Ce se întâmplă dacă locatarul a părăsit proprietatea
Oamenii de afaceri, a căror activitate principală este legată de livrarea de bunuri imobiliare sunt de multe ori se confruntă cu o situație în care chiriașul are dificultăți financiare, iar el nu este în măsură să plătească chiria. Discutați despre modul în care comerciantul, în acest caz, este mai bine să se comporte și să încerce să dea câteva sfaturi pentru a reduce riscul de a locatorului de către locatar a proprietății lăsate de tratament în favoarea lor.
Ieșind din partea stângă a relației chiriaș proprietate poate fi văzut de mai multe poziții. În acest caz, în cazul în care chiriașul a părăsit angajamentele restante, putem vorbi despre posibilitatea de gaj (§ 4 Sec. 23 din Codul civil). Lucrurile chiriaș rămas în spațiile închiriate pot fi considerate ca fiind abandonate (art. 226 din Codul civil). În plus, operațiunile de proprietar chiriaș cu proprietate poate fi calificat în ceea ce privește acțiunile în interesul altei persoane fără ordinul (Sec. 50 din Codul civil). Să luăm în considerare fiecare dintre aceste baze de detaliu.
Chiriașul oprit plata chiriei
Să considerăm tipic situația actuală de zi în cazul în care chiriașul se oprește plata chiriei. În prima etapă, părțile vor încerca să rezolve această problemă în cadrul negocierilor, eventual, locatarului i se acordă o amânare sau rate de plată, să facă o reducere temporară. În cazul în care situația nu se îmbunătățește, proprietarul va căuta să rezilieze contractul. Ca o regulă, pentru acest caz, proprietarii prevăd odnostoronknego respingerea obligațiilor care decurg din contractul de închiriere, în timpul încălcarea repetată sau prelungită a termenilor de plată a chiriei.
În cazul în care o astfel de posibilitate nu este prevăzută de către locator, el se găsește într-o situație dificilă, deoarece oricare dintre acțiunile sale în raport cu sediul în acest caz, ar încălca legislația care protejează interesele chiriasului chiar și împotriva proprietarului, ia înmânat proprietate de închiriat. De fapt, proprietarul în această situație există doar două căi - pentru a merge la tribunal cu cerința de a rezilia contractul de închiriere sau să aștepte până la sfârșitul mandatului său. Mai mult decât atât, în ceea ce privește contractele pe termen scurt, ținând seama de timpul necesar pentru procedurile judiciare, așteptarea poate fi o opțiune preferată. Cel puțin, va fi posibil pentru a salva pe cheltuielile de judecată.
Deținem proprietatea
În conformitate cu art. 359 GKRumyniyapri debitor în termenul de plată a creanțelor, locatorul poate deține lucrurile până când obligația corespunzătoare nu vor fi îndeplinite. Astfel, dreptul de deducere poate fi împărțită în general, civile și specializate (de afaceri). Civilă generală - dreptul de a reține elementul fără plată. De exemplu, curățarea uscată are dreptul de a nu reveni clientul aparține haina lui, până când serviciile de plată enumerate în contract. Special (afaceri) lien mai larg. De exemplu, în cazul în care chiriaș și proprietar, în plus față de contractul de închiriere semnat încă și acordul de aprovizionare, proprietarul are dreptul de a păstra bunurile care urmează să fie livrat locatarului, înainte de plata chiriei.
Creditorul poate păstra în posesia sa lucru, în ciuda faptului că, după acest lucru a intrat în posesia sa, acesta a dobândit dreptul la o terță parte. Adică vânzarea tuturor activelor rămase în birou, în acest caz, chiriașul nu poate ajuta la salvarea proprietatea sa.
Pentru nevoia legitimă de a organiza executarea a trei condiții:
- proprietatea trebuie să fie creditorul (în acest caz, proprietarul) în mod legal;
- debitorul (în acest caz, locatarul) trebuie să fie obligația contractuală restantă față de creditor;
- proprietate la începutul retenției ar trebui să aparțină locatarului.
Rețineți că locatarul poate culpă în această situație, du-te la abuzul, de exemplu, a încheiat retroactiv leasing sau escrow pe proprietatea abandonate în spațiile închiriate.
