Cum de a deschide un pat & mic dejun în apartament - afaceri imobiliare - ziar

Text: Sergei Berezin foto: Alexey Aleksandronok

Tip mini-hotel, locația și prezența „scoate în evidență“ - acestea sunt principalele criterii în selecția de apartamente municipale în cadrul acestei afaceri.

Ce ar putea fi mai bine pentru turisti economice, decât un hotel ieftin în centrul orașului, cu o atmosferă confortabilă? Și în cazul în care există o cerere - ofertă în creștere. Unele apartamente comunale în centrul orașului a avut o șansă pentru o viață nouă - de data aceasta ca un mini-hoteluri. Dar crearea lor depinde de multe condiții.

Începeți o afacere

Din punct de vedere economic, transformarea apartamente comunale în mini-hotel, vă permite să „eliminați“ pe metru pătrat în mod semnificativ mai multe venituri decât 5-7% pe an, ca în cazul în acest apartament predat în leasing rezidențiale lung. „În medie, spitalul“ pentru pensiuni marjă caracteristică de aproximativ 30%, cu un profit net de aproximativ 1 milion de ruble. pe an“, - a declarat în raportul pregătit de Igorem Vnukovym. Rata reală a rentabilității unei anumite proprietăți depinde de mai mulți factori, cheia care este rata de ocupare, care, la rândul său, este determinat de amplasarea obiectului, calitatea și politicilor de tarifare ale proprietarului.

„O modalitate de a reduce perioada de recuperare a investiției este abilitatea de a părăsi apartamentul la pensiune din stocul de locuințe, fără a transfera-l la statutul de spații comerciale, - spune directorul“ Tehnologie Real Estate „Vadim Gavrilenko. - Este necesar de a asigura în mod corespunzător relația de închiriere între proprietar și persoana juridică care controlează mini-hotel, care este o entitate juridică în Carta a avut un punct cu privire la închirierea de camere amenajate OKVED 55.23.3. În același timp, să fie capabil de a economisi până la 30% din costul serviciilor de utilități nu este obligat să re-conectați la monopolul de rețea. În plus, este posibil să se mențină nivelul impozitului pe proprietate pentru spații rezidențiale, care este mai mică decât cea a reclama. "

Alegerea unui model de

Modele de afaceri pentru mini-hotel există cel puțin trei. Prima opțiune - este o copie mică a hotelurilor „mari“, menținând în același timp atributele sale cheie - recepție, personalul de serviciu, sala pentru servirea micului dejun, și o duzină de alte camere cu montate

bai. Pe suprafața apartamentului comunale o afacere, de regulă, este imposibil să se organizeze, iar realitatea unui astfel de mini-hotel sunt create pe baza unor spații comerciale, ocupând etaje întregi sau clădiri separate mici. Acest format necesită o investiție substanțială, și existența experienței antreprenor în organizarea de mini-hoteluri.

Pentru succesul hotelului este foarte important sfat bun. Prezența la hotel unele „puncte esențiale“, probabil, amintit mai bine decât renovarea fără chip - păstrând un ochi pe un apartament pentru un mini-hotel, acesta merită să țină cont de acest factor.

Prin urmare, în practică, a unui apartament comunal sau o pensiune este, de obicei, a obținut o versiune microscopică a proprietății. Prin conversie se înțelege un al doilea set de apartamente studiouri mai mici, fiecare cu propria bucătărie și zonă de baie, dar toate au un coridor comun și accesul la scara. În Petersburg comunale, de obicei, între două și cinci astfel de studiouri - în funcție de materialul filmat.
Și pentru efectuarea de afaceri și publicul țintă, și pensiune „Aparthotel“ variază foarte mult. În acest din urmă de multe ori nu au mereu prezent personal și check-in și check-out au loc în orele prestabilite. Acest tip de mini-hoteluri este axat în principal pe turismul de familie, deoarece este posibil să rămână cu copiii, iar dacă doriți - pregăti propriile mese.

