecar, trebuie să fie conectat la broker de credit ipotecar“

Konstantin Barsukov, director general adjunct al "RELAYT Real Estate":

- De fapt, văd în această situație una și, în opinia mea, principala greșeală - este introducerea unei plăți în avans pentru un apartament. care nu este mulțumit cu banca în caracteristicile sale tehnice. Cerințele băncii la apartament nu sunt un secret. Și a fost destul de ușor de a cere un angajat al băncii pentru a le da, pentru a exclude din gama de căutare astfel de apartamente. Ei bine, sau în cazuri extreme, pentru a apela înainte de a efectua o plată în avans la banca și vorbesc cu ofițerul de împrumut. Acesta este primul lucru care va face un profesionist care stie ce un credit ipotecar.

A doua greșeală. care a făcut eroul nostru - crearea unei situații în care agenția a apărut detașat de procesul de plată în avans. În cazul în care compania imobiliara s-ar fi angajat pe o gamă completă de servicii, care include plata în avans, acesta poate fi strict insista pe plata în avans către vânzător „face“, a fost raportat. Deci, de asemenea, a fost responsabil pentru bani. Și în cazul eșecului de ultima pentru a opri lucrul cu el. Dacă agenția Dmitri angajat doar pentru susținerea tranzacției, și plata anticipată planificate pentru a transfera către vânzător-te să vină în toată această situație, ar trebui doar el însuși.

Deși trebuie remarcat faptul că, aparent, unul dintre cheie de pre-plată atunci când cumpără un apartament în credit a fost reprezentat. Și anume, în acordul de plată în avans a fost introdus fraza restituirea plății în avans, în cazul defectării unei societăți bancare sau de asigurări în aprobarea obiectului.
Evita riscurile pur și simplu. Este necesar să se încredințeze locuri de muncă pentru profesioniști. O serie de agenții pentru a efectua de principiul „ce servicii va am agent imobiliar și în ce măsură.“ Și toate acestea pot fi înțelese chiar înainte de începerea cooperării cu compania imobiliara.

În cazul în care în temeiul contractului, clientul are unele responsabilități, în timp ce agent imobiliar unele drepturi. În cazul în care agent imobiliar a declarat că modificările în contract pentru a face este imposibil, sau face foarte dificilă. În cazul în care agent imobiliar nu face contractul de birou pentru a citit-o într-un mediu liniștit ... - trebuie să fugă de la o astfel de agenție imobiliară.

Categoric vorbesc despre agenția de vin, eu nu pot, pentru că ei nu știu în ce moment a început serviciul, Dmitry. În cazul în care, după efectuarea plății anticipate, adică nici o vină în această situație agenții imobiliari nu. În cazul în care, cu toate acestea, înainte de a face o plată în avans, lucrarea a fost făcută complet neprofesionist. Deci, nu se poate lucra!

Eu sfătuiesc pe toți cumpărătorii-ipotechnikam atunci când aleg o agenție imobiliară să acorde o atenție deosebită prezenței în care specialiștii Agenției în domeniul de oferte ipotecare. În cazul în care acordul cu ipoteca fiind efectuate brokerii de credit ipotecar neinsotiti, aceasta este o ocazie de a reflecta asupra necesității de cooperare cu o companie.

3. „Suport juridic fiecare etapă a unor astfel de tranzacții trebuie!“

- O situație în care un apartament este vândut, a cumpărat o alta și utilizați un credit ipotecar, este absolut normal. Acesta este civilizat operațiuni imobiliare, care sunt efectuate în același timp, în scopul de a proteja participanții la tranzacție din „Uzat între cer și pământ.“

De exemplu, omul a vândut apartamentul, a luat banii, și o săptămână mai târziu, prețul a sărit și el a rămas fără un apartament și cu suma cu care nu poți cumpăra nimic ... Un alt lucru este faptul că fiecare pas trebuie făcut susținut în mod competent și profesional prin întocmirea de contracte. Și este pentru acest vânzător și cumpărător nevoie de un agent imobiliar. Profesională și conștiincios.

Poziția vânzătorului decât nu este justificată. Punct de vedere legal plata în avans pentru alternativa nu este legată de avansurile primite pentru propria sa. Acestea sunt două contract de diferite. Din păcate, o astfel de situație trebuie să se confrunte destul de des. Vânzătorii (și uneori - și reprezentanții acestora, agenți) nu se grăbește să se întoarcă plata în avans. Mai ales dacă ai ales deja un apartament alternativ și o parte din bani sunt cheltuiți într-adevăr pe avansuri sale. Cu toate acestea, în cazul în care Vânzătorul agent imobiliar suficient, el de specialitate în acordul privind avansul apartamentelor alternative oferă, de asemenea, condițiile de bani înapoi, în caz de eșec al clientului din cauza lipsei de credit ipotecar.

