Cum de a rezilia contractul de închiriere, metodele de reziliere
Pentru a înțelege problema de reziliere a contractului trebuie să vină să înțeleagă sistemul de norme privind încetarea oricărui contract care există în dreptul civil. Tratat și, în consecință, faptul de reziliere - este, mai presus de toate, formele de apariție și încetare a răspunderii civile.
Norme generale privind rezilierea oricărui contract (inclusiv chiria) sunt indicate în art. 450 din Codul civil, în care contractul poate fi reziliat numai în trei moduri: Prin acordul părților, instanțele de judecată și în cazul refuzului unilateral de a executa contractul (în cazul în care o astfel de caracteristică este prevăzută de lege sau în contract).
1. Acordul părților - un mod convenabil și ușor de reziliere a contractului de închiriere (în ceea ce privește îndeplinirea actelor juridice). Acordul privind rezilierea contractului de leasing, este de dorit să se sublinieze câteva elemente cheie:
· Motivele pentru anularea contractului (decizia voluntară a părților, o schimbare semnificativă în circumstanțe);
· Un pas de executare a părții de încheiere;
· Obligația părților de a face plăți reciproce de chirie și să-și îndeplinească angajamentele restante la momentul încetării desemnării termenilor specifici și a altor consecințe juridice;
· Obligația locatarului la un anumit moment chiriaș pentru a reveni proprietatea (în cazul în care proprietatea este returnat simultan cu rezilierea contractului de închiriere, acordul privind rezilierea contractului este aplicarea oportună a predării bunului închiriat la descrierea și o notă privind prezența / absența creanțelor).
Dacă rezilia contractul înregistrat de către stat, iar acordul de anulare trebuie să fie, de asemenea, înregistrate în modul stabilit de lege (p.1 Art. 452, Art. 651 din Codul civil).
Momentul încetării contractului prin acordul părților, ca regulă generală, să fie data încheierii acordului. Cu toate acestea, părțile pot prevedea o altă dată de reziliere. Data de încetare a contractului de închiriere înregistrat este data intrării relevante în Registrul de stat unificat a drepturilor.
2. Ca regulă generală, bazele încetarea oricărui contract sunt instanțele: cazurile de încălcare gravă a unuia dintre contractului condițiile părților, precum și cazurile prevăzute de lege (de exemplu, eșecul de a ajunge la un acord între părți de a rezilia contractul cu o schimbare semnificativă în circumstanțe) sau contract.
În articolele 619 și 620 cazuri specifice GKRumyniyaperechisleny de încălcare gravă a contractului de închiriere ca un chiriaș și proprietar, la apariția cărora există motive legale de încetare a contractului de închiriere. La apariția unor astfel de cazuri, „victima“ parte a contractului de închiriere, ale cărei drepturi au fost considerabil (din punct de vedere al legiuitorului) a încălcat acțiunea (sau inacțiune), pe de altă parte, dreptul de a cere în încetare instanță a contractului de închiriere.
Lista de motive legale de încetare a contractului de închiriere în instanță, stabilită la articolele 619 și 620 din Codul civil nu este exhaustivă. parte a contractului de leasing poate prevedea alte cauze de încetare a acesteia în instanță. Această regulă corespunde sensul revendicării 2 art. 450 Principiile GKRumyniyai libertății contractuale prevăzute la art. 421 din Codul civil.
Particularitatea de încetare a contractului de închiriere în instanța de judecată la inițiativa locatorului este obligatorie respectarea cerințelor ultimului paragraf al art. 619 din Codul civil, potrivit căruia o cerere instanței de a rezilia contractul poate fi depusă numai după direcția corectiv chiriaș într-un termen rezonabil încalcă contractul. Având în vedere că noțiunea de „termen rezonabil“, legislația nu este instalat, acest concept este o estimare și este supusă verificării de către instanța de judecată, în fiecare caz. Jurisprudența existentă indică faptul că „termenul rezonabil“ nu poate fi considerată o perioadă de mai puțin de zece zile calendaristice.
Trebuie remarcat faptul că legiuitorul, în art. 620 GKRumyniyane obligă chiriașul să trimită cererea de a elimina încălcări ale contractului locatorului înainte de a trimite o cerere corespunzătoare a instanței (în contrast cu prevederile art. 619 din Codul civil referitoare la locatorului).
3. în mod unilateral, ca regulă generală, rezilierea contractului de închiriere nu este permisă. Această regulă este o extensie a normelor art. 310 GKRumyniyao neadmiterea refuzul unilateral de a-și îndeplini obligațiile.
Cu toate acestea, în cazul în care contractul de închiriere prevede posibilitatea uneia dintre părți de a refuza în mod unilateral de a executa contractul, consecința juridică a refuzului unilateral de a executa contractul este rezilierea acestuia (p.3 st.450 Codul civil).