În general, activitatea de hotel pe baza studiourilor este foarte similar cu apartamente de zi cu zi chirie, singura diferență este că studiourile sunt mai compacte și sunt colectate într-un singur loc. Această formă de om de afaceri costum de afaceri, care nu este gata să dedice un mini-hotel tot timpul. Conform legii de a gestiona „hotel de apartamente“, iar proprietarul poate, fără o entitate juridică, încheierea de contracte cu persoane chirie rezidențiale pe termen scurt.

Cămine, dimpotrivă, reprezintă societatea „ciclu continuu“. Acestea sunt proiectate pentru călătorii tineri care au nevoie de doar un loc de dormit. Numărul de reședința obișnuită în camera nu mai mult de patru până la șase, deși în pensiuni din Europa, există 20 de camere duble. Înaltă „densitatea populației“ implică prezența administratorului de serviciu, care controlează populația de persoane, organizarea de micul dejun, să mențină ordinea și curățenia. În funcție de mărimea hostelului, este angajată în curățare sau de administrator, sau menajera. Puterea este limitată la micul dejun în bucătăria comună, iar în restul timpului puteți face ceai, cafea.

venituri specifice cu „m“ în stare de funcționare hostelul este de obicei mai mare decât cea a „Apart-hotel“ de același nivel de confort - pentru „populație“ mai dens Cu toate acestea, primele cheltuieli generale mari - din cauza costurilor de personal, volumul de spălare-curățenie, organizare putere. Dar, la deschiderea cheltuielilor de afaceri pentru a deschide o pensiune poate fi mai ieftin și mai rapid decât „hotel de apartamente“. Din moment ce nu este obligată să efectueze o restructurare radicală a apartamentului cu dispunerea de băi și bucătării suplimentare. Se întâmplă că, atunci când un plan de podea de succes nu poate începe, limitând doar sediul în reparații. Cât de costisitoare reparații? Pentru fondul vechi costul de adaptare a „ucis“ un apartament în stare de reparații europene de calitate în intervalul de 30 de mii. Frecați. pe mp. m. la "infinit".

Când creați un „hotel de apartamente“ nu reușesc fără redezvoltarea. Ca și în toate celelalte cazuri, este necesar să se negocieze în mod oficial, în caz contrar apartamentul va fi mai dificil de a vinde la un moment dat în viitor. Iar în cazul accidentelor de utilitate care implică deteriorarea vecinii, prezența redezvoltarea neautorizate va face proprietarul unui mini-hotel de către partea vinovată.

flexibilitate de afaceri cele mai multe victorii „apart-hotel de“, deoarece condițiile de piață sunt nefavorabile poate fi convertit în modul de închiriere rezidențiale pe termen lung. Hostel - o mașină care trebuie să fie întotdeauna „la viteză maximă“, iar în cazul în care numărul de vizitatori scade sub un anumit nivel, posibilitatea de a pierderilor din cauza costurilor fixe ale personalului de exploatare.

Criteriile de selecție de apartamente

La alegerea unui apartament pentru un mini-hotel, ar trebui în primul rând să acorde o atenție la locația și accesibilitatea stațiilor de cale ferată, aeroporturi și stații de metrou. Desigur, centrul orașului - asta e un plus. Cu toate acestea, turistii vin să se familiarizeze cu site-uri istorice, nu pentru a explora cartierele de clădiri moderne înalte. Cel mai activ în zona de Nevsky Prospect mini-hoteluri, stația de cale ferată Moscova, stații de metrou „Hay“, „Vladimir“, „Chernyshevskaya“ ...

Cât de departe este mini-hotel, pot fi aranjate de la gara sau statia de metrou? Experiența europeană sugerează că un om cu o valiză pe roți este să-și petreacă nu mai mult de zece minute pe jos pentru a ajunge de la stația de autobuz spre locația. În acest timp, puteți depăși încet aproximativ 700 de metri. Apropo, apropierea de infrastructura de transport este mai critică pentru „apart-hotel,“ decât căminelor, ca grupul lor țintă (familii și cupluri) care călătoresc cu bólshim bagajele decât studenții și alți tineri.