Din păcate, există fără scrupule atitudine agent imobiliar la serviciul clienți. Și - din păcate - nu este o piață caz ​​izolat. Motivul pentru Yeshe și în lipsa unei monitorizări corespunzătoare de către serviciile juridice în agențiile (și multe companii toate încearcă să lucreze fără un avocat).

4. „avans Opțional agenție de transfer, în mod direct cu vânzătorul este de încredere, dar! Cu condiția strictă pe care cumpărătorul are un agent / agent imobiliar, însoțește toate etapele tranzacției "

Nataliya Troyanovskaya, Șef al Departamentului Juridic al "Delight-Realty":

- După cum se poate observa din descrierea situației, cumpărătorul devine un apartament pe cont propriu, fără sprijinul unui avocat sau agent imobiliar. Agenția „Miel“, el a făcut apel numai pentru că agenția acționează ca mediator oficial în vânzarea apartamentului. Dar, servicii separate, în sprijinul afacere pentru el însuși, el a companiei „Miel“ nu a făcut ordine. Aceasta este, cumpărătorul, de fapt, nu un client al agenției, precum și servicii în sprijinul afacere sa dovedit a vânzătorului. În această situație, agenția apără interesele vânzătorului. interesele cumpărătorului protejează numai cumpărătorului. Și în acest sens, cred, este vina lui.

Pentru achiziționarea unui apartament, în special cu utilizarea creditelor ar trebui să implice experți - companii imobiliare, agent imobiliar competent sau un avocat specializat în tranzacții imobiliare (pentru mai multe detalii, a se vedea articolul meu „Cum sa cumpere un apartament“). Un specialist cu experiență, pentru a fi plătit pentru munca lor, nu ar fi permis o astfel de situație. El ar fi aflat ce există restricții în bancă creditate obiecte, înainte de a recomanda un client pentru a face bani.

Din păcate, mulți cumpărători iau decizia de a achiziționa bunuri imobiliare, fără implicarea unui specialist care lucrează pentru ei, îi protejează interesele lor, care se confruntă cu situații similare.

În ceea ce privește încheierea unui acord direct cu vânzătorul, eu nu văd nimic penal. Faptul că majoritatea agențiilor care primesc bani de la clienți, nu acționează prin procură de la vânzător, și în nume propriu. Astfel, agenția nu este parte la tranzacție nu este în măsură să încheie un acord preliminar angajează ambele părți (vânzător și cumpărător) să încheie un contract de vânzare a apartamentului. În această situație, vânzătorul nu este obligat prin nici o obligație, garantează cea mai bună - îți promit. Dacă am cumpărat un apartament, aș dori să văd vânzătorului să-l obțină cât mai multe informații posibil, iar acordul va fi încheiat numai cu vânzătorul direct.

Calificarea juridică a acordurilor cu agențiile - este o conversație separată. Am văzut multe dintre aceste acorduri, și pot spune că acestea sunt adesea concepute astfel încât să îndeplinească chiar mai puține interesele cumpărătorului, în special în cazul în care cumpărătorul nu este un client al agenției.

În plus, pentru a obține confirmarea de depunere de fonduri către agenție - o sarcină aproape imposibilă. Și în cazul în care vânzătorul devine un apartament alternativ, cumpărătorul pur și simplu braț răsucire oferindu-se să semneze un document suplimentar pe care le-a făcut bani vor fi direcționate pentru a face un depozit pentru un apartament alternativă pentru vânzător. Un refuz de a semna un astfel de „document“ agenția va fi considerată ca fiind eșecul unui cumpărător pentru a cumpăra un apartament, iar banii nu se va întoarce.

Aceasta este situația a trebuit să se confrunte recent. Am fost abordat de un prieten care a făcut o plată în avans într-o agenție foarte bine-cunoscut de mare. Ea a alunecat o hârtie cu o săptămână mai târziu, după ce banii au fost făcute pentru ea. Trebuie remarcat faptul că de multe ori abordați de persoane care solicită ajutor, atunci când totul se face și este dificil de a corecta situația. E trist.

În ceea ce privește situația actuală, eu cred că cumpărătorul dreptul de a cere restituirea banilor a făcut. Este într-adevăr nu ar trebui să conteze modul în care vânzătorul de a dispune de bani. Aparent, banca nu a avertiza clientul că creditul pentru cumpărarea unui apartament în bloc cu cinci etaje, nu se va acorda. În acest caz, cumpărătorul de vinovăție că acordul nu, nu. Un vânzător nu poate returna banii numai în cazul în care cumpărătorul de vinovăție.