Vor fi depuse la un terț
Mai precis, încercăm să vindem. Deoarece, în acest caz, se confruntă cu problema de bază de retenție. Problema, în opinia noastră, se află în calea greoaie, complexă și destul de scump de daune cauzate bunurilor deținute. În conformitate cu art. 360 GKRumyniyatrebovaniya creditor care deține lucru trebuie să fie satisfăcută din valoarea sa, în măsura și în modul prevăzut pentru satisfacerea creanțelor garantate printr-un gaj. Excluderea imobilului ipotecat - suficient proces consumatoare de timp. Este posibil ca în instanță și în afara instanței. Cu toate acestea, satisfacția creditorului ipotecar în detrimentul bunului ipotecat fără a merge la tribunal (pe cale extrajudiciară) este permisă numai cu acordul de pledgor și gajist. Un astfel de acord poate fi introdus separat sau incluse în contractul de gaj. Acordul presupune definirea obiectului, adică, lista bunurilor care se transformă de recuperare extra-judiciare. Prin urmare, se contestă posibilitatea de a include într-un contract de închiriere privind blocarea pieței extrajudiciara a proprietății reținute. Acest lucru înseamnă, în esență, că, în practică, fără consimțământul de proprietate care deține proprietar chiriaș nu are capacitatea operațională sau rotiți-l în favoarea lor, sau de a vinde unor terțe părți. Acest lucru necesită aderarea la o procedură destul de greoaie constând în două faze. În primul rând, trimiterea la instanța de judecată, și în al doilea rând, organizarea vânzării prin licitație publică. Toate acestea necesită timp și costuri financiare suplimentare. În plus, în cazul în care chiriașul va începe să contracareze în mod activ, care este de a participa la ședințele de judecată, provocare evaluarea și de a folosi alte drepturi acordate de legislația în vigoare, procesul poate fi întârziat în mod semnificativ. Cu toate acestea, chiar dacă acest lucru nu se întâmplă, iar proprietarul nu este interesat de soarta proprietății deținute în cele mai frecvente cazuri (în cazul în care camera este mobila de birou sau resturile de mărfuri nelichide), această procedură este elementar neprofitabilă. Ca urmare a costurilor procedurale ar fi mai mult decât suma care poate fi obținută din vânzarea proprietății de chiriaș.
În ceea ce privește retenția poate face concluzia principală: păstrarea practica lucrurilor juridice chiriaș este redusă doar la stimularea debitorului, determinându-l să cumpere lucrurile lui de la un creditor. Pentru a face acest lucru, trebuie să existe un interes economic al debitorului în posesia acestui lucru foarte, în caz contrar care deține își pierde sensul.
lucruri aruncate
„6.17. Locatorul are dreptul de a lua în considerare în stânga în camera de după expirarea arendașii pe termen de leasing abandonate în cazul în care Locatarul nu reușește să informeze în timp util cu privire la prezența interesului său în proprietate. "
Acțiuni în interesul altuia
Acest temei juridic pentru acțiunea cu locator sunt în spații închiriate de locatar din punct de vedere al logicii juridice are unele lacune. Locatorul nu este reprezentativ, nu respectă ordinea, nu a încheiat cu chiriaș, nici contractul de comision sau a contractului de agenție. Acțiuni cu proprietarul de chiriaș a părăsit proprietatea, în anumite circumstanțe, pot fi atribuite acțiunilor în interesul altuia, fără a comanda. Cu toate acestea, în acest caz, există o serie de caracteristici, dintre care unele nu este luată în considerare în structura noastră juridică. Deci, în acest caz, se presupune prezența intereselor legitime ale persoanei pentru beneficiul căreia a comis acțiunea. Cu toate acestea funcționează în condiții de incertitudine locatorul. La „lipsă“ chiriaș proprietarul nu poate determina în mod neechivoc, fie intențiile sale sau în prezența sa de orice interes pentru bunurile lăsate în cameră, nici un real sau probabil intențiile sale. Se poate doar presupune ca locatarul ca proprietarul are un interes în păstrarea proprietății lor.
Această incertitudine a părților poate retrage parțial pentru a include un contract de leasing o condiție convenită.
„5.2.9. În ceea ce privește orice bunuri sau a altor bunuri ale Chiriaș și / sau orice îmbunătățiri separabile care nu sunt eliminate de Locatar la sfârșitul perioadei de leasing și cu încălcarea secțiunii 5.2.8 a prezentului acord, -. Proprietarul are dreptul de a le elimina din incinta și să te sau transferul unor terțe părți păstreze.
Toate cheltuielile suportate de Locator într-o astfel de eliminare și de depozitare trebuie rambursate de către locatar. "
Problema principală în acest caz, precum și reținerea, este ipoteza prezenței interesului chiriaș în proprietatea stânga pentru a le. În cazul în care un astfel de interes nu este prezent, atunci rezultatul va fi același ca și în gaj - costurile suplimentare ale locatorului fără perspective clare pentru recuperarea lor.
Pentru a minimiza riscurile în acest caz pot fi furnizate în opțiunea de contract pentru punerea în aplicare a proprietății abandonate. În cazul chiriaș datoriei proprietarului păstrează în numerar pentru a rambursa pasivele fondurilor primite. Porțiunea rămasă este transferată locatarului.
Cum de a face mai bine?
Mulți comercianți, proprietari există o întrebare: „Cum cele mai bune pentru a continua, în cazul în care chiriașul este plecat și a aruncat proprietatea lui?“. Această întrebare auzim destul de des. Deci, pe baza practicii existente, putem recomanda proprietarul să includă în contracte dispoziții care definesc modul în care stânga abandonat locatarului. În special, prin furnizarea în furnizarea de închiriere, care este dat în Exemplul 3.
„6.17. Chiriasul este obligat în termenele stabilite prin prezentul contract, pentru a elimina proprietatea sa. Toate proprietatea lăsat de Chiriaș la sediul după expirarea termenului de eliminare a acestora este considerată a fi abandonată de Locatarul, în cazul în care acesta nu a informat în prealabil locatorului cu privire la disponibilitatea de auto-interes în această proprietate. Locatorul are dreptul, ghidat de normele legislației în vigoare, determina soarta proprietății abandonate de Chirias. "
În cazul chiriașilor lipsă este această prevedere va contribui la evitarea cele mai multe dintre problemele care apar în astfel de situații.