Pentru a găsi un apartament potrivit viitorului proprietar al unui mini-hotel, puteți utiliza serviciul „Căutare pe hartă.“ o anumită zonă și zona a apartamentului. „Pentru apartamentele vechi comunale sunt tipice prețurile de fond de la 80 mii. Frecați. pe mp. m, astfel încât furnizarea de apartamente de 120-180 de metri pătrați. m pornește de la 10 mln. Este vorba despre zone cu o uzură foarte mare și de rupere, care necesită renovare totală. Dar chiar și aici, proprietarii supraestimează de multe ori prețul de 0,5-1 milioane de ruble. pentru fiecare licitație, care, în cazul apartamentelor comunale din Sankt-Petersburg destul de adecvate, „- subliniază directorul agenției“ Adveks - Litoral „Natalia Sarpova.

În plus față de locație este important să se acorde o atenție la apartament zona generală, aspectul și podea. Pentru hostel suprafață minimă începe de la aproximativ 120 mp. m, iar apoi principiul „mai mult -. cu atât mai bine“ Faptul că același număr de personal va trebui să angajeze la pensiune și 120 de metri pătrați. m, iar cel care ia 200 „pătrate“, dar venitul este ceva ce va aduce diferite. „Dimensiunea optimă a camerei, la o pensiune, în opinia mea, de 120-180 de metri pătrați. m, acesta va plasa un număr adecvat de persoane fără sarcină pe un apartament de comunicații și, în același timp, pentru a-și recupera investițiile lor „- spune proprietarul hostelului“ 1912 „Dmitriy Barsov. Pentru „apart-hoteluri“, suprafața apartamentului nu este la fel de important, un astfel de obiect poate, de asemenea, format din două studiouri.

planul de selecție

Planificatorii pentru hostelului mai confortabil Apartments- „pieptene“, care se întinde de-a lungul camere comune coridor. apartament bilateral în fondul vechi mai puțin atractive - acestea au de obicei mai mult loc din față, sunt dificil de a converti în mici. Pentru pensiune, de asemenea, important de a avea o bucătărie mare, care poate fi folosit ca un salon comun și locul de mic dejun. Sub este posibil să se transforme și una dintre camere, dar este mai bine în cazul în care camera a fost disponibil inițial pe plan. Când încercați să faceți fără nici un fel de reamenajare ar trebui să acorde o atenție la dimensiunea și capacitățile toalete existente. Hostel de dorit să aibă cel puțin două dușuri (masculin și feminin).

Pentru „apart-hotel,“ apartament bilaterale forme complexe sunt uneori mai preferate decât „pieptene“, deoarece acestea permit să vină cu diferite versiuni de camere de studio. Cele mai potrivite obiecte - cele în care toaletă și baie sunt separate în diferite părți ale apartamentului. Acest lucru înseamnă că există două conducte ascendente de canalizare și apă, în jurul cărora este posibil să se proiecteze băi și bucătării suplimentare. Desigur, prezența a două coloane ascendente și utile pentru pensiune, deoarece există, de asemenea, o mulțime de utilizatori de apă, inclusiv spălătorie cu mașini de spălat.

În orice caz, viitorul proprietar al unui mini-hotel ar trebui să acorde prioritate apartamente, în cazul în care există o ușă din spate. Guvernul din Sankt-Petersburg pentru o lungă perioadă de timp încercând să aducă la nivel federal de dezvoltare a zonelor legislative, pentru a mini-hoteluri. Cu mare probabilitate, prezența ieșirii de urgență este una dintre cerințele esențiale pentru astfel de camere. În general, incertitudinea legislației actuale are un număr de dificil să se ia în considerare riscurile pentru hotelieri. În special, primăvara a fost introdus în Duma de Stat un proiect de o interdicție totală privind plasarea mini-hoteluri din case (acest proiect a scăzut).

În ceea ce privește podea, în afară de primul exemplu de realizare preferat a unui mini-hotel este considerat a fi al doilea - cu condiția ca spațiile comerciale (magazin, birou, etc ...) sunt situate în partea de jos. Apoi, eliminat multe restricții privind reamenajarea. Dacă se concentreze doar la primul etaj, acest lucru poate limita oarecum alegerea apartamentelor ei înșiși, și confortul oaspeților viitoare. La urma urmei, ar trebui să închidă ferestrele de ochii indiscreti și praf stradă, rămâne și un risc crescut de a fura lucruri din camere.